王露 吳紅艷

我國經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，在城鎮(zhèn)化和人口集聚的推動下，一線城市及部分重點二三線城市，一方面房價持續(xù)上漲，購房熱情越來越高，一方面租賃需求不斷增加，租金也水漲船高。目前我國住房租賃市場潛力巨大卻發(fā)展滯后，體制規(guī)章不夠完善。2016年6月《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱“若干意見”）出臺，各地積極落實“房子是用來住的、不是用來炒的”市場定位，大力培育發(fā)展住房租賃市場，上海、廣州、武漢等地相繼開展試點。我國住房市場將邁入新時代，全民買房進(jìn)入到租售并舉，住房租賃企業(yè)將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。本文對比新形勢下住房租賃市場政策與以往政策的不同，分析我國住房租賃企業(yè)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

一、“若干意見”和以往政策的區(qū)別

與以往政策不同，住房租賃市場“若干意見”呈現(xiàn)新特點：

1.定位不同，轉(zhuǎn)“次”為“主”。以往住房租賃政策主要作為完善市場體系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的配套政策，唱的是“配角”。如2001年提到“有必要發(fā)展房屋租賃市場，用來改善市場體系”；2009年在擴(kuò)大內(nèi)需、減輕居民和企業(yè)負(fù)擔(dān)的框架下規(guī)范住房租賃市場的發(fā)展；2010年則提到發(fā)展住房租賃市場，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、保護(hù)民生的重要手段；2014年在新型城市化國家政策背景下，住房租賃市場是健全住房供應(yīng)制度的重要組成部分；2015年提出支持住房租賃市場，完善公積金支持和稅收優(yōu)惠等制度。2016年“若干意見”延續(xù)新城鎮(zhèn)化的政策框架，建立租購并舉的住房制度，將其作為針對租賃市場的主要政策，不是服務(wù)其它政策的配套措施，唱的是“主角”。

2.手段不同，由“點”到“面”。以往住房租賃政策力度小、效果弱，大多作為相關(guān)政策，點到為止，缺少詳細(xì)而全面的措施。培育住房租賃市場是系統(tǒng)工程，需要地方政府在財政、稅收和企業(yè)管理等方面給予政策支持?！叭舾梢庖姟睆墓┣箨P(guān)系和市場秩序等方面提出了多項措施，而以往政策相對簡單。

二、新形勢下住房租賃企業(yè)面臨的機(jī)遇

1.引導(dǎo)住房租賃需求，租賃企業(yè)挖掘潛力。

一是落實租購?fù)瑱?quán)，釋放租賃需求。目前大部分城市福利和公共服務(wù)的獲得與房屋產(chǎn)權(quán)有關(guān)，如購房可以落戶，而租房不能，“租買不同權(quán)”抑制了大量的租賃需求。“若干意見”提出非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)，如廣州、沈陽、鄭州、南京等提出“租購?fù)瑱?quán)”，杭州提出“租購?fù)帧钡?。落實租購?fù)瑱?quán)將使承租人享有租售同權(quán)的待遇，消除上學(xué)、就醫(yī)等問題的擔(dān)憂，有助于釋放部分租賃需求，擴(kuò)大租賃市場規(guī)模。

二是拓寬支付渠道，刺激租賃需求。目前，北京、上海、深圳等城市住房租金高達(dá)5000元/月，對于中低收入者、就業(yè)不久的青年人及進(jìn)城務(wù)工人員而言，難以獨立承擔(dān)高房租，不僅造成“群租”，也壓制了部分租房需求?！叭舾梢庖姟贬槍€人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。拓寬租金渠道將使承租人有效發(fā)揮公積金支付功能，提高租金支付能力，刺激住房租賃市場需求。

相比主要發(fā)達(dá)國家30%～60%的家庭租房比例，我國城鎮(zhèn)家庭租房比例不到10%。發(fā)展住房租賃市場，釋放租賃需求潛力，需要住房租賃企業(yè)廣泛參與，提供更專業(yè)的服務(wù)和更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，住房租賃企業(yè)將大有作為。

2.住房租賃增加供給，政策支持租賃企業(yè)。

一是激勵住房租賃供應(yīng)。目前房價上漲，租賃回報率低，回收期長，投資者參與住房租賃市場的積極性不高?！叭舾梢庖姟睘樽≌赓U企業(yè)的快速發(fā)展提供政策支持：首先是多種方式增加租賃住房有效供應(yīng)，如鼓勵中介機(jī)構(gòu)通過租房、買房等方式集資建房，開展住房租賃業(yè)務(wù)；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房發(fā)展租賃地產(chǎn)等。其次是金融稅收支持降低住房租賃企業(yè)的資金成本，如支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金等；支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用優(yōu)惠稅率等。

二是增加租賃住房房源。目前租賃住房需求者以就業(yè)不久的青年人、進(jìn)城務(wù)工人員等中低收入群體為主，為減輕房租負(fù)擔(dān)，其租賃需求以中小戶型為主，而市場上中小戶型及適合租住房屋相對較少。“若干意見”通過鼓勵新建租賃住房和允許改建房兩種渠道來增加租賃房源。

渠道、金融、稅收等方面的政策支持為住房租賃企業(yè)提供了保障，有利于住房租賃企業(yè)降低投資成本，增強(qiáng)投資信心，認(rèn)清形勢，迅速布局，搶占發(fā)展先機(jī)。

3.租賃市場環(huán)境逐步改善，助力租賃企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

一是完善住房租賃法規(guī)。目前住房租賃市場以散租為主，出租人和承租人常常個人對個人，私下簽訂合同或口頭約定，承租人容易遭遇頻繁搬家、租金上調(diào)、設(shè)施簡陋、服務(wù)缺失、中介失信等問題?！叭舾梢庖姟碧岢黾涌旖ㄔO(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，對嚴(yán)重失信主體實施聯(lián)合懲戒。通過信息化監(jiān)管，凈化市場環(huán)境，降低交易成本，保障承租權(quán)益，幫助出租人專心經(jīng)營，承租人安心租住。

二是穩(wěn)定住房租賃合同。目前租賃合同違約普遍，雙方權(quán)益無法保障?！叭舾梢庖姟币蟪鲎馊吮ＷC住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求，合同期限內(nèi)無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。通過穩(wěn)定租賃合同，增強(qiáng)承租人的安全感和穩(wěn)定性，獲得租金穩(wěn)定、租期長久和標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)的住房，部分購房意愿將會轉(zhuǎn)向租賃市場。

租賃市場發(fā)展依賴于環(huán)境建設(shè)。完善住房租賃法規(guī)，規(guī)范市場秩序，建立良好的環(huán)境，有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系，提升承租人長期租房和住房租賃企業(yè)投資經(jīng)營的信心，租賃企業(yè)將走出更穩(wěn)健的發(fā)展道路。

三、新形勢下住房租賃企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

隨著我國住房租賃市場快速發(fā)展，租賃企業(yè)合作、整合與并購也會頻頻發(fā)生，住房租賃企業(yè)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。

1.住房消費觀念轉(zhuǎn)變需時漫長，市場預(yù)期存在不確定因素。

“若干意見”提出研究租金減免和稅收問題，消除“租買不同權(quán)”。傳統(tǒng)住房消費觀念認(rèn)為“有房才有家”，租房沒有“家”的感覺，購房有成就感和安全感。根深蒂固的住房消費觀念轉(zhuǎn)變并非一朝一夕，租售同權(quán)落實也非水到渠成，如果租房是短時期過渡，最終需求仍會轉(zhuǎn)向購買住房。住房租賃企業(yè)如何通過租金價格制定，提供適合需求的住宅產(chǎn)品和市場進(jìn)退機(jī)制來穩(wěn)定承租人，降低空置率，保持合理的居住率，如何宣傳引導(dǎo)住房消費觀念轉(zhuǎn)變，是難點也是挑戰(zhàn)。

2.住房租賃細(xì)則有待完善，落實依賴地方政府。

“若干意見”定調(diào)住房租賃市場，但缺乏詳細(xì)的實施細(xì)則。如為住房租賃機(jī)構(gòu)提供資金支持，但沒有貸款利率優(yōu)惠、期限等具體規(guī)定；允許商業(yè)改住宅增加房屋供應(yīng)，但沒有前提條件和詳細(xì)說明；規(guī)范監(jiān)管租賃市場，但沒有具體違規(guī)行為的監(jiān)督和處罰規(guī)定。

住房租賃市場因地制宜，政策執(zhí)行和落實最終歸于地方政府，不僅要投入大量的人力、物力和財力，還可能失去部分土地出讓和稅收收入，如何提高地方政府的積極性？制定實施細(xì)則，是發(fā)展租賃市場的關(guān)鍵，也是住宅租賃企業(yè)面臨的政策風(fēng)險和外部挑戰(zhàn)。

3.住房租賃行業(yè)百花齊放，經(jīng)營戰(zhàn)略至關(guān)重要。

一是租賃企業(yè)多元化，租賃市場競爭激烈。目前住宅租賃市場相對分散，尚未形成規(guī)模，租賃企業(yè)類型多元化，市場上有地產(chǎn)開發(fā)類、中介服務(wù)類、酒店運(yùn)營類及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)類企業(yè)，各具優(yōu)勢。住宅租賃企業(yè)如何找到市場切入點，明確市場定位，走向?qū)I(yè)化、培育品牌化，在競爭激烈的租賃市場突出重圍，也是不容忽視的問題。

二是綜合天時地利，合理選擇經(jīng)營模式。目前住房租賃企業(yè)經(jīng)營模式主要分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。重資產(chǎn)模式可進(jìn)可退，資金實力雄厚的企業(yè)持有物業(yè)并以租賃的方式獲取資產(chǎn)溢價收益，后期也可出售物業(yè)換取投資回報。輕資產(chǎn)模式不持有物業(yè)，以轉(zhuǎn)租獲取租金價差或獲取服務(wù)管理報酬，前期投入資金相對少，但經(jīng)營風(fēng)險和違約風(fēng)險較大。無論是重資產(chǎn)或輕資產(chǎn)，關(guān)鍵在于“資金”管理。住房租賃總體投資比較大，投資回收期比較長，物業(yè)折舊等運(yùn)營成本比較高，維持穩(wěn)定且合理的空置率比較難，這些制約因素考驗住宅租賃企業(yè)的運(yùn)營能力，恰當(dāng)選擇經(jīng)營模式至關(guān)重要。