宋龍艷

自2016年起，從國家到地方出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)租購并舉的政策，黨的十九大報(bào)告中首次明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，將租賃市場的重要性提升到新的高度。北京市住建委聯(lián)合7個(gè)委辦局出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》10月31日起正式實(shí)施，北京市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)也同步上線運(yùn)行。根據(jù)北京住房租賃新政，住房租賃監(jiān)管平臺(tái)通過接口方式，對各類市場主體運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)進(jìn)行管理。據(jù)了解，平臺(tái)按照“1+N”的模式建立，“1”是監(jiān)管平臺(tái)，由北京市住建委牽頭搭建，通過相關(guān)政府部門的信息共享和數(shù)據(jù)集成，完成主體認(rèn)證、房源查驗(yàn)、合同備案等工作；“N”即服務(wù)平臺(tái)，是指市場服務(wù)主體建立的住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，通過數(shù)據(jù)接口與監(jiān)管平臺(tái)對接，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算和人工智能技術(shù)等，為百姓提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價(jià)等服務(wù)。目前，該平臺(tái)已有北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、中國建設(shè)銀行建立的服務(wù)平臺(tái)同步上線運(yùn)行，各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽服務(wù)窗口也啟動(dòng)了為住房租賃當(dāng)事人提供住房租賃登記備案服務(wù)工作。

新政亮點(diǎn)惠及于民

此次發(fā)布的住房租賃新政有幾大亮點(diǎn)。首先，明確京籍集體戶口租公租房，可以落戶?！锻ㄖ分幸?guī)定，承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

其次，符合條件的無房家庭租房，其子女可以在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育。舉個(gè)例子，密云戶籍的家庭，如果在西城租房并滿足在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上的條件，其子女就可以在西城接受義務(wù)教育。另外，若承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)，具體操作辦法由各區(qū)據(jù)實(shí)際情況而定。

第三，新政對北京市住房租賃做出更細(xì)致的規(guī)范，來保障租賃雙方權(quán)益。《通知》明確規(guī)定了對外出租房源的條件，規(guī)定出租房源除了具備結(jié)構(gòu)、消防等方面的安全要求外，還要滿足基本使用功能：以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不宜居住的空間不得出租用于居??；人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金。如果房東收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時(shí)間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個(gè)工作日內(nèi)，房東應(yīng)將押金退還租戶。

最后，新政提出北京將建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。這個(gè)平臺(tái)實(shí)際上是實(shí)現(xiàn)上面全部福利的前提條件。承租人在住房租賃服務(wù)平臺(tái)上登記備案后，才可以在依法申請辦理居住登記、積分落戶等公共服務(wù)時(shí)，不再提交其在京有合法穩(wěn)定住所的紙質(zhì)證明材料。

監(jiān)管“盲區(qū)”變“亮區(qū)”

我國的住房租賃市場龐大，但長期以來存在缺乏信用、市場混亂、準(zhǔn)入門檻低、漏稅逃稅等諸多問題，市場不規(guī)范，缺乏透明度，很多個(gè)人房東以及個(gè)體承包的小中介的不規(guī)范行為讓承租者苦不堪言。業(yè)內(nèi)人士表示，租賃市場的亂象叢生，很大一部分原因在于監(jiān)管力度薄弱、信用體系不完善。而此次北京住房租賃新政的出臺(tái)以及兩大平臺(tái)的搭建將有效改善這一狀況。

僅就房源而言，在政府租房服務(wù)平臺(tái)推出之前，沒有租房入口能100%保證房源的真實(shí)可靠性，而具備了監(jiān)管功能的政府服務(wù)平臺(tái)，將有助于實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。政府租房服務(wù)平臺(tái)將形成類似淘寶的評價(jià)和信用體系，信用良好的租客有望得到更多的優(yōu)惠和福利，而信用好的房東、中介或運(yùn)營商，則可獲得更多租客，有望建立一個(gè)透明、規(guī)范、有信用的租房市場。具體來說就是，如果有市民想把房子對外出租，就可以到網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)上發(fā)布信息，網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)還可以向老百姓提供網(wǎng)上簽約、登記備案申請、交易資金監(jiān)管、信用信息查詢等服務(wù)；市民也可以像淘寶用戶一樣，給相關(guān)企業(yè)好評、差評，作信用評價(jià)。網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對獲取的租賃當(dāng)事人相關(guān)信息負(fù)有保密責(zé)任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。與此同時(shí)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委也會(huì)會(huì)同相關(guān)部門加強(qiáng)對網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的動(dòng)態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務(wù)過程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺(tái)的系統(tǒng)鏈接；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責(zé)任。

租房相關(guān)稅收的繳納問題一直以來也是一個(gè)難點(diǎn)，官方租賃平臺(tái)上線后，將可能提高租房稅的上繳率。以今年10月19日上線的廣州市官方房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)——“廣州智慧陽光租賃平臺(tái)”（下稱“陽光租房”）為例，平臺(tái)的租賃交易的流程最后一步是“備案”，備案意味著需要交租房稅。按照廣州的規(guī)定，租房機(jī)構(gòu)未來都會(huì)被強(qiáng)制入駐租賃平臺(tái)，相關(guān)和個(gè)人則不被強(qiáng)制。專家認(rèn)為，租賃平臺(tái)的發(fā)展會(huì)讓稅收操作更簡便、規(guī)范。個(gè)人房源目前不涉及稅收，但后續(xù)有可能會(huì)參與此類平臺(tái)，被督促納稅。而針對企業(yè)的租賃房源，未來還需要有更清晰的稅收政策出臺(tái)。更為重要的是，發(fā)展租賃市場最終是為了實(shí)現(xiàn)住有所居的核心目標(biāo)，這暗含租售同權(quán)之意。2017年7月起，廣州首次提出“租售同權(quán)“的概念”賦予符合條件的承租人以就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，此后多個(gè)城市跟進(jìn)。北京住房租賃新政在承租人子女入學(xué)和戶籍管理、遷移等多方面均有規(guī)定，也體現(xiàn)了“京味兒”的“租售同權(quán)”。專家認(rèn)為，這些措施可概括為新租賃概念，包括租售同權(quán)、租金證券化、信用租房等創(chuàng)新形式，租賃平臺(tái)則是此類創(chuàng)新的基礎(chǔ)。

多地政府住房租賃平臺(tái)強(qiáng)勢啟動(dòng)

8月21日，成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)試運(yùn)行，截至11月1日，出租房源信息多達(dá)27萬多條；9月29日，杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線試運(yùn)行，運(yùn)行一個(gè)月，累計(jì)訪問量近60萬次，累計(jì)掛牌房源37244套；10月19日，廣州推出政府住房租賃服務(wù)平臺(tái)“陽光租房”；11月1日，由武漢市房管局聯(lián)合中國建設(shè)銀行打造的武漢住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)上線運(yùn)行……據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京、廣州、杭州、成都、武漢等城市先后推出住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，合肥、廈門、沈陽也給出了平臺(tái)搭建的時(shí)間表。

官方住房租賃平臺(tái)紛紛上線，是各地響應(yīng)國家租購并舉、發(fā)展租賃市場的舉措，通過建立權(quán)威、可靠的租賃平臺(tái)，以有效規(guī)范租賃市場。業(yè)內(nèi)人士表示，住房租賃市場未來將成為與住房銷售并重的住房市場支柱，這既是建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要方面，也是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的必由之路，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展將起到積極作用。

目前，全國已有至少48個(gè)城市出臺(tái)住房租賃政策，金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)參與住房租賃市場建設(shè)的力度越來越大，圍繞住房租賃市場的金融創(chuàng)新產(chǎn)品以及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施不斷出現(xiàn)，市場“藍(lán)海”初步形成。對于北京來說，“租售同權(quán)”概念更多保障的是長租客戶。其中，明確規(guī)定“鼓勵(lì)當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年?！边@對于早些年在長租公寓領(lǐng)域投資經(jīng)營的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者與地產(chǎn)中介商將是一個(gè)福音。今年以來，房地產(chǎn)市場在調(diào)控之下企穩(wěn)，租賃市場鼓勵(lì)政策密集出臺(tái)，讓一些業(yè)界人士感嘆，長租公寓或?qū)⒂瓉順I(yè)務(wù)繁榮增長的春天。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場；鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，將賦予租房者更多的權(quán)利。這不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，可以更有效避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求?！薄皬拈L遠(yuǎn)看，在各城市的政策逐漸落地后，整體住房租賃市場會(huì)更加平穩(wěn)，也有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！彪S著政府大力提倡和推進(jìn)“租購并舉”，住房租賃市場的規(guī)?；蛯I(yè)化已成為未來的發(fā)展趨勢。我國龐大的流動(dòng)人口催生出剛性租賃需求，將為住房租賃市場提供巨大的發(fā)展機(jī)遇。