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      房地產(chǎn)企業(yè)預算管理存在的常見問題與建議

      2018-02-01 05:21:16李付丹
      財會學習 2018年34期
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)常見問題預算管理

      李付丹

      摘要:房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),項目建設周期長,資金需求壓力大。設立完善的預算管理機制,做好預算管理工作,可以使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)各項經(jīng)濟資源的高效配置,降低成本費用、提升經(jīng)濟效益。本文從預算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性出發(fā),對房地產(chǎn)企業(yè)在預算管理工作中存在的常見問題進行分析,并提出了建議。

      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);預算管理;常見問題;分析建議

      全面預算管理,是利用預算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制,以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動,完成既定的經(jīng)營目標。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,有效的預算管理工作能夠?qū)ζ髽I(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標進行合理規(guī)劃和細分,幫助管理者在日常經(jīng)營活動中及時調(diào)整經(jīng)營決策。由于房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境持續(xù)不斷變化,房地產(chǎn)企業(yè)應當將預算管理融入到企業(yè)的每個經(jīng)營環(huán)節(jié)當中,通過事前、事中、事后等控制活動,來實現(xiàn)對資金、經(jīng)營等全面、科學管理的目標,達到利潤最大化。

      現(xiàn)階段,隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷擴大,千億、百億規(guī)模比比皆是,各種各樣的管理問題也漸漸浮出水面,下文將從實務角度分析房地產(chǎn)企業(yè)在預算管理中存在的問題,并在此基礎上提出針對性的建議。

      一、房地產(chǎn)企業(yè)預算管理中存在的主要問題

      (一)預算管理意識薄弱、預算控制和執(zhí)行力度不夠

      在房地產(chǎn)企業(yè)的運營過程中,基層員工和管理者預算管理意識都比較薄弱的現(xiàn)象普遍存在?;鶎訂T工沒有意識到預算管理的重要性,認為預算管理是財務人員的職責,與自身無關(guān),預算工作在日常的執(zhí)行過程中并未得到有效的落實,例如有些經(jīng)濟事項先發(fā)生后補審批流程、有些經(jīng)濟事項未先申請追加預算即發(fā)生了超預算支出;管理者對預算管理的控制力度不夠,僅僅將全面預算管理停留在控制項目的成本層面,預算編制流于形式,未將預算管理工作與績效考核有效掛鉤,賞罰不分明,導致預算管理缺乏全員支持,難以全面開展。

      預算編制完成后,在執(zhí)行預算時,需要對有限的經(jīng)濟資源進行合理配置,在這個執(zhí)行過程中,往往會出現(xiàn)資源爭奪及配置不均的情況,偏離了目標。同時,受外部條件和宏觀環(huán)境的影響,預算可能會出現(xiàn)重大的偏差,需要管理者實時調(diào)整戰(zhàn)略和規(guī)劃,這些也會削弱預算的執(zhí)行力度,同時打擊員工參與預算的積極性。

      (二)缺乏完善的預算管理體系

      我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚,近年來規(guī)模又擴張的較快,導致很多房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理跟不上企業(yè)實際的發(fā)展需求。而整個行業(yè)在預算管理體系的建設上也尚未達成共識,加上政策逐年變化,很難形成統(tǒng)一的預算管理標準。各家企業(yè)基本上是將關(guān)注重點放在對市場的把控上,根據(jù)自身的實際情況和需求來進行預算管理,主觀性和隨意性較大,科學性相對不足。

      此外,房地產(chǎn)企業(yè)由于受宏觀政策和經(jīng)濟動態(tài)的影響較大,在項目開發(fā)周期內(nèi)存在很多不確定的因素,導致收入的結(jié)轉(zhuǎn)、成本的分攤、稅費的測算、利潤的預測這些預算的編制難度加大,缺乏相對完善和規(guī)范的預算管理體系,容易導致預算管理脫離實際,使得全面預算管理不能真正發(fā)揮作用。

      (三)多項目模式挑戰(zhàn)傳統(tǒng)的預算管理方式

      房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的預算編制是建立在單項目的模式上的,隨著近年來產(chǎn)品標準化、項目規(guī)?;?、以及布局全國化,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在從單項目模式轉(zhuǎn)入多項目模式后,預算編制卻還停留在單項目的模式下。例如資金預算,各個項目的資金流并不是單獨割裂的,還涉及到項目間的資金往來調(diào)撥以及資金的統(tǒng)籌使用,預算的編制難度和要求都遠比單項目模式下高,并不是簡單的匯總和疊加。

      在多項目的模式下進行預算管理,房地產(chǎn)企業(yè)就需要在各個項目之間對經(jīng)濟資源進行合理的規(guī)劃和配置,然而經(jīng)濟資源是有限的,在規(guī)劃和配置的過程中,還必須對項目的開發(fā)進度和資金的使用進行合理和準確的鋪排,以實現(xiàn)最優(yōu)化的配置,這對房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也是一個全新的挑戰(zhàn)。

      二、房地產(chǎn)企業(yè)預算管理的改進建議

      (一)強化全員的預算管理意識

      預算管理的有效推行,需要企業(yè)的全體員工提供支持,可以針對預算管理意識展開培訓,首先對企業(yè)的管理層宣傳預算管理的作用及意義,由上至下,使預算管理工作的有序開展提供管理保障,在此基礎上向企業(yè)全員進行滲透。

      (二)建立和健全預算管理機制

      1.實施項目預算。項目預算是全面預算的基礎,基于項目全周期的角度進行編制,不局限于某個會計期間,能夠規(guī)避年度預算管理中只重視短期利益、忽略長期利益的弊端。一般來說,房地產(chǎn)項目的全項目開發(fā)周期是2-3年,項目預算應根據(jù)項目預計的開發(fā)進度和節(jié)點,層層分解,逐步細化,從投資階段到經(jīng)營評審階段,再到項目的啟動階段,從取得土地,到前期規(guī)劃,到建筑安裝,到竣工驗收。完善、規(guī)定項目開發(fā)成本及費用標準,建立起一套相對完整的成本、費用標準體系。根據(jù)項目的實際開發(fā)進度,深入細化項目收入、成本費用、現(xiàn)金流等各項預算內(nèi)容。只有這樣,才能實現(xiàn)真正意義上的全面預算管理。

      2.在預算管理中融入信息技術(shù)。利用計算技術(shù)可以有效地規(guī)避因人為記錄失誤對數(shù)據(jù)造成的影響,進而導致預算管理的風險有效減少,通過準確的數(shù)據(jù)分析所得到的結(jié)論對于企業(yè)的管理者的決策有十分重大的意義,而信息化的平臺還可以將企業(yè)過去與正在經(jīng)營中遇到的問題進行統(tǒng)一的記錄,并且有利于企業(yè)對未來的發(fā)展前景進行有依據(jù)的科學預測。因此,在房地產(chǎn)企業(yè)預算管理中有效的融入信息技術(shù),使企業(yè)的預算管理更具備精準性,進而促進了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益不斷提高。

      3.完善預算管理監(jiān)督、考核體系。建立一定的監(jiān)督體系,監(jiān)督各個部門嚴格執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度來規(guī)范預算管理,同時可以根據(jù)實際執(zhí)行情況實時調(diào)整預算方案。完善預算考核體系,通過對完成時間、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、完成進度等預算工作成果的考核,對預算執(zhí)行部門和相關(guān)人員進行獎罰。此外,還可以利用經(jīng)濟效益、成本等指標對預算執(zhí)行情況進行評估,如便于更好的完善預算管理、考核制度。

      4.企業(yè)相關(guān)各職能部門應該加強內(nèi)部溝通和交圈,消除信息和數(shù)據(jù)不對稱的現(xiàn)象,通力合作,保證全面預算管理的準確性。

      (三)多項目模式下的預算管理實施

      多項目模式下的預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)效益最大化的有效途徑,也使房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)規(guī)模效應更為顯著。在多項目模式下,房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合行業(yè)自身的特性,對宏觀經(jīng)濟形勢和總體市場環(huán)境進行預判,從全局著眼,對整體效益進行評估,兼顧人才、資金、土地三方面的資源,在各個項目之間進行有效整合和合理配置。

      1.統(tǒng)一項目標準。多項目模式下各個項目的實際情況都各不相同,包括拿地方式、合作開發(fā)模式、股東資金投入和利潤分配的約定,所以預算編制的難度和維度都遠遠大于單項目模式,但是多項目預算的編制又以單項目的預算編制為基礎,故仍需強化,在預算項目上使用統(tǒng)一的標準。

      2.實行多維度的預算編制。多項目的預算編制,需要對多個項目進行綜合考量和鋪排,在多個項目同時運作時,如何錯開項目某些關(guān)鍵節(jié)點的進度安排,以避免可能在同一時間段流入大額的資金,造成資金的沉淀浪費,又可能在同一時間段流出大額的資金,形成巨大的資金缺口,保證企業(yè)日常經(jīng)營活動的有序運行。

      三、結(jié)束語

      綜上所述,在房地產(chǎn)企業(yè)的運營過程中,首先要強化全員的預算管理意識,其次應以項目預算為基礎,建立全面預算管理體系,特別要重視多項目模式下的預算管理機制的實施和落地,將全面預算管理落實到企業(yè)經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)當中,利用預算管理將企業(yè)未來的發(fā)展計劃進行深入的分析,找到最適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略性目標,進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益,保證其健康發(fā)展。

      參考文獻:

      [1]張小輝.房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理中財務控制方法的研究[J].中國國際財經(jīng)(中英文),2018 (04):165-166.

      [2]祖英奇.房地產(chǎn)企業(yè)預算管理體系構(gòu)建[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇,2015.

      [3]張雁.基于多項目視角下的房地產(chǎn)預算管理模式分析[J].財經(jīng)界(學術(shù)版),2014.

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