淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

摘要：提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資利潤(rùn)，必須要通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本控制，最大限度挖掘項(xiàng)目的潛在價(jià)值。本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工和營(yíng)銷等各階段的成本控制作了簡(jiǎn)要探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本控制 各個(gè)階段

有效實(shí)行項(xiàng)目的成本控制，降低項(xiàng)目的各項(xiàng)開支，提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資利潤(rùn)，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的有力保證。本文從成本控制的角度出發(fā)，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工和營(yíng)銷等各階段成本控制提出相關(guān)建議。

一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

1.引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制及推行設(shè)計(jì)招標(biāo)

通過(guò)引進(jìn)設(shè)計(jì)招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商擴(kuò)大了優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案選擇的范圍。同時(shí)，在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的合理性、技術(shù)性和安全性的前提下，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度便于選擇合理又經(jīng)濟(jì)的方案，以達(dá)到節(jié)約工程造價(jià)，又可以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)成本實(shí)行有效的控制。

2.運(yùn)用價(jià)值工程確定最佳開發(fā)方案

價(jià)值工程，是指從使用者的功能需求出發(fā)，以提高產(chǎn)品、勞務(wù)、工程或工作的價(jià)值為目的的一種科學(xué)方法。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能要求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析，并做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。因此，價(jià)值工程進(jìn)行建筑產(chǎn)品功能優(yōu)化是控制工程造價(jià)的最有效途徑。

3.實(shí)行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)按照項(xiàng)目投資或者造價(jià)的限額進(jìn)行滿足技術(shù)要求的設(shè)計(jì)。在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員和經(jīng)濟(jì)管理人員密切配合，使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)達(dá)到統(tǒng)一。通過(guò)嚴(yán)格選擇初步設(shè)計(jì)方案、嚴(yán)控施工圖設(shè)計(jì)成本和嚴(yán)格圖紙會(huì)審等措施，以達(dá)到動(dòng)態(tài)控制項(xiàng)目成本的目的。

二、項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本控制

1.實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)和公開選擇施工單位

開發(fā)商向有承包能力的單位發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請(qǐng)函進(jìn)行招標(biāo)的方式，一般可以選擇3到10家單位參加招標(biāo)。采用這種招標(biāo)方式，招標(biāo)雙方具有針對(duì)性，相互了解、彼此信任，可以節(jié)省人力、物力財(cái)力。

2.實(shí)行合約規(guī)劃控制成本

合約規(guī)劃是指項(xiàng)目目標(biāo)成本確定以后，對(duì)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同范圍及金額進(jìn)行預(yù)估，是以預(yù)估合同的方式對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解到具體的合同。相關(guān)工作人員通過(guò)合同簽訂時(shí)實(shí)行規(guī)劃和執(zhí)行合同變更時(shí)精細(xì)化管控來(lái)實(shí)行。

3.建立項(xiàng)目整體采購(gòu)計(jì)劃

企業(yè)管理人員在了解市場(chǎng)供求情況下，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和安排，按照項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及項(xiàng)目目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，參考項(xiàng)目整體采購(gòu)規(guī)劃模板，對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃進(jìn)行有預(yù)見性的安排和部署。這能提高工程采購(gòu)的計(jì)劃性和效率，能為項(xiàng)目及時(shí)提供性價(jià)比高的產(chǎn)品與服務(wù)。

4.嚴(yán)控材料管理，降低項(xiàng)目成本

運(yùn)用存貨ABC分類管理法分類管理材料。就是對(duì)工程項(xiàng)目施工所使用的各種材料，按其需用量大小，占用資金多少，結(jié)合材料的重要程度分成A、B、C三類。不同類別的存貨實(shí)行不同管理。

三、項(xiàng)目施工階段的成本控制

1.采用掙值法控制施工進(jìn)度和成本

掙值管理通過(guò)基本指標(biāo)、評(píng)價(jià)指標(biāo)和預(yù)測(cè)指標(biāo)等指標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度過(guò)程的監(jiān)控和未來(lái)預(yù)測(cè)。通過(guò)對(duì)指標(biāo)的分析，盡早地對(duì)項(xiàng)目的最終進(jìn)度指標(biāo)與成本作出預(yù)算，并分析偏差產(chǎn)生的原因，實(shí)施相應(yīng)的糾正措施，從而降低項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)和成本。

2.嚴(yán)格執(zhí)行合同以有效管控動(dòng)態(tài)成本

項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本簡(jiǎn)單的說(shuō)就是項(xiàng)目的預(yù)計(jì)最終成本。具體包含兩部分內(nèi)容：已經(jīng)發(fā)生成本和待發(fā)生成本。對(duì)已簽合同的確認(rèn)變更、已簽合同的預(yù)估變更和待發(fā)生合約規(guī)劃三方面進(jìn)行嚴(yán)格管控，以達(dá)到有效控制動(dòng)態(tài)成本。

3.精細(xì)化管理設(shè)備以縮減成本

根據(jù)施工的特點(diǎn)，設(shè)備的選用應(yīng)本著“先調(diào)劑、后租賃”的原則，先充分利用房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的空閑設(shè)備，不足的部分設(shè)備通過(guò)租賃解決。這樣可以節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的資金，提高設(shè)備的使用率，降低了項(xiàng)目成本，提高了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

四、項(xiàng)目施工階段的成本控制

1.營(yíng)銷費(fèi)用實(shí)行執(zhí)行控制

由項(xiàng)目營(yíng)銷部經(jīng)理根據(jù)年度銷售目標(biāo)和營(yíng)銷費(fèi)用的計(jì)提要求，按照費(fèi)用結(jié)構(gòu)填報(bào)項(xiàng)目的年度營(yíng)銷費(fèi)用，然后由項(xiàng)目總經(jīng)理審批確定。項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目銷售的進(jìn)程和營(yíng)銷投放的要求，按照費(fèi)用結(jié)構(gòu)編制下月的營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃。公司要求每個(gè)營(yíng)銷合同必須對(duì)應(yīng)相應(yīng)的營(yíng)銷費(fèi)用費(fèi)項(xiàng)，而且原則上發(fā)起的合同金額不能超過(guò)本月度費(fèi)用預(yù)算該營(yíng)銷費(fèi)用的可用額度。

2.嚴(yán)格控制銷售道具成本

在銷售過(guò)程中，房地產(chǎn)營(yíng)銷部門要借助一些銷售道具（如售樓處、樣板間和沙盤模型等），開展銷售業(yè)務(wù)，提高銷售量。銷售道具成本的控制主要在于以項(xiàng)目定位來(lái)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，減少一次性投入，避免華而不實(shí)的投入，降低銷售道具成本。

3.控制廣告成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的廣告設(shè)計(jì)成本、制作成本以及發(fā)布成本是構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告成本，其中廣告的發(fā)布成本占主要總成本的70%。營(yíng)銷部門應(yīng)確定主力媒體，重視媒體組合，提高廣告的性價(jià)比。

房地產(chǎn)企業(yè)都是追求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，只有有效控制了項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)效益才會(huì)有保障，才會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。

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