房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和影響分析

運(yùn)麒安

【摘 要】房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著重要的地位，同時(shí)它也影響著人們的生活。為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康快速發(fā)展和保障人們生活居住條件，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程中采取了一系列措施，其中最關(guān)鍵的就是利用房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。本文主要是對(duì)房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和影響做了分析。

【Abstract】 The development of real estate market plays an important role in China's social and economic development， and it also affects people's life. In order to ensure the healthy and rapid development of the real estate market and the people living conditions， the government in the process of the real estate market operation has adopted a series of measures， one of the most critical is to use the property tax to adjust and control on prices. This paper mainly analyzes the regulation and influence of real estate tax on real estate market.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)市場(chǎng)；調(diào)控

【Keywords】real estate tax； real estate market； regulate

【中圖分類(lèi)號(hào)】F810.424 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）12-0072-02

1 引言

改革開(kāi)放以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)迎來(lái)了迅速的發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有了新的變化，越來(lái)越多的人加入了購(gòu)買(mǎi)房子的隊(duì)伍。房子的供求關(guān)系導(dǎo)致了房?jī)r(jià)越來(lái)越高，在社會(huì)上引起了高度關(guān)注，許多工薪階層的購(gòu)房能力下降，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。政府和相關(guān)部門(mén)為了解決房?jī)r(jià)過(guò)高造成的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，制定了房地產(chǎn)稅，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易過(guò)程中有著重要的影響。同時(shí)為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)稅不斷進(jìn)行調(diào)整，以便來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。

2 政府對(duì)房產(chǎn)稅的改革措施

政府為了對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，先后出臺(tái)一些政策，對(duì)房地產(chǎn)稅先后進(jìn)行了一系列的改革措施。在2006年5月，根據(jù)個(gè)人購(gòu)房居住時(shí)間有沒(méi)有超過(guò)五年對(duì)房屋交易進(jìn)行稅收調(diào)整，即居住時(shí)間低于五年，房屋交易要征收全額營(yíng)業(yè)稅，超過(guò)五年則不需要繳納。2008年12月，對(duì)土地增值稅進(jìn)行了改革，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位做出了新的要求，在繳納土地增值稅時(shí)，必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行核算。2010年4月，對(duì)個(gè)人購(gòu)房進(jìn)行了改革，購(gòu)房交易環(huán)節(jié)的契稅繳納的依據(jù)統(tǒng)一調(diào)整為購(gòu)房是否為第一套住房，對(duì)住房面積也有了新的要求。2011年5月，做出了新的調(diào)整，根據(jù)個(gè)人購(gòu)房居住時(shí)間有沒(méi)有超過(guò)兩年對(duì)房屋交易進(jìn)行稅收調(diào)整，個(gè)人住房居住超過(guò)兩年，在交易過(guò)程中不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，居住低于兩年的，則需要對(duì)交易全額征收營(yíng)業(yè)稅。2013年2月，主要是對(duì)投機(jī)投資性購(gòu)房做了改革，對(duì)這類(lèi)購(gòu)房行為，政策上是堅(jiān)決抵制的，同時(shí)也將個(gè)人住房交易的房產(chǎn)稅實(shí)施范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，并對(duì)商品住房限購(gòu)制定了嚴(yán)格的措施[1]。

3 房地產(chǎn)稅現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)稅主要是由三部分構(gòu)成的，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收以及房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。主要內(nèi)容是：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收。根據(jù)稅收對(duì)象的不同可以分為占用耕地稅、使用城鎮(zhèn)土地稅、營(yíng)業(yè)稅、維護(hù)建設(shè)城市稅、教育費(fèi)用附加稅和印花稅這六種稅收。這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收，都是有不同的稅收標(biāo)準(zhǔn)的，有按照面積的有按照營(yíng)業(yè)額的，在執(zhí)行過(guò)程中有規(guī)章制度的約束。②房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收。根據(jù)稅收對(duì)象不同可以分為營(yíng)業(yè)稅、契稅和土地增值稅這三大類(lèi)。營(yíng)業(yè)稅是對(duì)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額征收的稅款，契稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)征收的稅款，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收的稅款。③房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。主要是對(duì)房屋租金收入或者計(jì)稅余值征收的稅款。

4 房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控中存在的問(wèn)題

4.1 房地產(chǎn)稅種類(lèi)多，造成重復(fù)征稅

房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用得不到實(shí)現(xiàn)，與房地產(chǎn)稅種類(lèi)多造成的重復(fù)征稅有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)和建設(shè)環(huán)節(jié)以及個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)房屋環(huán)節(jié)都存在較多的征稅項(xiàng)目，而且很多稅收都是重復(fù)收稅的，開(kāi)發(fā)商為了提高自身收益，只能將稅收強(qiáng)加給購(gòu)房者，唯一途徑就是提高房?jī)r(jià)。從這個(gè)現(xiàn)象上可以看出房地產(chǎn)稅在一定程度上是存在弊端的，必須進(jìn)行改革。

4.2 房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)不合理

現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制主要包括直接稅和間接稅兩種，在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，售房單位和購(gòu)房單位所需要交的稅種是不一樣的。交易中的直接稅是需要售房單位進(jìn)行繳納的，是關(guān)系著售房單位的直接利益，因此直接稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響是最直接的。間接稅要多于直接稅，在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)放商會(huì)通過(guò)抬高房?jī)r(jià)或者租金的形式轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)高居不下的重要原因。這樣的房地產(chǎn)稅收制結(jié)構(gòu)是非常不合理的，稅負(fù)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象的存在，很難對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行合理的調(diào)控。

4.3 房地產(chǎn)稅征收管理不規(guī)范

目前，在房產(chǎn)地稅的征收管理方面存在著很大的局限性，投機(jī)投資性購(gòu)房行為一直存在，為了打擊這些現(xiàn)象，在房地產(chǎn)稅征收體制上增加了交易環(huán)節(jié)的稅款征收額度。但在實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)稅征收管理不規(guī)范，這一措施并沒(méi)有收到應(yīng)有的效果，很多地區(qū)對(duì)這項(xiàng)政策根本就沒(méi)有在工作中執(zhí)行。比如，增加的房地產(chǎn)稅收管理中，對(duì)房屋出租也進(jìn)行了征稅要求，但在實(shí)際工作中，出租房屋的信息比較特殊，具有復(fù)雜多變的特點(diǎn)，在這個(gè)過(guò)程中納稅人缺乏申報(bào)意識(shí)，導(dǎo)致房屋出租稅收難度大。

5 房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控改革方向和措施

針對(duì)實(shí)際情況中，房地產(chǎn)稅對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)控中存在的問(wèn)題，要具體問(wèn)題具體分析，從根源上進(jìn)行改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收制度。對(duì)房地產(chǎn)稅種類(lèi)多造成的重復(fù)征稅情況，要明確房地產(chǎn)稅征收種類(lèi)，杜絕重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)房地產(chǎn)稅收制結(jié)構(gòu)不合理，要進(jìn)行合理的調(diào)整，并完善房地產(chǎn)稅收制結(jié)構(gòu)。對(duì)房地產(chǎn)稅收管理不規(guī)范，要嚴(yán)格按照法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)稅征收管理進(jìn)行規(guī)范，使其嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行稅款的繳納。

5.1 明確房地產(chǎn)稅征收種類(lèi)，杜絕重復(fù)征稅現(xiàn)象

政府和房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)要利用房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，就應(yīng)該化繁為簡(jiǎn)，明確房地產(chǎn)稅征收種類(lèi)，杜絕重復(fù)征稅現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：①明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅收種類(lèi)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)能夠影響房?jī)r(jià)的稅種進(jìn)行保留，對(duì)部分稅種考慮廢除，因?yàn)椴糠侄惙N在房地產(chǎn)交易過(guò)程中雖然一直使用，但對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控沒(méi)有實(shí)質(zhì)性作用。②明確房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收種類(lèi)。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中，稅收種類(lèi)主要包括營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)人所得稅等，對(duì)這些稅種要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析，對(duì)交易環(huán)節(jié)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控有利的稅種進(jìn)行保留，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性作用進(jìn)行廢除，這樣一方面可以簡(jiǎn)化稅種，杜絕重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面對(duì)稅收效率也有明顯的提高。

5.2 合理調(diào)整房地產(chǎn)稅，完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控中有重要的作用，不僅是調(diào)控房?jī)r(jià)的有效措施，同時(shí)也是保障買(mǎi)賣(mài)雙方利益的重要標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)目前存在的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的不合理，要進(jìn)行合理的調(diào)整，完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。完善的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，不僅可以保證房地產(chǎn)稅收工作的順利進(jìn)行，而且能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)進(jìn)行合理的調(diào)控，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有重要的幫助。在房屋交易過(guò)程中應(yīng)該明確定位稅種的繳納負(fù)責(zé)人，對(duì)于稅種轉(zhuǎn)移的情況，要調(diào)整直接稅和間接稅的比例，同時(shí)要避免轉(zhuǎn)移稅收情況發(fā)生。對(duì)交易中由賣(mài)方繳納的間接稅，可以釋放減少征收額度。這樣通過(guò)合理調(diào)整房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，能夠規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序。

5.3 利用法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收中存在的執(zhí)行力度不足，造成的稅收管理不規(guī)范，要利用法律法規(guī)來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：①發(fā)揮房地產(chǎn)稅收經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)作用，在這個(gè)過(guò)程中要減少豪華住房的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，同時(shí)利用政策的制定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間進(jìn)行調(diào)控。②對(duì)房屋出租稅款征收要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)交易中的中介機(jī)構(gòu)的管理制定相關(guān)法律法規(guī)，實(shí)施規(guī)范化管理。③嚴(yán)厲打擊虛假交易，這就需要購(gòu)房者提高自身安全意識(shí)，在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，將房產(chǎn)憑證重視起來(lái)，作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的關(guān)鍵。在稅收工作中會(huì)遇到諸多難題，需要收稅部門(mén)之間加強(qiáng)合作，切實(shí)保障房地產(chǎn)稅收工作的有效實(shí)施。

6 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，主要是為了保障人們居住和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。因此要進(jìn)行科學(xué)、合理的改革措施，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅收種類(lèi)，完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理，這樣才能保證房?jī)r(jià)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

【1】陳冬芳. 房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和影響[J]. 科技與企業(yè)，2016（08）：178.