成都市住宅價(jià)格的影響因素分析研究

潘莉+成艷瓊

摘要：近年來(lái)成都市商品房住宅價(jià)格快速增長(zhǎng)的問(wèn)題引起了相關(guān)部門(mén)的高度關(guān)注，因此研究導(dǎo)致商品住宅價(jià)格持續(xù)、快速增長(zhǎng)的影響因素具有重大現(xiàn)實(shí)意義。本文結(jié)合2000年-2015年的相關(guān)數(shù)據(jù)構(gòu)建多元線性回歸模型，得出從業(yè)人員是房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素，城鎮(zhèn)人均可支配收入次之，商品房投資完成額影響最小，其他指標(biāo)的影響甚微。并據(jù)此提出抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：商品住宅價(jià)格；多元線性回歸模型；影響因素；

1引言

成都市是我國(guó)西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略高地，是西南地區(qū)的商貿(mào)、科技、金融中心和交通樞紐，近些年隨著成都經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，住宅價(jià)格的持續(xù)較快增長(zhǎng)成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。另外，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲在推動(dòng)投資增長(zhǎng)過(guò)快的同時(shí)，不僅抑制了居民的消費(fèi)，還阻礙了城市的發(fā)展。因此，對(duì)成都住宅價(jià)格上漲因素的分析研究并提出相應(yīng)的平抑住房?jī)r(jià)格的對(duì)策，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2模型構(gòu)建

2.1模型的基本假設(shè)與前提條件

模型的所有假設(shè)都基于以下假設(shè)：所有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)真實(shí)可靠；僅研究商品房住宅平均價(jià)格影響因素；僅從定性因素中提取的指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析；當(dāng)前的房地產(chǎn)政策沒(méi)有重大變化。

5.假設(shè)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)沒(méi)有重大變化。

2.2數(shù)據(jù)的選取及變量篩選

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)從90年代末才逐步發(fā)展，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有限，因此本文擬采用了2000-2015年的相關(guān)數(shù)據(jù)，由于數(shù)據(jù)量少，可能會(huì)對(duì)回歸結(jié)果的準(zhǔn)確度有一定影響。

本文以成都市住宅平均售價(jià)（X_0）作為因變量，考慮到數(shù)據(jù)的獲取難度和影響程度，通過(guò)查閱現(xiàn)有大量文獻(xiàn)以及相關(guān)期刊學(xué)術(shù)研究分析的基礎(chǔ)上，引入8項(xiàng)指標(biāo)作為自變量，分別是GDP（X_1），城鎮(zhèn)人均可支配收入（X_2），在崗職工人均工資（X_3），人口密度（X_4），從業(yè)人員（X_5），商品房投資完成額（X_6），竣工面積（X_7）和人民幣貸款平均基準(zhǔn)利率（五年以上）（X_8）。

3成都房?jī)r(jià)上漲的影響因素實(shí)證分析

3.1回歸模型構(gòu)建

本文選取逐步回歸統(tǒng)計(jì)方法來(lái)構(gòu)建模型。運(yùn)用SPSS軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行逐步回歸分析，在每一次引入變量時(shí)，概率F最小的值的變量引入回歸方程。如果已引入回歸方程的變量的F大于設(shè)定值，將被剔除出回歸方程。當(dāng)無(wú)變量被引入或剔除時(shí)，終止回歸過(guò)程。取回歸系數(shù)為95%的置信區(qū)間，建立線性模型。

3.2相關(guān)檢驗(yàn)及結(jié)果

表1的第3個(gè)模型是最終的方程，F(xiàn)值是回歸方程的顯著性檢驗(yàn)，為402.425，Sig.<0.1，因此模型中被解釋變量與解釋變量之間存在顯著的線性關(guān)系。

在表2的模型3中，回歸參數(shù)顯著性檢驗(yàn)t值的Sig值均小于0.1，因此認(rèn)為該模型有意義，即解釋變量對(duì)被解釋變量有顯著性影響。

該模型說(shuō)明： 城鎮(zhèn)人均可支配收入每增加1元，住宅價(jià)格增加0.725元；從業(yè)人員每增加1萬(wàn)人，商品住宅價(jià)格增加3.674元；商品房投資完成額每增加1億元，商品住宅價(jià)格增加0.382元?？梢钥闯觯瑥臉I(yè)人員對(duì)商品住宅價(jià)格影響最大，城鎮(zhèn)人均可支配收入次之，商品房投資完成額影響最小。

4研究結(jié)論與展望

本文結(jié)合2000年-2015年的成都房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，以成都住宅平均售價(jià)為因變量，GDP，城鎮(zhèn)人均可支配收入，在崗職工人均工資，人口密度，從業(yè)人員，商品房投資完成額這六個(gè)指標(biāo)作為自變量，來(lái)構(gòu)建多元線性回歸模型，得出從業(yè)人員是房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素，城鎮(zhèn)人均可支配收入次之，商品房投資完成額影響最小，其他指標(biāo)的影響甚微（剔除變量）。因此，現(xiàn)階段想要階段性平抑房?jī)r(jià)，需要重點(diǎn)從建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)調(diào)人口增長(zhǎng)和提高在崗職工人均工資以及人均可支配收入的合理增長(zhǎng)兩方面著手制定相關(guān)政策。

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作者簡(jiǎn)介： 潘莉，成都信息工程大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院講師，碩士；研究方向：金融數(shù)量分析。

成艷瓊，成都信息工程大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院學(xué)生