租賃房屋承租人優(yōu)先購買權之損害賠償

魏巍

摘 要：從保障承租人利益的角度，我國現(xiàn)行法律明確賦予租賃房屋的承租人以優(yōu)先購買權，但同時也不可避免的出現(xiàn)承租人因優(yōu)先購買權無法實現(xiàn)而導致承租人利益受損的情形，且依據(jù)我國《合同法》，賦予承租人的優(yōu)先購買權遭受侵害的類型以及其該權利遭受侵害后可要求侵權人承擔的損害賠償?shù)姆秶o具體規(guī)定。基礎目前在立法上的規(guī)定缺陷以及為了保護承租人的利益，筆者將對承租人擁有此項權利過程中遭受損害的各種情形以及各自對應的賠償范圍進行拙論。

關鍵詞：租賃房屋承租人;優(yōu)先購買權

中圖分類號：D923.6文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）02-0094-02

一、優(yōu)先購買權的權利構成

依據(jù)《合同法》第230條和《解釋）①第21條，對優(yōu)先購買權的權利構成進行如下解析：

（一）主體為承租人

按照該權利在我國法律中的表述，不難確認享有優(yōu)先購買權的權利主體是承租人，但是實際中也不乏存在承租人將其租賃的房屋轉(zhuǎn)租于次承租人的情形，那么，此時的優(yōu)先購買權權利主體是承租人還是次承租人，則應以我國《合同法》第224條為基礎分別討論。

轉(zhuǎn)租的情形有兩種，不同的情形會導致相異的結果。在出租人將房屋租賃于承租人后，基于利益需要或者為滿足其他人的需要，承租人會將其自己租賃的房屋再行轉(zhuǎn)租于他人，此時如果承租人是經(jīng)過出租人的同意將房屋轉(zhuǎn)租于他人的，則承租人為第一承租人和轉(zhuǎn)租后的承租人，且均為法律所允許。在轉(zhuǎn)租的情形下，次承租人對于房屋的使用需求大于承租人，承租人在更大程度上為獲取轉(zhuǎn)租的利益而租賃房屋。所以，轉(zhuǎn)租后的承租人擁有的優(yōu)先購買權優(yōu)先于第一承租人。相反，在承租人擅自將房屋再行租賃的，轉(zhuǎn)租后的承租人所享有的權利不得對抗出租人，其僅僅對第一承租人具有約束力，此時的優(yōu)先購買權應屬于第一承租人。

（二）出租人欲將租賃房屋進行出賣

承租人要想行使其優(yōu)先購買權，則必須以出租人存在出賣為要件，且承租人不得不受限制的行使權利，要嚴格遵守《解釋》第24條的相應規(guī)定。出賣是以支付對價為體現(xiàn)的，故出租人出賣房屋的“出賣”應做擴大解釋，實質(zhì)上與出賣意思一致的行為都應認定為出賣，不應當單純理解為買賣。實踐中存在兼有買賣與贈與的混合贈與，對此，有學者認為混合贈與中的買賣，可作為承租人優(yōu)先購買權的前提;另一部分學者認為，混合贈與中房屋所有權的轉(zhuǎn)移中存在基于情感因素的贈與，且買賣于贈與的部分無法做清晰的區(qū)分，故，混合贈與中承租人無優(yōu)先購買權。

（三）出租人與第三人成立買賣合同

《合同法》規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權是有前提的，其為承租人與其他購買者在價格、支付方式等一致的情況下?lián)碛袃?yōu)先購買房屋的權利。對此筆者認為，出租人與第三人確定交易條件且交易條件必須在承諾到達要約人時，出租人應將此情況告知承租人，承租人在同等條件下行使其權利。所以，出租人已經(jīng)與除承租人之外的第三人達成買賣房屋的合同并將房屋變更登記于第三人名下的，承租人可要求出租人承擔權利侵害的賠償責任;若只是簽訂合同還未變更登記的，則承租人利用其優(yōu)先購買權可以阻卻出租人對第三人的義務履行，導致出租人承擔對第三人的違約責任。綜上，承租人與第三人的買賣合同只是作為承租人權利行使的前置條件，不會影響合同的效力。

二、優(yōu)先購買權的性質(zhì)界定

（一）應為請求權

該種支持者認為出租人在不向承租人通知且未給予承租人購買機會后直接將房屋出賣給除承租人之外的第三人的，承租人可基于保護自身利益而要求承租人作出向其轉(zhuǎn)讓房屋的保證，因而將此權利界定為債權。又由于締約是需要雙方協(xié)商的，如將該權利認定為請求權則必然導致承租人與出租人為了達成交易而反復協(xié)商，這將與該權利本身制定的法理邏輯相違背。

（二）應為形成權

形成權是單單依據(jù)權利人的單方行為就可以發(fā)生權利變動效果的一種權利。加之《合同法》第230條，優(yōu)先承買權人可以依據(jù)自己的單方意思，形成與出賣人和第三人達成的合同中約定的條件一致的契約，且該契約并不需要出賣人的承諾。有學者認為在通常情況下承租人的優(yōu)先購買權經(jīng)常出現(xiàn)被侵害且侵害人為出租人，因此，他們認為認定為形成權不符合法理。對此，筆者持有不同意見，以下三種情形可以理解為形成權確實受到了侵害：①行使形成權條件是否達成的控制權掌握在相對人手中，如相對人沒有在期限內(nèi)通知形成權人，就會出現(xiàn)無法行使權利，進而導致侵害結果;②若房屋不存在，這會直接出現(xiàn)權利侵害;③形成權相對人有意或者惡意的去阻礙該權利的行使也必定會出現(xiàn)權利遭受損害的結果。筆者認為，我們將優(yōu)先購買權界定為形成權，并不會像其他學者認為的那樣存在法律障礙。所顧慮的，承租人優(yōu)先購買權下的出租人的通知義務屬于程序義務，與權利本身的屬性無任何關聯(lián)，因此，通知義務是出租人對承租人優(yōu)先購買權的附屬義務，而不是權利本身要求的義務。

三、優(yōu)先購買權的損害情形

（一）出租人未通知承租人出賣事宜

出租人是租賃房屋是否出賣以及出賣房屋交易條件的第一信息知情人，承租人是否有機會行使權利取決于出租人是否將出賣房屋的事項告知承租人，告知后承租人才有選擇購買的機會。有學者認為，鑒于出租人沒有履行通知義務時應承擔的責任以及承租人優(yōu)先購買權的行使在我國法律中無跡可尋，故承租人可以在知曉出賣后隨時向出租人主張權利，但將如王澤鑒先生對出租人出賣土地的論述一樣更加劇權利實現(xiàn)的難度。

（二）房屋已過戶至第三人

承租人優(yōu)先購買權的賦予目的是保障承租人對房屋使用利益的穩(wěn)定性，故承租人優(yōu)先購買權行使的目的是將房屋的所有權轉(zhuǎn)移至其名下，權利的行使與其是否與出租人簽訂合同不存在直接的代表關系。如出租人同時與除承租人外的第三人以及承租人分別簽訂房屋買賣合同，但將房屋過戶至第三人名下，此時依據(jù)物權變動原理之不動產(chǎn)物權變動，房屋所有權轉(zhuǎn)移于第三人，同理，出租人就無法按約定向承租人履行房屋買賣合同，最終造成權利的侵害。

（三）出租人阻礙權利行使

不難發(fā)現(xiàn)，在我國的法律中，承租人的優(yōu)先購買權具有強制性，但仍不可避免在實際中出租人故意以其行為（有意躲避承租人、不予配合房屋變更登記等）阻礙承租人權利的行使，這種行為實際上不會影響承租人優(yōu)先購買權，但必然會給承租人帶來額外的費用支出。

四、承租人優(yōu)先購買權損害賠償

《解釋》的第21條僅規(guī)定出租人未盡通知義務得賠償承租人的損失，未提及損害賠償?shù)姆秶Ｒ韵聻楦鶕?jù)前述承租人受侵害的三種情形對進行的分析。

（一）無法行使權利時的損害賠償責任

承租人的權利是否受到侵害并不能直接用依據(jù)出租人的通知作為判斷標準，因為在實際中存在雖然出租人沒有告訴承租人出賣房屋的事項，但是承租人在短時間內(nèi)運用其他方式獲取了真實情況，這時的承租人的優(yōu)先購買權并沒有受到侵害，故不應讓出租人擔責。另外一種情形則為從出租人出賣房屋至完成過戶期間，承租人一直沒有得知出賣的事實，這種情況下就屬于優(yōu)先購買權無法行使、權利受侵害的情形。

由于實際中會存在承租人故意擾亂交易秩序而主張權利受損，故在判斷其權利受損時要先以承租人對出租人出賣的房屋是否具有購買意向為前提，如無購買意向則不存在權利受損，于此，承租人想利用優(yōu)先購買權受損的理由主張損害賠償應當首先證明其有受讓租賃房屋的需求或者想法，這種想法包括但不限于承租人在出租人出賣房屋之前與出租人通過當面溝通或者電話、郵件或其他有效方式表達其有意購買房屋、對于房屋的價款以及購買的其它條件進行協(xié)商等。如果依據(jù)承租人出具的證明能確定承租人確實對出租人的出售房屋具有購買能力和購買意愿，就應依據(jù)因承租人喪失購買機會而造成的損失進行賠償，賠償還應以承租人為了滿足居住需求而尋找房源并購買房屋所支付的實際價格與租賃房屋出賣時的實際支付價格的差價為依據(jù)，并結合承租人因此多支付的租金以及其他合理費用等綜合認定賠償責任的大小。

（二）權利無法實現(xiàn)時的損害賠償責任

文章前部分對于承租人不能實現(xiàn)權利的表述，若出現(xiàn)此種情形，即出租人在與承租人簽訂房屋買賣合同的同時還與第三人進行磋商，在比對價格后選擇了第三人，而后與第三人簽訂買賣合同并完成過戶。承租人想要實現(xiàn)其優(yōu)先購買權該怎么辦？這時需要分析第三人的主觀情況是否是善意的。若第三人在簽訂合同及過戶時是惡意的，即第三人明知承租人優(yōu)先購買權的情況，這時承租人得以行使其優(yōu)先購買權對抗惡意的第三人的行為，不管買賣合同是否合法有效、房屋是否已經(jīng)過戶。承租人實現(xiàn)權利的方式可以選擇申請房屋登記部門撤銷第三人在標的房產(chǎn)的登記，還可以訴至法院請求將房屋登記到自己的名下。這樣，承租人的優(yōu)先購買權便得以行使。但是，若第三人的主觀為善意，這時承租人不可以以享有的優(yōu)先購買權對抗第三人的善意行為，承租人只能向出租人主張違約的損害賠償，賠償?shù)姆秶勒沼嘘P規(guī)定依據(jù)實際損失和可得利益損失進行確定。對于房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移所有權到第三人名下時，法律賦予承租人可以不繼續(xù)租賃，解除租賃合同的權利，這樣可以對承租人予以一定程度的保護，讓其可以去尋找適合的房源以減少對其造成的損害。

（三）權利行使受阻時的損害賠償責任

在實際交易中出租人故意阻礙承租人行使權利的情形并不少見，出租人阻礙的情形如故意躲避承租人、不配合辦理房屋過戶登記等，這些行為在實質(zhì)上并不會影響優(yōu)先購買權行使的結果，但是出租人的這種行為必然會在增加承租人為排除多重障礙而付出的時間成本以及其他不必要的投入，還會拖延承租人權利實現(xiàn)的進度。出租人這樣的行為可以概括為對承租人的侵權，承租人有權要求出租人停止侵權行為，必要時可以請求法院判令出租人停止侵權，并賠償承租人因此所支出必要費用。

[ 注 釋 ]

①《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》.

[ 參 考 文 獻 ]

[1]張禮洪.按份共有人優(yōu)先購買權之實現(xiàn)——<物權法>第101條的法解釋和適用[J].華東政法大學《法學》月刊，2009（5）.

[2]王澤鑒.民法學說與判例研究[M].北京大學出版社，2015.

[3]最高人民法院民事審判第一庭編著.最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用[M].人民法院出版社，2009.