趙雅莉

沈陽(yáng)師范大學(xué)法學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110036

格式條款的廣泛應(yīng)用，雖然簡(jiǎn)化了締約程序，提高了交易效率，但由于其自身的缺點(diǎn)加之一方當(dāng)事人的濫用，其弊端亦日益凸顯。為了使格式條款制度更好地造福于人類(lèi)，我們不僅要深刻地了解它，更要尋找方法規(guī)范它。

一、補(bǔ)充協(xié)議與格式條款

補(bǔ)充協(xié)議作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一部分，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方之間的交易發(fā)生著很大的促進(jìn)作用。在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，因合同中多數(shù)條款都是固定條款，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)的其他約定事宜大都體現(xiàn)在補(bǔ)充協(xié)議中。

格式條款是由合同當(dāng)事人一方預(yù)先擬定的，具有定型化、附從性，且為與不特定的第三人訂立多數(shù)合同時(shí)使用的條款。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，補(bǔ)充協(xié)議雖名曰為雙方合意簽訂的協(xié)議，但在現(xiàn)實(shí)生活中，格式條款在補(bǔ)充協(xié)議中所占的比重不容忽視。

二、格式條款侵犯消費(fèi)者合法權(quán)益的具體表現(xiàn)形式

(一)關(guān)于房屋屋頂及外墻歸屬的約定問(wèn)題

在商品房交易中，部分開(kāi)發(fā)商在出售一些位于商業(yè)中心的樓盤(pán)時(shí)，經(jīng)常會(huì)在合同中特別約定由開(kāi)發(fā)商保留所出售房屋的屋頂和外墻的使用權(quán)，用以懸掛廣告牟利。而消費(fèi)者由于不懂得其背后的商業(yè)價(jià)值或談判地位不同，往往會(huì)默認(rèn)此種格式條款的存在。但是從法律的角度來(lái)說(shuō)，商品房屋面及外墻屬于建筑物共用部分，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主，處分權(quán)自然也應(yīng)由全體業(yè)主決定。如果開(kāi)發(fā)商在格式條款中做出此種侵犯消費(fèi)者合法權(quán)益的規(guī)定，消費(fèi)者可以向法院起訴，主張宣告此條款無(wú)效。

(二)關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的問(wèn)題

商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)質(zhì)上為不動(dòng)產(chǎn)交易，而不動(dòng)產(chǎn)交易中最重要的則屬所有權(quán)問(wèn)題。在商品房買(mǎi)賣(mài)中，辦理產(chǎn)權(quán)登記是一個(gè)必經(jīng)且至關(guān)重要的程序，因?yàn)樗P(guān)乎買(mǎi)方能否取得對(duì)該房屋的所有權(quán)。依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條有關(guān)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)有協(xié)助買(mǎi)房人辦理房屋權(quán)屬登記的法定義務(wù)。然而，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中直接以“房屋的產(chǎn)權(quán)登記由買(mǎi)方自主辦理”的字樣來(lái)逃避自己本應(yīng)履行的義務(wù)，損害買(mǎi)方的合法權(quán)益。面對(duì)此種情況，買(mǎi)方可先與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，對(duì)開(kāi)發(fā)商曉之以情、動(dòng)之以理，如實(shí)在不行，也可到法院進(jìn)行起訴，但應(yīng)注意保存好證據(jù)。

(三)關(guān)于房屋約定面積和實(shí)際面積產(chǎn)生誤差的問(wèn)題

我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》將房屋約定面積與實(shí)際面積的面積差的3%作為買(mǎi)受人是否有權(quán)退房和開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。但是在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，有些開(kāi)發(fā)商直接將此面積差修改為5%，以此來(lái)侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益，從而保障自己利益的最大化。面對(duì)此等糾紛，消費(fèi)者可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商就不足面積折價(jià)補(bǔ)償，或者在原有的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上遞減。如若協(xié)商不成，消費(fèi)者可起訴到法院，運(yùn)用法律手段來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

三、對(duì)格式條款的風(fēng)險(xiǎn)防范

(一)合同當(dāng)事人應(yīng)基于平等原則和公平原則制定格式條款

在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)在權(quán)利義務(wù)對(duì)等的基礎(chǔ)上，經(jīng)充分協(xié)商達(dá)成一致，并在利害關(guān)系上保持大體均衡。如果說(shuō)一方當(dāng)事人只享受權(quán)利，而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和損失，那么所制定的格式條款則顯失公平，受損害的一方有權(quán)起訴到法院請(qǐng)求變更合同或撤銷(xiāo)合同。

(二)開(kāi)發(fā)商對(duì)于特殊事項(xiàng)應(yīng)履行提示說(shuō)明義務(wù)

格式條款是開(kāi)發(fā)商為了自身利益而預(yù)先擬定的合同條款，大部分格式條款都不利于消費(fèi)者的合法權(quán)益。法律考慮到了處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者，因此對(duì)消費(fèi)者做出了傾斜性保護(hù)，規(guī)定開(kāi)發(fā)商在格式條款中做出限制對(duì)方當(dāng)事人的合法權(quán)益、加重對(duì)方當(dāng)事人的義務(wù)等規(guī)定時(shí)，應(yīng)采用黑體字加粗并提示當(dāng)事人的做法，以保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

(三)消費(fèi)者應(yīng)增強(qiáng)法律意識(shí)

消費(fèi)者在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，可以去律師事務(wù)所咨詢一下相關(guān)事項(xiàng)，了解簽合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的陷阱。當(dāng)然，如果消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋所付的金額較大，不妨找律師代簽，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，格式條款雖是時(shí)代的產(chǎn)物，但卻是一把雙刃劍，為了讓它造福人類(lèi)，大到社會(huì)，小到個(gè)人，都應(yīng)盡一份綿薄之力。