文｜對外經(jīng)濟貿(mào)易大學統(tǒng)計學院 孫會想

0.背景分析

隨著居民生活水平的提高和對改善型住房的需求不斷攀升，“房住不炒”被寫入了十九大報告。行業(yè)發(fā)展環(huán)境及住房評價標準在改變，更加注重項目規(guī)劃及建造的科學性，房屋居住舒適性。這將會深刻改變房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、運營模式及價值邏輯。

開發(fā)商會更加注重房屋品質(zhì)，更加關(guān)注房屋的居住價值，并以此為導向開展規(guī)劃、設計和建造等工作。而利用基于大數(shù)據(jù)的C2B來輔助進行開發(fā)過程及產(chǎn)品的改進，將是大數(shù)據(jù)在地產(chǎn)開發(fā)領域的重要應用之一。

1 地產(chǎn)開發(fā)C2B模型

房地產(chǎn)開發(fā)過程主要包括前期拿地、規(guī)劃設計、施工建造、推盤銷售、物業(yè)客服（商業(yè)地產(chǎn)還會涉及商業(yè)租賃）等環(huán)節(jié)。隨著企業(yè)信息系統(tǒng)建設不斷深入，以及對AI、VR、3D打印、BIM等技術(shù)的不斷引入，可以將很多原來不能數(shù)據(jù)化的過程、工藝、場景等進行數(shù)字化處理，與購房者的交互方式也更加多元化。大數(shù)據(jù)將會在房地產(chǎn)開發(fā)領域起到越來越重要的推動作用。而基于大數(shù)據(jù)平臺的C2B模式就是其應用之一。

C2B模式是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟時代新的應用模式，是一種消費者貢獻價值的增值利用。一般領域的C2B 模式，由消費者提出需求而后展開生產(chǎn)，需要消費者的直接參與度比較高。但由于地產(chǎn)開發(fā)過程的特殊性：即規(guī)劃設計和建造復雜性、多方主體協(xié)同性和技術(shù)專業(yè)性，讓消費者直接參與其中不太現(xiàn)實。因此在地產(chǎn)開發(fā)領域的C2B模式通常表現(xiàn)為在各環(huán)節(jié)的客戶觸點引導并記錄業(yè)主（或購房者）的需求及建議。然后通過大數(shù)據(jù)平臺，將客戶的非結(jié)構(gòu)化輸入做處理，納入到專業(yè)的數(shù)字化模型庫（專業(yè)數(shù)據(jù)庫、BIM模型、圖紙、工法）中，并在規(guī)劃、設計、建造環(huán)節(jié)可以被應用平臺所調(diào)用，并通過構(gòu)建良好的溝通平臺與其進行交互，形成閉環(huán)促進產(chǎn)品改進、提升業(yè)主（及購房者）的滿意度，為企業(yè)創(chuàng)造價值。

2 應用前提-大數(shù)據(jù)平臺構(gòu)建

在企業(yè)開展基于大數(shù)據(jù)平臺的C2B應用建設。首先是需要企業(yè)具備自主可控的大數(shù)據(jù)平臺，這是大數(shù)據(jù)應用的基礎。大數(shù)據(jù)平臺需要具備對企業(yè)內(nèi)外部系統(tǒng)的數(shù)據(jù)聚合與處理能力，并可對數(shù)據(jù)資產(chǎn)進行統(tǒng)一管理與數(shù)據(jù)封裝，實現(xiàn)對企業(yè)數(shù)據(jù)、應用管理與服務能力的支撐。滿足以下原則：（1）一體化：兼顧內(nèi)外，統(tǒng)一數(shù)據(jù)視圖，服務各系統(tǒng)及應用領域，實現(xiàn)跨業(yè)務、跨系統(tǒng)的數(shù)據(jù)支撐；（2）先進性：確保平臺符合SOA標準，提供可擴展、穩(wěn)定、可平滑演進、資源可彈性調(diào)配的能力；（3）智慧型：轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)以報表為主的數(shù)據(jù)服務方式，以洞察為導向，提高分析處理能力，強化在感知、調(diào)度、觸發(fā)等方面的智慧性；（4）開放性：服務對象不僅包括內(nèi)部還包括外部的合作伙伴及業(yè)主（購房者）?？梢罁?jù)數(shù)據(jù)安全標準、服務內(nèi)容設定不同的數(shù)據(jù)權(quán)限；（5）安全性：具備統(tǒng)一完善的安全機制?？舍槍Σ煌姆諏ο蠛蛿?shù)據(jù)內(nèi)容構(gòu)建差異化的安全訪問策略和分級管理機制，確保資產(chǎn)信息保存、訪問和傳輸?shù)陌踩?；?）易用性：構(gòu)建統(tǒng)一數(shù)據(jù)資產(chǎn)，實現(xiàn)可視化。確保用戶的良好體驗，具備易用的交互界面與靈活的展現(xiàn)方式；（7）易維性：運維功能深入且直觀，易理解，功能描述準確細致，邏輯清晰。

針對于大數(shù)據(jù)平臺的技術(shù)架構(gòu)，考慮到企業(yè)歷史數(shù)據(jù)及未來發(fā)展。需要同時兼顧企業(yè)信息系統(tǒng)的私有部署狀況及外部數(shù)據(jù)的云化部署，在進行大數(shù)據(jù)平臺構(gòu)建時需要充分考慮各數(shù)據(jù)來源屬性。

地產(chǎn)企業(yè)大都已經(jīng)建成了貫穿全業(yè)務鏈的內(nèi)部信息系統(tǒng)，并有部分企業(yè)開展了BIM、建筑智能化體系建設，構(gòu)建了成本、產(chǎn)品、部品、品牌、經(jīng)營等專業(yè)數(shù)據(jù)庫。在此基礎上開展了側(cè)重于運營分析及決策支持的數(shù)據(jù)應用分析，但經(jīng)營預測及洞察涉獵較少。

企業(yè)ERP數(shù)據(jù)是地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺的核心數(shù)據(jù)資產(chǎn)，同時行業(yè)的產(chǎn)業(yè)協(xié)作鏈條很長，因此還需要注重產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作（政府、規(guī)劃、設計、施工等）數(shù)據(jù)，期間會產(chǎn)生如電子商務、行為鏈路、技術(shù)模型（圖紙、BIM、構(gòu)件參數(shù)）等數(shù)據(jù)。

開發(fā)建設過程中所應用的新技術(shù)如AI、3D打印、VR/AR等需要與外部廠商合作，且基本都通過云的方式，這要求大數(shù)據(jù)平臺需要足夠的開放性，以統(tǒng)籌引入外部數(shù)據(jù)，有效整合外部服務商及合作伙伴。

在技術(shù)架構(gòu)層面，由于需要面對不同部署方式的系統(tǒng)及數(shù)據(jù)，因此需要基于SOA架構(gòu)對企業(yè)的信息系統(tǒng)平臺進行構(gòu)建。在規(guī)劃、建設時需要依據(jù)企業(yè)及行業(yè)發(fā)展趨勢慎重選擇技術(shù)路線，選擇具有持續(xù)增長潛力且較為成熟的方案。

在數(shù)據(jù)治理層面，需要做好頂層設計，對數(shù)據(jù)標準及接口建立規(guī)范，借助于專業(yè)技術(shù)廠商通過建立主數(shù)據(jù)平臺、符合SOA規(guī)范的企業(yè)服務集成（ESB）等對數(shù)據(jù)層打通，對數(shù)據(jù)權(quán)限進行控制，整合包括內(nèi)部系統(tǒng)數(shù)據(jù)、現(xiàn)場采集數(shù)據(jù)、用戶觸點數(shù)據(jù)及外部數(shù)據(jù)在內(nèi)的大數(shù)據(jù)資源。

在此基礎上進行應用場景分析，進行商業(yè)建模，明確數(shù)據(jù)邏輯。對數(shù)據(jù)進行格式轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)清洗、數(shù)據(jù)同步、場景數(shù)據(jù)抽取等工作。

3 地產(chǎn)開發(fā)C2B模式-觸點數(shù)據(jù)收集

大數(shù)據(jù)的應用價值需要通過場景來體現(xiàn)，并確立分析目標。對于基于大數(shù)據(jù)的地產(chǎn)開發(fā)C2B模式，需要對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條進行客戶觸點及業(yè)務鏈觸點分析?？蛻粲|點數(shù)據(jù)收集主要集中于推盤銷售、物業(yè)服務、商業(yè)服務等后端環(huán)節(jié)。而前端的規(guī)劃、設計和施工主要的觸點數(shù)據(jù)比較集中于第三方（政府、合作商）的交互數(shù)據(jù)（簽證變更、專業(yè)方案、BIM模型、圖紙、工法等）。

購房者及業(yè)主是C2B所涉及數(shù)據(jù)的主要貢獻者，其數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，包含基本信息、個人信息、特征信息、交互信息、交易數(shù)據(jù)和行為數(shù)據(jù)等?；诰€上、線下的觸點，從不同維度、貫穿整個開發(fā)過程對消費者進行洞察。

銷售推盤環(huán)節(jié)是地產(chǎn)公司運營、經(jīng)營成果的集中體現(xiàn)，也是與購房者交互頻繁的環(huán)節(jié)，是數(shù)據(jù)采集的重點。該環(huán)節(jié)最重要的數(shù)據(jù)是交易數(shù)據(jù)，基本都在CRM系統(tǒng)中,通過這些數(shù)據(jù)可以有效的進行房產(chǎn)去化、價格、成交、偏好等分析，可以初步推斷受歡迎的戶型、產(chǎn)品等。但CRM在設計時很少考慮與前置環(huán)節(jié)的打通，沒有與產(chǎn)品數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，因而無法通過數(shù)據(jù)來反饋產(chǎn)品對銷售的影響，也無法從銷售數(shù)據(jù)逆向到產(chǎn)品，不能形成閉環(huán)。因此，還需要關(guān)注收集客戶在交易過程中的反饋以及對于樓盤、戶型、景觀等非結(jié)構(gòu)化評價數(shù)據(jù)。有別于傳統(tǒng)意義只對項目數(shù)據(jù)進行描述分析而忽略了趨勢性分析。還應該利用統(tǒng)計學的方法，進行洞察分析挖掘。

以往樣板間、示范區(qū)主要用于營銷展示，而忽略了其作為用戶觸點的價值。樣板房、示范區(qū)是很好的數(shù)據(jù)與實體的統(tǒng)一載體，可以充分利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、人像識別、軌跡跟蹤等對購房者進行立體跟蹤并采集對建筑規(guī)劃、戶型設計、建材選用、空間利用、行動軌跡、樓盤對比等信息。

樓盤配套的物業(yè)服務是企業(yè)品牌的形象展示窗口。品牌地產(chǎn)商都很重視物管建設，傳統(tǒng)上物業(yè)管理是一個勞動密集型的部門，對新技術(shù)的應用度不高，水平也較低。但在互聯(lián)網(wǎng)時代，物業(yè)服務成為了互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)服務的交匯地，成為了數(shù)據(jù)采集及應用的重地。物業(yè)公司擁有大量社區(qū)客戶資源，可以接觸很多個人及消費、生活習慣、行為信息，與業(yè)主打交道的頻次遠高于其他環(huán)節(jié)。在很大程度上彌補了房地產(chǎn)開發(fā)對于居民生活數(shù)據(jù)、對所建造產(chǎn)品的體驗數(shù)據(jù)的捕捉能力。將這些信息結(jié)合地產(chǎn)開發(fā)鏈條上的數(shù)據(jù)加以深度利用將產(chǎn)生巨大的商業(yè)價值。

以往的物業(yè)服務對于投訴保修主要體現(xiàn)在對投訴的響應與解決，停留在事務層面，沒有體系性的進行數(shù)據(jù)挖掘、分析。借助于移動互聯(lián)技術(shù)及物業(yè)管理體系，可以通過對相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析，找到產(chǎn)品及服務的改進點?？梢酝ㄟ^呼叫中心（客服系統(tǒng)）獲取業(yè)務的服務需求及投訴信息，通過網(wǎng)絡爬蟲技術(shù)抓取互聯(lián)網(wǎng)上的客戶評價及建議，及時納入數(shù)據(jù)庫。

在過去，物業(yè)社區(qū)的智能化設備往往更關(guān)注于功能性，而忽視了數(shù)據(jù)化，在建設時忽視了數(shù)據(jù)采集，在運營時也很少考慮數(shù)據(jù)分析。這種狀態(tài)需要改變，在規(guī)劃設計和建造階段就應充分考慮智能化和數(shù)據(jù)化，前瞻性的在人性化家裝、智能化家居和智能化社區(qū)方面進行布局，在進行諸如安防監(jiān)控、停車門禁、電子巡更等系統(tǒng)的建設時，要充分考慮數(shù)據(jù)接口符合數(shù)據(jù)平臺規(guī)范，能夠有效接入大數(shù)據(jù)平臺。

對于商業(yè)地產(chǎn)，還會涉及到商業(yè)租賃及消費體系的數(shù)據(jù)化場景。大數(shù)據(jù)采集主要聚焦于商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)與顧客消費數(shù)據(jù)。建立完善的收銀、導航、客流等系統(tǒng)，疊加外部數(shù)據(jù)，以分析商戶的經(jīng)營情況、坪效。以往購物中心的熱區(qū)、冷區(qū)、動線等主要依賴于規(guī)劃及設計人員的經(jīng)驗，而忽視了數(shù)據(jù)對規(guī)劃設計的參考作用。而現(xiàn)在隨著各項智能化設備的數(shù)據(jù)化，可以通過數(shù)據(jù)進行分析挖掘。

4 數(shù)據(jù)清洗、轉(zhuǎn)化及建模

基于前期采集的數(shù)據(jù)，后續(xù)需要進行數(shù)據(jù)整理，將數(shù)據(jù)融入到各專業(yè)數(shù)據(jù)庫，供后續(xù)應用。首先要做的就是進行數(shù)據(jù)預處理。根據(jù)具體的業(yè)務場景及目標，接入數(shù)據(jù)源。對數(shù)據(jù)進行預處理使得數(shù)據(jù)能夠標準化及結(jié)構(gòu)化，從而提高數(shù)據(jù)質(zhì)量（準確性、完整性和一致性），這其中利用的方法主要有數(shù)據(jù)清理、數(shù)據(jù)集成、數(shù)據(jù)規(guī)約和數(shù)據(jù)變換等。

數(shù)據(jù)清理是光滑噪聲、識別離群點，對缺失數(shù)據(jù)填充缺省值。數(shù)據(jù)集成是集成多個來自不同場景的數(shù)據(jù)源。數(shù)據(jù)歸約是根據(jù)應用場景對數(shù)據(jù)集合進行簡化表示，便于后續(xù)操作。數(shù)據(jù)變換是使得數(shù)據(jù)集合規(guī)范化、并進行概念分層。經(jīng)過數(shù)據(jù)清洗后，進行數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化及建模工作，歸集到專業(yè)庫，供后續(xù)利用。同時不可忽視的是，要定期的對轉(zhuǎn)化方法、模型及應用效果進行回顧分析，評價模型的優(yōu)缺點，持續(xù)進行改進。

綜上，本文對基于大數(shù)據(jù)的C2B模式在房地產(chǎn)領域的應用進行了闡述，并就C2B應用中的數(shù)據(jù)采集及轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)進行探析。