謝九

隨著越來越多金融創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，國內(nèi)的租房市場將從業(yè)主散租進入資本主導的時代。

2017年底，建行廣東分行宣布將推出“存房貸”業(yè)務，即居民將自己的住房租賃權出售給建行，比如5年期，建行一次性支付全部租金，然后建行將房源交由專業(yè)的租賃運營機構出租。按照建行廣東省分行行長劉軍的說法，存房貸業(yè)務將在2018年1月8日率先在廣州推出。

這是國家確定“購租并舉”作為房地產(chǎn)長效機制之后，建設銀行為扶持租房市場發(fā)展推出的又一創(chuàng)新。2017年11月，建行深圳分行曾經(jīng)推出過“租房貸”業(yè)務，對有長租需求的個人發(fā)放貸款，用于支付住房長租租金，最高額度可達100萬元，而且利率也較為優(yōu)惠，低于同期房貸利率。

從業(yè)務創(chuàng)新的角度來看，廣東建行最新推出的“存房貸”其影響力顯然要大大高于“租房貸”，后者的意義只是對租房市場的一次貸款扶持，而“存房貸”業(yè)務則可能對整個租房市場帶來全面影響。

首先，“存房貸”業(yè)務可能為租房市場帶來更大規(guī)模且更為穩(wěn)定的房源。目前國內(nèi)很多擁有多套住房的投資者，因為嫌租房手續(xù)麻煩且租金收益不高，所以很多閑置房產(chǎn)并沒有用于出租，只是坐享房產(chǎn)增值的收益。但建行的“存房貸”業(yè)務可能會將大量閑置房源激活，房主將租賃權出售給建行之后，平時不需要為租房的瑣事操心，還可以一次性收回5年的租金，對于擁有多套住房的家庭而言，可以輕松將閑置資產(chǎn)變現(xiàn)，應該還是具備一定的吸引力。

目前國內(nèi)的租房市場基本上還是以業(yè)主散租為主，在租房產(chǎn)業(yè)鏈上，除了房產(chǎn)中介提供房源信息之外，主要是房東和租客直接打交道，可以算是一個C2C的行業(yè)，這種模式注定了雙方交易的隨意性很強，除了少量的押金之外，交易雙方彼此沒有太強的約束力，租房市場處于相對混亂無序的狀態(tài)。目前中國已經(jīng)確定大力發(fā)展租賃市場，購租并舉成為房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制，如果租房市場還是以C2C的模式為主，可能很難做大做強，更不太可能在房地產(chǎn)市場的長效機制中發(fā)揮應有的作用。

建行的“存房貸”業(yè)務可能會改變租房市場的傳統(tǒng)模式，從過去的C2C轉(zhuǎn)變?yōu)锽2C，房東只需要和建行打交道，而不再需要面對無數(shù)個未知的租客。房源轉(zhuǎn)移至建行手上之后，委托給專業(yè)的房產(chǎn)中介，租客也只需要和專業(yè)房產(chǎn)機構交易，不需要和房東見面。在大資本介入之后，過去散戶主導的租房市場將更加規(guī)范有序，也更有效率。

不過，核心問題在于如何定價。建行的存房貸業(yè)務能在多大程度上沖擊現(xiàn)有的租房市場，價格才是核心問題，如果建行給予房東的價格過低，可能就很難吸引到足夠的房源；反之，如果價格過高，建行無利可圖，這項業(yè)務也難以推進。在以前C2C時代，房租收益主要在承租雙方之間流動，但是隨著金融機構、房產(chǎn)中介的介入，可能會對承租雙方都帶來影響。一方面，建行向房東一次性提供5年租金時，租金水平估計會低于市場平均水平；而房產(chǎn)中介擁有更多的壟斷房源之后，承租的價格可能也會更高，租客可能不得不承受更高的租金。對于整個租房市場而言，更多的資本介入意味著有更多的人來瓜分利潤，最后的結果可能是房東的收益降低，而租客的成本上升。

其實不僅是建行這樣的金融機構在試水住房租賃市場，很多民間資本也都在躍躍欲試，尤其是住房租賃市場的證券化，已經(jīng)成為當前的一大熱點。2016年，國務院發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，其中提及“鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點”。在剛剛過去的2017年，已經(jīng)有多家住房租賃企業(yè)開始試水資產(chǎn)證券化，既包括一些專業(yè)從事住房租賃的新興企業(yè)，也包括一些向租賃市場轉(zhuǎn)型的傳統(tǒng)房企。

最近幾年，國內(nèi)的長租公寓開始悄然興起。由于長租公寓多采用輕資產(chǎn)的運營模式，也就是自己不擁有物業(yè)產(chǎn)權，而是從物業(yè)所有者手中承租下來之后，以“二房東”的身份在市場上轉(zhuǎn)租，這種模式之下，公寓運營者無法將公寓用于抵押獲取銀行貸款，融資能力受到了很大限制，而對于長租公寓這個新興產(chǎn)業(yè)而言，通過跑馬圈地實現(xiàn)快速擴張是獲得競爭優(yōu)勢的關鍵所在，因此，能否獲得合適的融資途徑，在很大程度上決定了長租公寓的發(fā)展速度。

美國華爾街曾有一句格言，只要是有流動性的資產(chǎn)，就可以將其證券化。對于住房租賃市場，由于具備長期穩(wěn)定的租金支持，幾乎可算是最適合資產(chǎn)證券化的產(chǎn)業(yè)。在國務院發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》之后，國內(nèi)住房租賃市場很快就出現(xiàn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。2017年初，長租公寓運營商魔方公寓發(fā)行“魔方公寓信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”（ABS），這是我國長租公寓行業(yè)的首款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，該產(chǎn)品以魔方中國經(jīng)營的30處物業(yè)部分公寓未來三年的租金收入為基礎資產(chǎn)，融資3.5億元。2017年底，另外一家長租公寓運營商新派公寓發(fā)行了“新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”，募集資金2.7億元。

除了“魔方”和“新派”這些新興企業(yè)之外，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)巨頭也開始在住房租賃市場試水。2017年11月，保利地產(chǎn)以自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，包括位于廣州、重慶、北京、大連、沈陽等區(qū)域的四大租賃物業(yè)品牌，發(fā)行了一款保利租賃住房REITs產(chǎn)品，募集資金50億元。2017年12月，招商蛇口的一款長租公寓抵押貸款證券化產(chǎn)品也獲得深交所批準，發(fā)行總額不超過60億元。

資產(chǎn)證券化最大的好處在于可以有效盤活存量資產(chǎn)，弊端就是過度證券化之后，會帶來難以控制的風險。2008年美國爆發(fā)的次貸危機，很大程度上就是資產(chǎn)過度證券化所致，大量的劣質(zhì)資產(chǎn)被證券化之后，為整個金融體系帶來了系統(tǒng)性的風險，并且最終點燃了次貸危機。

今天，中國住房租賃市場剛剛興起的證券化浪潮，同樣也是一把雙刃劍，在為相關企業(yè)打開融資大門的同時，也會帶來相應的風險。具體來看，一線城市的租賃住房資產(chǎn)具有較強的需求，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，屬于證券化資產(chǎn)池里的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是一些二、三線城市的租賃需求相對較弱，貢獻持續(xù)現(xiàn)金流的能力明顯不如一線城市，如果類似的資產(chǎn)占比過高，可能會帶來一定的風險。由于國內(nèi)的租賃住房資產(chǎn)化剛剛起步，因此現(xiàn)在的證券化產(chǎn)品多以一線城市的資產(chǎn)為主，相對而言風險不大，但是隨著將來資產(chǎn)證券化時代逐步普及推廣，大部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都被證券化之后，可能會有越來越多的次級資產(chǎn)進入，這將成為整個行業(yè)的風險所在。