房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)控存在的問(wèn)題及對(duì)策

郭志豐

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也快速的發(fā)展起來(lái)，拉動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。而房地產(chǎn)行業(yè)具有自身的特殊性，房產(chǎn)的交易需要與大量的資金打交道，加大了資金管理的壓力。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要加強(qiáng)內(nèi)部銷售與收款的控制，提高對(duì)資金的監(jiān)管能力。本文簡(jiǎn)要的介紹了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的重要性，分析了內(nèi)部控制中存在的不足之處，并進(jìn)一步提出相應(yīng)的完善措施，希望能夠給相關(guān)者提供一些思考與建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；銷售與收款環(huán)節(jié)；內(nèi)部控制；問(wèn)題；完善措施

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的背景下，企業(yè)內(nèi)部控制制度是否完善對(duì)現(xiàn)代企業(yè)的管理來(lái)說(shuō)具有重要的影響。早在2008年的時(shí)候，我國(guó)的財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、保監(jiān)會(huì)以及銀監(jiān)會(huì)就一起發(fā)布了關(guān)于企業(yè)內(nèi)部控制的規(guī)則，并且于第二年的7月1日起開(kāi)始在上市公司中實(shí)行。這就充分的說(shuō)明了內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性。而房地產(chǎn)企業(yè)又具有自身的特殊性，每一次房產(chǎn)成交的背后，都會(huì)涉及到大量的資金。從這個(gè)方面出發(fā)，房產(chǎn)企業(yè)更需要加強(qiáng)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的程度，提升對(duì)資金的監(jiān)管程度，進(jìn)而來(lái)減少資金的風(fēng)險(xiǎn)性，在一定程度上提升企業(yè)的利潤(rùn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)強(qiáng)化內(nèi)部控制的重要性分析

房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的發(fā)展有所不同，更具有自身的特殊性，而正是在其行業(yè)的特殊性要求下，決定了對(duì)房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的重視程度。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，且資金的占用量大，又具有資金回籠速度慢特點(diǎn)，往往容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的威脅，影響企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)。可以說(shuō)，資金就是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的生命鏈條，而銷售與收款的環(huán)節(jié)，則是影響資金鏈的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)企業(yè)商品的特殊性也決定了其銷售方式具有自身的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)的商品包含了現(xiàn)房與期房，具有高價(jià)值性與高風(fēng)險(xiǎn)性的特征，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)采用預(yù)售的方式，來(lái)進(jìn)行銷售。也就是說(shuō)當(dāng)企業(yè)領(lǐng)取到預(yù)售的許可證之后，就可以進(jìn)行銷售，不需要立刻交付有關(guān)的產(chǎn)品，在這個(gè)過(guò)程中，就需要簽訂有關(guān)的預(yù)售協(xié)議與合同，在工程竣工，并且經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)合格后，還需要由買方來(lái)驗(yàn)收，得到確認(rèn)，進(jìn)而來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等。這一系列的過(guò)程，仍舊屬于房產(chǎn)銷售的環(huán)節(jié)。由于該環(huán)節(jié)的周期長(zhǎng)，涉及的過(guò)程多，在資金的收款上，具有特殊性。一般來(lái)說(shuō)，其收款的方式主要有三類，一是一次性繳納全款，二是按揭付款，三是分期付款。從當(dāng)前來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格高漲，對(duì)普通用戶來(lái)說(shuō)，普遍選擇按揭或者是分期付款的方式來(lái)減輕負(fù)擔(dān)。從該角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠就需要經(jīng)過(guò)多個(gè)周期，需要經(jīng)歷首付、按揭或者是分期付款等過(guò)程，在一定程度上制約了資金回籠的速度。

并且，在房地產(chǎn)行業(yè)特殊性的背景下，在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)上更容易出現(xiàn)舞弊或者是差錯(cuò)的現(xiàn)象。如果缺乏嚴(yán)格內(nèi)部控制制度，就會(huì)影響企業(yè)的利益，嚴(yán)重者還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，使得企業(yè)面臨破產(chǎn)的威脅。所以說(shuō)，就需要加強(qiáng)銷售與收款環(huán)節(jié)的控制，能夠健全相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，來(lái)規(guī)范企業(yè)的銷售與資金收款工作，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，進(jìn)而來(lái)更加合理的配置資金，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制存在的不足

（一）銷售與收款崗位人員的配置上無(wú)法滿足不相容職位相分離原則

從當(dāng)前來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展，但是從整體的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，市場(chǎng)的各項(xiàng)機(jī)制不夠完善，從其內(nèi)部的管理來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部制度不夠健全，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置也不夠完善。當(dāng)前，一些房產(chǎn)企業(yè)并不具備明確的內(nèi)部控制意識(shí)，沒(méi)有意識(shí)到不相容職位相分離原則的重要性。部分房地產(chǎn)企業(yè)即使有將企業(yè)的銷售部門與其財(cái)務(wù)部門相互分離，但是對(duì)于各自部門內(nèi)員工的職責(zé)與其工作的內(nèi)容卻沒(méi)有嚴(yán)格的劃分，一旦銷售與收款環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問(wèn)題，就容易發(fā)生兩個(gè)部門之間相互推諉責(zé)任的現(xiàn)象。比如說(shuō)財(cái)務(wù)部門的工作業(yè)務(wù)就是要負(fù)責(zé)收款，但是有一些公司就有特殊規(guī)定，給予銷售人員能夠代為收款的權(quán)利，就會(huì)造成由同一個(gè)部門與人員來(lái)辦理房產(chǎn)銷售與收款的全過(guò)程業(yè)務(wù)，容易給一些人創(chuàng)造便利，出現(xiàn)舞弊的現(xiàn)象，也違背了銷售人員不能夠接觸現(xiàn)款的有關(guān)規(guī)定，會(huì)給企業(yè)的管理造成難題。

（二）定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)控制與折扣的優(yōu)惠政策控制流于表面

當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)讓銷售經(jīng)理或者是企業(yè)總經(jīng)理來(lái)根據(jù)具體的銷售狀況，確定最終房子的售價(jià)。這樣做雖然有利于提高銷售量，但是也容易產(chǎn)生銷售價(jià)格多變的情況，造成銷售收入的流失。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要完善銷售的內(nèi)部控制制度，嚴(yán)格的落實(shí)好制定好的價(jià)格表、付款政策、優(yōu)惠政策。有部分的房地產(chǎn)企業(yè)即使有批準(zhǔn)控制的環(huán)節(jié)，但是在銷售與收款上的授權(quán)批準(zhǔn)制度卻不夠完善，手續(xù)不夠規(guī)范，就存在著越權(quán)審批的現(xiàn)象。

（三）控制制度不夠完善

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制不夠健全，比如說(shuō)在壞賬核銷上缺乏嚴(yán)格的控制制度，在一些壞賬已經(jīng)實(shí)現(xiàn)核銷后，沒(méi)有立刻建立有關(guān)的臺(tái)賬，就容易給一部分人鉆空子，將已經(jīng)核銷完的壞賬收回后，放入自己的口袋，損害企業(yè)的權(quán)益。再比如說(shuō)對(duì)房產(chǎn)的退房以及換名等細(xì)節(jié)處理上不夠嚴(yán)格，再加上當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)大的背景下，一些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部人員面臨著巨大的誘惑，容易與外部人員相互勾結(jié)，開(kāi)展炒房活動(dòng)，帶給企業(yè)極大的損失。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款內(nèi)控制度的措施

（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系

從房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性出發(fā)，要健全銷售與收款環(huán)節(jié)的控制力，就需要從其關(guān)鍵控制點(diǎn)入手，如從組織機(jī)構(gòu)控制方面入手，來(lái)不斷的提高監(jiān)管能力。從組織控制角度來(lái)說(shuō)，合理的組織機(jī)構(gòu)能夠提高現(xiàn)代企業(yè)管理的效率，同時(shí)也是現(xiàn)代企業(yè)生存與發(fā)展的一項(xiàng)基本要求。為此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與企業(yè)發(fā)展的狀況，來(lái)進(jìn)行科學(xué)的分工，實(shí)施部門責(zé)任制，明確各個(gè)部門的工作單位與責(zé)任，使得內(nèi)部的各個(gè)部門能夠各司其職，又能夠相互的協(xié)調(diào)，促進(jìn)工作的順利進(jìn)行。另一方面，完善組織機(jī)構(gòu)，還需要堅(jiān)持職務(wù)相分離的選擇。針對(duì)于房地產(chǎn)銷售與收款的環(huán)節(jié)，在人員的設(shè)置上應(yīng)該要將收銀人員與銷售職務(wù)相分離，出納與稽查職務(wù)相分離，并且內(nèi)部的出納人員還不能夠擔(dān)任會(huì)計(jì)員。健全組織機(jī)構(gòu)的發(fā)展，有助于提升工作效率，早日實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

（二）完善有關(guān)的批準(zhǔn)控制

所謂的批準(zhǔn)控制指的是，在發(fā)生某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為之前，就需要按照既定的程序，從合理性、正確性以及合法性等方面入手，來(lái)控制與決定是否要進(jìn)行該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。從房地產(chǎn)企業(yè)的銷售與收款環(huán)節(jié)來(lái)看，首先需要完善其定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)控制。銷售部門需要嚴(yán)格按照公司的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格的落實(shí)有關(guān)的政策。當(dāng)需要涉及到房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整時(shí)，就需要經(jīng)由總經(jīng)理批準(zhǔn)后，才能夠真正的落實(shí)與執(zhí)行，其他的任何人并沒(méi)有權(quán)利來(lái)私自的更改定價(jià)。其次，還需要做好有關(guān)的折扣優(yōu)惠控制。當(dāng)銷售人員在向有意購(gòu)買房屋的顧客進(jìn)行報(bào)價(jià)時(shí)，一定要按照企業(yè)所公布的折扣或者是優(yōu)惠活動(dòng)來(lái)進(jìn)行報(bào)價(jià)，嚴(yán)格的禁止有關(guān)人員向顧客透露房產(chǎn)價(jià)格的折扣底線或者是超越了折扣權(quán)限進(jìn)行報(bào)價(jià)。最后，從退房以及換名的控制角度來(lái)說(shuō)，需要遵守公司的規(guī)定，先由業(yè)主進(jìn)行書面的申請(qǐng)，在經(jīng)過(guò)銷售經(jīng)理、總經(jīng)理的審閱簽字后才能夠生效。只有落實(shí)有關(guān)的控制程序，才有助于企業(yè)提升監(jiān)控的能力。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)上文的分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行、提升銷售目標(biāo)的前提在于要有科學(xué)的銷售業(yè)務(wù)流程與有關(guān)的內(nèi)部控制措施，這樣才能夠完善銷售業(yè)務(wù)的管理，提高經(jīng)營(yíng)的效率。不過(guò)，要提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)的內(nèi)控能力，還需要健全企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格的實(shí)行不相容職位相分離的原則，并且還需要強(qiáng)化各項(xiàng)控制，如定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)控制、折扣與優(yōu)惠控制等，來(lái)真正的提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，提升其競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而早日實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

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（作者單位：太原國(guó)投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）endprint