文/丁凌 雪楓 常莎莎 孫芮琴，云南民族大學管理學院

我國房地產投資風險分析及對策研究

文/丁凌 雪楓 常莎莎 孫芮琴，云南民族大學管理學院

本文分析目前國內房地產的形式和背景，然后就房地產的形式和背景依次闡述房地產投資的風險和特征，從政策、市場、選址等方面，進一步分析影響房地產項目開發(fā)投資風險的因素。 并且就想在的房地產存在的風險問題，提出相關建議。

房地產；投資；投資風險；對策

1 研究背景

根據中國產業(yè)信息網的數據顯示，房地產行業(yè)告別高速增長，行業(yè)改革需求加大。2015年以來全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下。銷售數據溫和回暖，同比降幅收窄或略有上升，但我們仍然看到，房地產開發(fā)投資增速下行趨勢并未改變。2015年，房地產行業(yè)的并購案例并不在少數，此外，政府首次提出鼓勵房地產行業(yè)兼并的條文。而且這一舉措有很多的好處，可以促進資源向有優(yōu)勢的企業(yè)聚集，推動大規(guī)模的房地產企業(yè)發(fā)展，進而降低采購和融資的成本，也有利于推進標準化的住宅產業(yè)化。為此，政府也許還會做更多的制度性安排，比如推動行業(yè)的兼并進一步立法、引導設立并購基金等等。在這些利好政策的刺激下，2016年的房地產行業(yè)有望繼續(xù)延續(xù)2015年的并購熱潮。

2 房地產投資風險影響因素分析

2.1 政策變化風險

縱觀中國的經濟發(fā)展，不難發(fā)現國家的宏觀政策對經濟的發(fā)展的影響力是不容小覷的，本著“要致富，跟黨走”的原則，房地產作為經濟組成中的重要一部分，那更是不用多說的。那這些國家宏觀政策一旦發(fā)生變化，就會導致房地產企業(yè)實際收益跟預期的收益有所不同。就像近期出臺的鼓勵二胎的政策對房地產行業(yè)的影響也是直接的。例如，在一個家庭中人口的增加，勢必會對居住造成一定影響，原本的三口之家原本只需要三居室、而現在則需要四居室甚至是五居室，這就會改變現在房地產的開發(fā)建筑的趨勢。另外，人口的增加，也會對房地產需求大大加強，由此可以看出，國家政策對房地產企業(yè)的影響程度。

2.2 市場環(huán)境變化風險

市場環(huán)境變化風險主要指的是市場供求風險、房價波動風險和房地產周期波動的風險等一系列因素發(fā)生的變化對房地產開發(fā)商所造成的經濟損失。主要包括市場供求風險、房價波動風險和周期波動風險。

2.3 企業(yè)財務風險

2.3.1 資金籌措能力風險

房地產行業(yè)占用大量資金并且非常集中，資金占用時間不僅長而且運轉速度慢。中國的房地產開發(fā)資金可以分為：國內貸款，利用貸款，自籌資金和其他資金來源。在這些資金來源中除去自有資金，其余的資金來源必定會帶來一定的代價，而這些代價就會是資金的融資成本。

2.3.2 償債能力風險

償債風險顯然是受市場需要所控制的。如果房地產市場處于良好的狀態(tài)，企業(yè)的銷售就會很好，業(yè)績引導的效益就會很好，企業(yè)就會回收資金，從而償還所對應的融資；但是，融資所面對的另一種可能，也就是風險所對應的可能性，房地產市場不景氣，企業(yè)的銷量不好，從而沒有足夠回收的資金，所帶來的償債能力風險就會影響到開發(fā)項目的進度。

2.4 項目選址風險

房地產作為一種投資方式，其投資與其他投資有固定的位置、不動產和區(qū)位等。如果涉及到一個房地產項目是有前途的，項目的位置是非常重要的。是房地產企業(yè)發(fā)展的關鍵，這樣的一個環(huán)節(jié)。畢竟，選址的好壞會直接影響到投資的效益，必須相當慎重。

3 風險防范對策和建議

3.1 加強保險意識

保險，以減少或補償損失的房地產投資者，以實現周期的運動，以確保房地產投資者的利潤是非常重要的。特別是加強房地產投資者的可信度，并促進房地產業(yè)務活動的發(fā)展有積極的作用。房地產投資者時應充分考慮揀選購買保險的保險險種，房地產投資者需要確定適當的保險金額、風險單元的合理劃分和原創(chuàng)率和選擇信譽良好的保險公司，等幾個因素對供應鏈和銷售渠道，合理轉移的風險。

3.2 通過充分的市場調查，做出科學的決策

房地產企業(yè)在房地產上的調查問卷和分析供需狀況和趨勢，在盡可能多的細節(jié)來獲取信息，減少不確定性降到最低，以防止房地產投資過程中處于被動狀態(tài)。通過全面市場調查，從而選擇收益較大的項目進行投資。

3.3 密切關注國家政策，作出合理的應對

在住宅投資的選擇，應該更了解市場信息，把握投資機會。房地產市場是一個市場是高度受政策的影響。因此，密切關注國家政策尤其重要。深入的了解國家政策趨勢后，充分利用房地產投資決策。主要是更多關于政府的規(guī)劃，關注政府傾斜力度打的熱點地區(qū)；第二種是專注于地鐵，輕軌發(fā)展布局和建設時間。城市地鐵的發(fā)展經驗告訴我們，房子的升值潛力是最大的，并且很神奇的。

3.4 優(yōu)化投資組合，減少投資的風險性

雖然房地產投資活動是一個漫長的周期,高風險高收益的活動，但風險投資項目，盈利能力、資本需求的程度是不同的。投資者可以合理適當的搭配各種不同類型的項目投資，通過投資組合和各種業(yè)務多樣化，由于不同的投資項目風險，收入和其他因素。是不同的，那么多可以獲得超過所有的投資組合集中在一個更穩(wěn)定的收入的一個項目。固然，全部項目之間的相關性不太強烈，太強烈的相關性將不會削減行動的風險。計算整體收入和整體風險之間的相關性，盡可能縮短投資回收期，減少借款的成本，避免財務風險。同時降低資本成本借入資金的比例，更對投資者的吸引力，分擔危害。

3.5 合理組織融資形式，滾動開發(fā)

房地產投資需要大，必需在特定的方式下籌集資金，用來滿足房地產的融資需求的形式重要有如下幾種：經過債務融資證券的發(fā)行，籌集資金；通過預售商品房開發(fā)，客戶提高房地產開發(fā)所需的資金，獲得土地使用權抵押貸款銀行；從股市融資、房地產開發(fā)企業(yè)應該根據自己的實際情況，選擇最合適的融資方式，以快速、低成本的資本進行融資。

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[4]劉洪玉．房地產市場周期運動規(guī)律分析．《中國房地產》[J]．1999年第8期。

[5]陳妮．關于房地產投資風險分析與對策的思考．價值工程 ,[J]．2011,17．77．

丁凌(1996-)，女，安徽阜陽人，云南民族大學管理學院，2016級研究生，研究方向：財務會計。