房地產(chǎn)公司稅收風(fēng)險(xiǎn)研究

李曉艷 劉霞

【摘 要】目前在稅收領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為其收入的主要來源。但由于其具有資金流動較大、周期較長、成本核算相對繁瑣、工程環(huán)節(jié)比較多等多方面的特點(diǎn)，使得國家對其稅收很難進(jìn)行管控，稅收流失比較多。在稅收領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)屬于稅收高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，識別并判斷房地產(chǎn)企業(yè)中的稅收風(fēng)險(xiǎn)，找出其現(xiàn)象的應(yīng)對措施和防范策略，一定程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)稅款的流失，已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收征收管理中急需解決的問題。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)如何快速識別稅收風(fēng)險(xiǎn)，并對如何降低稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究和分析，就相關(guān)問題提出適當(dāng)?shù)慕鉀Q措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；稅收；風(fēng)險(xiǎn)

一、稅收風(fēng)險(xiǎn)的概念

稅收風(fēng)險(xiǎn)是指不確定的原因及不利因素對稅務(wù)部門所造成的損失，其主要有：納稅遵從度的提高對稅收風(fēng)險(xiǎn)所帶來的不確定的因素；對稅收風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行相應(yīng)的管控政策，這些不確定性的風(fēng)險(xiǎn)因素可能造成什么樣的損失。在稅務(wù)征收的實(shí)際過程中，由制度方面所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，從管理方法而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)營方式所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)這些都是稅收風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式。由于不健全的稅收法律制度，不規(guī)范的稅收管理體系，不確定的稅收相關(guān)政策等因素所帶來的稅收風(fēng)險(xiǎn)是制度性風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)存在兩方面原因

一方面是因?yàn)樾袠I(yè)特點(diǎn)決定的，另外一方面是征收管理稅收問題的過程中出現(xiàn)了很多問題的外在原因。主要反映在以下幾個方面：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避繳稅

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意以及無意的在現(xiàn)實(shí)工作過程中存在偷稅漏稅行為，為了可以逃避繳稅有很多種手段，具體來說比較普遍的行為是減少收入的確認(rèn)，從而降低營業(yè)收入，降低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，通過增加停車位或相關(guān)物業(yè)的配套措施可以降低稅費(fèi)，將實(shí)際的收入降低，減少開支。另一方面，會增加相關(guān)產(chǎn)品成本，這種手段一般開發(fā)企業(yè)涉及的較多，在核算方面出現(xiàn)問題，從而影響成本計(jì)算，導(dǎo)致后期成本計(jì)算增加，減少稅費(fèi)，在一些地產(chǎn)商中這種手段使用的較多。第三個是削弱核算制度，從而拖延繳稅時間，貨幣價(jià)值增加，例如增加相關(guān)預(yù)收款項(xiàng)或者增加按揭成本，長期掛在往來賬上以及不記賬，納稅申報(bào)不夠及時，或者是少申報(bào)。

（2）稅務(wù)人員業(yè)務(wù)能力差

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的專業(yè)知識性很強(qiáng)，稅務(wù)部門的專業(yè)知識了解不夠，不利于稅收征管的實(shí)效性得到發(fā)揮，售后人員需要了解房地產(chǎn)企業(yè)的核算情況，積極的了解相關(guān)的稅收政策而且要了解宏觀政策，做好稅務(wù)人員綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，開發(fā)協(xié)作單位一般專業(yè)性很強(qiáng)，包括了建筑，供水供電以及審計(jì)等方面，稅務(wù)部門不能夠掌握各個環(huán)節(jié)的成本，不了解各個項(xiàng)目的真實(shí)性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)虛列成本以及虛開發(fā)票的情況，稅務(wù)部門核查的調(diào)整工作量很大而且存在很大難度。

（3）稅收制度相對不完善

稅收制度不夠完善，我國當(dāng)前的稅收制度一般是稅收相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)章制度，但是當(dāng)前稅收制度某些地方不夠完善，沒有建立良好的稅收基本法，所以不能建立比較完整的稅收法律體制，很多的稅收政策立法層次不高，主要是通過行政法規(guī)以及文件的形式產(chǎn)生的，稅收征管法規(guī)定的條款沒有操作性，最初設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的不合理的問題，受部門的自由裁量權(quán)不能進(jìn)行規(guī)范，相關(guān)的不完善因素，對于稅收風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生創(chuàng)造條件，所以要使我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，稅收政策能夠適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，就需要不斷的改進(jìn)。自由裁量權(quán)不能規(guī)范化使用，導(dǎo)致了實(shí)際稅收執(zhí)法過程中的隨意性，最終會出現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中出現(xiàn)了各個方面的稅種，納稅義務(wù)也不一樣，土地增值稅計(jì)算過程很復(fù)雜，設(shè)計(jì)也不夠合理，而且我國對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，導(dǎo)致的稅收政策經(jīng)常變更。

（4）稅收征納信息的不對稱

稅收征收體系信息不夠?qū)ΨQ，一方面，在納稅人層面來說，對于行業(yè)稅負(fù)水平的認(rèn)識以及稅收政策的理解程度不夠，就會導(dǎo)致稅收征收信息不夠?qū)ΨQ，另外一個方面在稅務(wù)部門層面來說，對于管轄納稅人經(jīng)營的情況，財(cái)務(wù)核算情況，內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)等信息不能夠全面掌握，就會導(dǎo)致信息不對稱，而且納稅人在追求自身利益最大化的時候，可能沒有提供相關(guān)的納稅信息，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營中涉及的業(yè)務(wù)量很大，財(cái)務(wù)核算比較頻繁，在實(shí)際的房地產(chǎn)稅收征管時，稅務(wù)部門不能夠獲得納稅人具體的財(cái)務(wù)核算情況，安全企業(yè)開展的建筑造價(jià)是一個專業(yè)的領(lǐng)域，建筑工程造價(jià)的成本核算比較復(fù)雜，關(guān)系到的原材料參數(shù)比較復(fù)雜，如果納稅人也沒有向稅務(wù)部門提供比較真實(shí)的工程造價(jià)數(shù)據(jù)，稅務(wù)部門因?yàn)闆]有專業(yè)性，所以不能夠得到相關(guān)的信息。

（5）征管手段相對落后

征管手段比較落后，一方面當(dāng)前的征管模式和手段存在問題，對于納稅人的涉稅信息采集主要停留在紙質(zhì)材料的報(bào)送上，導(dǎo)致涉稅信息存在問題，處理的涉稅工作效率不高，沒有使用到現(xiàn)代化的管理辦法，沒有大數(shù)據(jù)思維和眼光，不能夠?qū){稅信息進(jìn)行整合，需要導(dǎo)入大數(shù)據(jù)思維，要整體，不要個體，積極的獲得納稅人信息。另外一個方面，因?yàn)槎愂阵w制的影響，職能部門沒有信息共享機(jī)制，部門得到的第三方信息不夠全面，不能夠?qū)崿F(xiàn)多方信息的共享，政府職能部門之間的信息傳遞不夠及時，導(dǎo)致了稅務(wù)部門的征管效率不高，在具體的房地產(chǎn)稅收征管的時候，大數(shù)據(jù)時代的房地產(chǎn)稅收征管方式?jīng)]有做到與時俱進(jìn)，不能夠滿足新情況下相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的分析和對比。

三、房地產(chǎn)公司稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施

（1）加強(qiáng)稅務(wù)稽查管理

主管稅務(wù)局針對房地產(chǎn)公司做好稅收風(fēng)險(xiǎn)評估，把不能夠徹底排除的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)移交給稽查局，稽查局建立專門的檢查組，針對房地產(chǎn)公司的情況進(jìn)行調(diào)查，調(diào)增收入、調(diào)減取得土地使用權(quán)所支付金額、利息按實(shí)際扣除調(diào)減、調(diào)減開發(fā)間接費(fèi)等調(diào)整相應(yīng)事項(xiàng)。

（2）加強(qiáng)稅務(wù)評估

房地產(chǎn)公司可以使用自行申報(bào)的方法進(jìn)行申報(bào)和調(diào)整，根據(jù)規(guī)定繳納相關(guān)稅，依據(jù)土地增值稅稅率分別計(jì)算房屋類型的土地增值稅，而且要根據(jù)《稅收征收管理法》具體的規(guī)定要繳納相關(guān)的滯納金以及各方面的費(fèi)用，針對不能夠排除的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要制作《納稅評估移送書》，通過房地產(chǎn)公司提供給稽查局，通過稽查局做好房地產(chǎn)公司的重點(diǎn)檢查工作。

（3）切實(shí)完成實(shí)地考核工作

實(shí)地調(diào)查以及核實(shí)之后要排除風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，例如公司的營業(yè)外支出項(xiàng)目中有一筆罰款和捐贈支出，財(cái)務(wù)處理規(guī)范和約談詢問的財(cái)務(wù)管理部門人員解釋比較吻合，所以此風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)能夠被排。

（4）應(yīng)用大數(shù)據(jù)對納稅業(yè)務(wù)進(jìn)行管理

房地產(chǎn)企業(yè)遍地開花，數(shù)量繁多，規(guī)模不一，開展房地產(chǎn)的納稅人數(shù)量也很多，并且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，個性化服務(wù)沒有通過科技創(chuàng)新的話就會成為一紙空文，而且稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)化水平會受到稅務(wù)人員水平的影響，風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)化，需要管理機(jī)構(gòu)做好專業(yè)分工，管理職能做好專業(yè)分工，管理行業(yè)做好專業(yè)分工，需要管理的過程中使用不同的技術(shù)方法以及不同的手段，包括體系的建設(shè)以及科技信息的使用，為了改變專業(yè)化以及個性化的房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)問題需要做好大數(shù)據(jù)管理工作，促進(jìn)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理具備針對性，這樣才有更大的效率。