摘要：2014年保險業(yè)《新國十條》布以來，保險公司為了長期發(fā)展，越來越青睞于選擇不動產(chǎn)作為新的投資方式。但是，由于保險投資仍處于起步階段，在實際操作中仍存在一些問題，如專業(yè)人才匱乏、可投資產(chǎn)較少、風險較大等問題，本文針對這些問題展開分析，給出相對應的建議。面對紛繁多變的投資模式，保險公司應以長遠的目標考慮不動產(chǎn)投資，以期獲得長久穩(wěn)健的發(fā)展。

關鍵詞：保險投資；不動產(chǎn)；保險資金運用

一、保險資金投資不動產(chǎn)的方式

保險公司進行不動產(chǎn)投資，可以將其粗略劃分為：直接投資和間接投資兩種方式。

（一）保險資金直接投資

在直接投資不動產(chǎn)時，基于投資項目的多樣性，可進一步細分為投資于基礎設施、投資于工業(yè)類地產(chǎn)、投資于商業(yè)類地產(chǎn)三個方面。

1.基礎設施類投資

2006年，在《保險資金間接投資基礎設施項目試點辦法》中提到：我國保險資金可以投資于國家級重點基礎設施項目，如交通、通訊等。

2.工業(yè)類地產(chǎn)投資

工業(yè)地產(chǎn)上的建筑物用途比較廣泛，目前基本上包括工業(yè)用的廠房、儲存物資的倉庫以及企業(yè)辦公用的大樓等。工業(yè)地產(chǎn)作為重要的地產(chǎn)開發(fā)項目，一直以來，由政府主導開發(fā)、工業(yè)企業(yè)參與的模式進行。

3.商業(yè)地產(chǎn)投資

作為商業(yè)地產(chǎn)，其存在形式明顯與用來居住的地產(chǎn)不一樣。用于商業(yè)運營的房地產(chǎn)，大致包括百貨商場、大型超市以及各種類型的娛樂場所等。

（二）保險資金間接投資

保險公司除了可以將保險資金直接用于不動產(chǎn)投資外，還有間接投資的房地產(chǎn)信托投資基金、房地產(chǎn)抵押支持債券以及擔保債權憑證。

1.房地產(chǎn)信托投資基金

保險公司有多種間接投資，其中作為最受保險公司青睞的方式，就是將保險資金用于投資房地產(chǎn)信托基金。這一方式，也是與保險資金聯(lián)系最為密切的一種形式。我們?nèi)绻麑⒎康禺a(chǎn)信托投資基金按照其收入來源又可以細分為三種，分別為資產(chǎn)型投資、貸款型投資以及混合型投資。

2.房地產(chǎn)抵押支持債券

保險公司將保險資金進行間接投資，除了前面所說的用于投資房地產(chǎn)信托基金外，還有一種投資方式，就是用于抵押貸款。房地產(chǎn)抵押支持債券是作為一種抵押貸款的合集，一般可以細分為兩部分，一是作為商用，稱為商用物業(yè)抵押貸款證券；一是用于居民住房，稱為住房抵押貸款證券。

3.擔保債權憑證

擔保債權憑證是從房地產(chǎn)抵押支持債券中發(fā)展衍生而來的，它將各種債務集中在一起，然后以抵押的集合體發(fā)行債權憑證。擔保債權憑證可以把資產(chǎn)中的低信用變更為高信用。貸款擔保債務證券和債券擔保債務證券共同構成了擔保債權憑證。

二、保險公司不動產(chǎn)投資存在的問題

1.不動產(chǎn)投資專業(yè)人才匱乏

作為與“承保業(yè)務”同樣重要的投資行為，要求保險公司能夠?qū)?jīng)濟運行趨勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等經(jīng)濟情況的變化有明確認知。不動產(chǎn)投資是一個專業(yè)化非常強的領域，需要專門的組織體系和人員配備，如果僅作為保險公司或保險資產(chǎn)管理公司的一個部門運作，不利于它的長遠發(fā)展。但是，受“重保險輕投資，重來源輕運用”的固有思想影響，我國的保險公司往往忽視發(fā)展投資專業(yè)隊伍，缺乏具有較高專業(yè)性、技術性的投資管理人才儲備，特別缺乏熟悉不動產(chǎn)投資領域的專業(yè)人員。

2.不動產(chǎn)投資組織形式尚需完善

經(jīng)過多年發(fā)展，我國保險資金運用的組織形式，從保險公司內(nèi)設投資部到組建資產(chǎn)管理公司，至今形成多種形式并存的格局。但一方面，很多保險公司成立時間不長，組建資產(chǎn)管理公司的條件不成熟，仍采用投資部或委托投資模式，當前有很多小保險公司，都采取內(nèi)設投資部的模式。另一方面，即使部分保險公司成立了資產(chǎn)管理公司，也因管理體制問題而可能導致投資業(yè)務效率低下，資金運用組織形式總體上仍處于比較散亂的狀態(tài)。

3.不動產(chǎn)投資可投資產(chǎn)較少

按照保險資產(chǎn)配置的要求，保險資金投資不動產(chǎn)所要求的年化收益率通常6%～10%的區(qū)間。從風險與回報匹配的角度看，往往能取得高租金和低空置率的一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)能夠在中長期獲得較高的回報水平，符合保險資金的安全性和追求長期回報的要求。而且，隨著一、二線城市住宅與商用物業(yè)間價格差距的逐步拉大，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn)出來。因此，一、二線城市將成為保險資金主要關注的區(qū)域，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)將成為保險資金重點考慮的投資目標。然而總的來說，現(xiàn)階段我國保險資金可投的不動產(chǎn)資產(chǎn)較少，存在較大的發(fā)展空間。

4.不動產(chǎn)投資面臨較大風險

當前，許多專家學者普遍認為商業(yè)地產(chǎn)的投資風險比普遍想象的要高。不動產(chǎn)投資風險主要是流動性差、變現(xiàn)難、市場行情波動大，在收益性上也往往存在較大的不確定性。而且，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間較短，不少城市尚未經(jīng)歷過一個完整的周期。另外，我國很多地產(chǎn)項目商業(yè)運作的成熟度還不高，這就更增加了未來的不確定性因素。

三、對我國保險資金投資不動產(chǎn)的相關建議

（一）政策導向型發(fā)展

保險公司在進行不動產(chǎn)投資活動時，要時時關注政策導向，只有準確把握政策導向，才能避免投資活動與政策趨勢相悖。針對城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型，要準確把握其具體需求，要積極開發(fā)新的城市綜合體，把國家的戰(zhàn)略方針放在第一位，在促進就業(yè)的同時，也讓農(nóng)村人口成功轉(zhuǎn)向城市。目前困擾我國政府的一大難題是日益增加的老齡人口數(shù)量，它使國家無力承擔養(yǎng)老金支付。作為以服務國家戰(zhàn)略為主旨的保險公司，應積極為國家承擔這一重擔，其具體實施可表現(xiàn)為在不動產(chǎn)投資上，即各大保險公司紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，以減輕養(yǎng)老的成本。只有把運用保險資金這一活動長久地與國家的發(fā)展緊密聯(lián)系，才能確保其收益的安全穩(wěn)妥，更是保險公司勇于承擔社會責任的一種體現(xiàn)。

（二）全面培養(yǎng)不動產(chǎn)投資專業(yè)人才

就我國目前保險公司來看，一部分保險從業(yè)人員沒有經(jīng)過專業(yè)培訓，即使是接受了高等教育，也有一部分人員沒有學習過投資專業(yè)的知識。而保險公司由于專業(yè)人才的缺乏，可能使評估、決策、交易整個過程均交由一個部門完成，因此導致可能出現(xiàn)的風險。保險公司內(nèi)部應該實行權責分離，使每個部門相互獨立，實現(xiàn)科學決策，由此規(guī)避獨裁等情況的出現(xiàn)。每一位保險公司的管理人員應該認識到，只有把公司內(nèi)部管理好，才能讓公司更加平穩(wěn)地走好每一步。只有每一個人認真履行應盡的義務，將自己的責任與公司的長遠發(fā)展結合起來，一心一意投入到公司中去，才能營造健康的運營模式。任何一個人錯誤的決策，都有可能使公司陷入危機。

（三）修正不動產(chǎn)投資理念

與保險公司傳統(tǒng)的投資方式相比，不動產(chǎn)投資、銀行儲蓄、投資債券、股票、基金相比，具有其特殊性。因為其投資標的的改變，保險公司也要對相應的知識進行學習。保險公司投資人員要把眼光放得更遠，樹立起長期投資的理念，并充分理解內(nèi)在價值的重要性，學會正確評估不動產(chǎn)投資標的的內(nèi)在價值，在市場價值大大低于其內(nèi)在價值時，能做到果斷購入。

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作者簡介：盧茜茜（1991—），女，山西臨汾人，山西財經(jīng)大學2015（金融學）學術碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)金融