前段時(shí)間，本刊編輯部收到一封來(lái)自江蘇省鹽城市大豐區(qū)大中鎮(zhèn)阜豐村村民委員會(huì)的來(lái)信。信中說到，本刊在2015年第10期刊登了《集體房屋租賃收入該怎么納稅》，他們讀后感覺對(duì)如何納稅更加清楚了。該村有2萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)對(duì)外出租，是集體主要收入來(lái)源。去年地稅局來(lái)征收2013-2016年的稅收，對(duì)倉(cāng)庫(kù)出租收入按17.6%征稅。他們?cè)儐枺@個(gè)稅率是怎樣計(jì)算出來(lái)的？針對(duì)村集體出租倉(cāng)庫(kù)行為有什么稅收優(yōu)惠政策嗎？

村集體出租倉(cāng)庫(kù)要納哪些稅

目前，不少村集體，特別是城中村、城郊村，都在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上建設(shè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等設(shè)施，對(duì)外出租，收取租金。這部分租金收入必須按章納稅。

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》等稅收管理法律法規(guī)，村集體出租倉(cāng)庫(kù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅種及稅率按照以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）增值稅：2016年5月1日之前，按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定，村集體出租倉(cāng)庫(kù)租金收入應(yīng)當(dāng)按5%稅率征收營(yíng)業(yè)稅。2016年5月1日起，營(yíng)業(yè)稅改增值稅（以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”）全面推行，之前按照5%稅率征收的營(yíng)業(yè)稅改為征收增值稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)），其中附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十五條第二款規(guī)定，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

村集體倉(cāng)庫(kù)租賃，屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃，稅率為11%。小規(guī)模納稅人（連續(xù)12個(gè)月租賃收入銷售額未達(dá)到500萬(wàn)元）倉(cāng)庫(kù)則適用5%的征收率，按照租金收入5%征收。村集體取得多處房地產(chǎn)租金收入的，應(yīng)當(dāng)合并計(jì)算租金收入，并按月（季）申報(bào)。

（二）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加：“營(yíng)改增”之前，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加都屬于以營(yíng)業(yè)稅為基數(shù)計(jì)算的地稅小種。城市維護(hù)建設(shè)稅按照行政區(qū)域區(qū)別稅率，街道按照營(yíng)業(yè)稅稅額7%征收，其他地區(qū)按照營(yíng)業(yè)稅稅額5%征收；教育費(fèi)附加、地方教育附加分別按照營(yíng)業(yè)稅稅額的3%、2%征收。

“營(yíng)改增”后，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加改為當(dāng)月申報(bào)繳納的增值稅為基數(shù)計(jì)算，繳納比例與以營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅基礎(chǔ)的繳納比例一樣。

（三）房產(chǎn)稅：按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第一條“房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收”，第三條“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)”，第四條“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%”等相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，若村集體倉(cāng)庫(kù)坐落在屬于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地上，就需要征收房產(chǎn)稅，其他地域就不用征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按照村集體倉(cāng)庫(kù)租金收入12%征收。

（四）企業(yè)所得稅：按照應(yīng)納稅所得額的25%征收，由取得收入的村集體自行申報(bào)。

（五）印花稅：按照租金收入0.1%征收。

（六）地方水利建設(shè)基金：按照租金收入0.1%征收。

此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，村集體出租倉(cāng)庫(kù)行為還會(huì)產(chǎn)生城鎮(zhèn)土地使用稅，但納稅人不是村集體，而是租用村集體倉(cāng)庫(kù)的個(gè)人、公司等組織，以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照各地規(guī)定的不同適用稅額計(jì)算征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

17.6%的稅率是如何計(jì)算的

從來(lái)信中可以看出，地稅局補(bǔ)征的是2013-2016年稅收。通過記者進(jìn)一步了解，該村位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬建制鎮(zhèn)范圍。在2016年5月1日“營(yíng)改增”節(jié)點(diǎn)之前，該村需要納稅的稅種應(yīng)該為營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，免征印花稅和地方水利建設(shè)基金。其中，營(yíng)業(yè)稅率為5%，房產(chǎn)稅率為12%，城市維護(hù)建設(shè)稅率適用“街道按照營(yíng)業(yè)稅稅額7%征收”條款，教育費(fèi)附加、地方教育附加分別按照營(yíng)業(yè)稅稅額的3%、2%征收。

2016年“營(yíng)改增”之后，該村為小規(guī)模納稅人，適用5%增值稅率。其他稅種和稅率不變。

綜上分析，該村出租倉(cāng)庫(kù)收入應(yīng)納稅及稅率分別為：

1.營(yíng)業(yè)稅（增值稅）稅率5%

2.房產(chǎn)稅稅率12%

3.城市維護(hù)建設(shè)稅稅率=營(yíng)業(yè)稅（增值稅）稅率5%×7%=0.35%

教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅（增值稅）稅率5%×3%=0.15%

地方教育附加=營(yíng)業(yè)稅（增值稅）稅率5%×2%=0.1%

該村出租倉(cāng)庫(kù)收入應(yīng)納稅稅率=5%+12%+0.35%+0.15%+0.1%=17.6%

需要注意的是，此次地稅局補(bǔ)征的是與出租行為相關(guān)的稅收，不涉及企業(yè)所得稅。村集體應(yīng)當(dāng)在年終結(jié)算時(shí)，將出租倉(cāng)庫(kù)收入與村集體其他收入合并計(jì)算應(yīng)納稅所得額，共同計(jì)算所得稅額。

村集體出租倉(cāng)庫(kù)有稅收優(yōu)惠嗎

截至目前，針對(duì)各地村集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)“房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”行為，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局尚未出臺(tái)相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策。但為扶持村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，一些地方出臺(tái)了相應(yīng)稅收征管地方性優(yōu)惠政策。例如廣東珠海每年從農(nóng)村廠房、商鋪等物業(yè)出租稅費(fèi)市本級(jí)財(cái)政留成中，拿出50%追加投入幸福村居建設(shè)，各鎮(zhèn)可組織村居通過競(jìng)爭(zhēng)獲得這些資金。江蘇蘇州一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也將農(nóng)村廠房、商鋪等物業(yè)出租稅費(fèi)鎮(zhèn)本級(jí)財(cái)政留成全額返還給村集體。

此外，按照《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》相關(guān)規(guī)定，若村集體經(jīng)濟(jì)組織為一般納稅人，出租2016年4月30日前取得的倉(cāng)庫(kù)、廠房、商鋪等不動(dòng)產(chǎn)，不適用11%增值稅率，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。