價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理

段玉萍

摘要：隨著社會科技的不斷發(fā)展，我國城市化建設的進程不斷加快，直接推動了房地產行業(yè)的快速發(fā)展。給房地產開發(fā)領域帶來巨大優(yōu)勢的同時，也帶來了嚴峻的挑戰(zhàn)。在此基礎之上，本文將從價值視角的戰(zhàn)略理念上出發(fā)，對價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理進行詳細的分析探討，為更好的提升房地產項目管理的精細化水平，以及提升企業(yè)的社會競爭力服務。

關鍵詞：價值鏈視角;房地產項目;全生命周期成本管理

一、淺析價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理理論

（一）價值鏈管理理論

價值鏈管理理論就是將企業(yè)所有的活動納入一個價值鏈當中，通過分析和研究這個價值鏈當中的各個環(huán)節(jié)實現(xiàn)企業(yè)生產效益的最大化，由哈佛大學商學院教授波特在1985年首次提出，后經(jīng)社會的發(fā)展不斷充實和完善。其中，價值鏈管理理論當中的價值主要指的是客戶愿意支付給企業(yè)提供的產品或者服務的價格。作為識別和獲得企業(yè)價值的一項重要標志，價值鏈是一個由基本活動和輔助活動構成的一類創(chuàng)造企業(yè)價值的動態(tài)過程。

（二）房地產項目全生命周期成本管理

房地產項目全生命周期包含了房地產項目開發(fā)的前期決策、規(guī)劃設計，中期的施工以及后期的運營維護和處置回收五個部分，在追求可持續(xù)發(fā)展的基礎之上追求資源的最大化利用、社會成本的最小化和環(huán)境的最小化破壞。并且從社會公眾的視角出發(fā)，將整個房地產項目的全生命成本作為控制對象，擺脫了傳統(tǒng)房地產企業(yè)的眼光局限，以企業(yè)長遠的利益為出發(fā)點，更好的提升和激發(fā)了房地產企業(yè)的競爭優(yōu)勢和發(fā)展?jié)撃堋?/p>

（三）價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理的意義

價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理能夠綜合價值鏈管理理論和房地產項目全生命周期成本管理的優(yōu)勢，通過綜合社會需求、資源配置等多方面的內容對價值鏈進行重構和優(yōu)化，在給企業(yè)帶來滿意的利潤空間的同時，還可以讓企業(yè)履行社會責任深入貫徹落實可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，滿足社會、企業(yè)和消費者的三重需求。而且，價值鏈理論不僅可以從時間維度上管理和影響房地產項目的全生命周期，還可以從空間維度上實現(xiàn)房地產企業(yè)同原材料供貨商、供貨渠道、競爭對手以及消費者價值鏈等的聯(lián)系和標桿對比，還可以通過引入信息技術構建虛擬價值鏈，不斷創(chuàng)新價值鏈的管理視角，多角度、多方式的提升現(xiàn)階段下房地產企業(yè)的成本管理競爭優(yōu)勢。

二、淺析房地產項目全生命周期成本管理價值鏈

通過對房地產項目全生命周期成本管理價值鏈基本框架進行分析可以看出，房地產項目內部價值鏈、產業(yè)價值鏈和競爭對手價值鏈三個部分構成了房地產項目全生命周期成本管理價值鏈的重要內容，對其進行詳細的研究具有重要的現(xiàn)實意義。

（一）房地產項目內部價值鏈分析

房地產項目內部價值鏈分析是房地產項目全生命周期成本管理價值鏈分析的基礎，由基本活動和輔助活動兩部分構成?；净顒佑晌鍌€部分組成：投資決策、規(guī)劃設計、施工、運營維護和處置回收;輔助活動主要包括人力資源管理、技術開發(fā)、采購、企業(yè)基礎設施等。對房地產項目內部價值鏈進行分析，可以清晰的顯示房地產企業(yè)內部的各項活動的價值分布，讓企業(yè)領導人更好的看到企業(yè)的效益和不足之處。并且可以根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標和社會的需求進行房地產項目活動的優(yōu)化和整合，不斷縮減非增值作業(yè)的比例，大力提升高附加增值作業(yè)的投入力度，最大化的降低生產鏈的作業(yè)成本。

（二）房地產項目產業(yè)價值鏈分析

對房地產項目產業(yè)價值鏈進行分析，可以讓房地產企業(yè)在上游的供應商、下游的營銷、客戶、物業(yè)等方面占據(jù)更多的主動地位，獲得成本優(yōu)勢。例如通過對客戶價值鏈進行分析，可以進一步了解客戶的需求，找準房地產項目開發(fā)的市場，還可以通過伙伴關系建立起合作關系拓寬房地產企業(yè)的關系網(wǎng)。通過對外部供應商價值鏈分析，可以和供應商建立良好的戰(zhàn)略合作關系，更好的選擇節(jié)能的建材，以長期合作帶動建筑成本的持續(xù)降低。

（三）房地產項目競爭對手價值鏈分析

對房地產項目競爭對手價值鏈進行分析，可以讓房地產企業(yè)看到自身的水平以及優(yōu)勢和劣勢，取長補短，明確自身的社會地位更有針對性的進行房地產項目全生命周期成本管理。

三、淺析價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理優(yōu)化策略

通過上述分析我們可以充分了解到價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理對房地產企業(yè)發(fā)展的意義，但是由于眾多因素的影響價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理還沒有充分發(fā)揮其優(yōu)勢，對其進行優(yōu)化是時代發(fā)展的必然選擇。

（一）房地產項目內部價值鏈管理優(yōu)化策略

隨著社會經(jīng)濟體制的不斷變革，房地產也正在面臨深化改革和房企轉型發(fā)展的關鍵期，房地產項目內部價值鏈管理也應該跟隨時代發(fā)展的趨勢將側重點由中間環(huán)節(jié)的施工向兩端逐漸過渡。

首先，決策投資階段作為房地產項目內部價值鏈管理的第一位，對房地產項目后續(xù)的開發(fā)、工程造價和盈利模式等起著至關重要的作用，房地產企業(yè)應該給予足夠的重視，做好成本策劃管理工作。以客戶價值為出發(fā)點，統(tǒng)籌協(xié)調企業(yè)和客戶的需求，提前預估房地產項目在全生命周期內帶來的經(jīng)濟利潤，設計好項目總體的規(guī)劃和成本控制的目標。并且注重高新科技的引入，提升房地產項目的科技前瞻性，給用戶帶來不同的體驗的同時提升自身的競爭優(yōu)勢;其次，運營維護階段也是影響房地產企業(yè)競爭力的重要因素。運營維護是指房地產項目開發(fā)、建成之后，在投入使用過程當中需要消耗的人力、物力。據(jù)有關數(shù)據(jù)調查顯示運營維護和回收報廢約占房地產項目全生命周期成本的60%～66%，這就需要在最初的設計階段多采用綠色環(huán)保、質量有保障的材料，將維護的資源消耗降到最低。與此同時，運營維護階應該遵循顧客至上的理念，打好“服務戰(zhàn)”。不斷增加虛擬價值鏈的投入使用，打造信息化的服務平臺;最后，合理、有效的做好處置回收階段的工作，也可以給企業(yè)帶來很好的盈利空間。在房地產項目進入到全生命周期的最后階段，企業(yè)應該綜合各方面的因素重新定位項目的價值目標，進行項目的改建工作。在進行拆除時，應該注重可循環(huán)使用材料的保護，設計科學的拆除方案，最大化的發(fā)揮資源的利用價值。

（二）房地產項目產業(yè)價值鏈優(yōu)化策略

拓寬融資渠道、建立上下游企業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴關系、實行非核心業(yè)務外包策略、創(chuàng)新價值鏈的跨界重組是優(yōu)化房地產項目產業(yè)價值鏈的重要手段。

房地產行業(yè)作為資金密集型產業(yè)的重要組成部分，在市場競爭日益嚴峻的今天，房地產企業(yè)的融資能力和融資渠道已經(jīng)成為考量該企業(yè)核心競爭能力的重要標志。房地產企業(yè)在利用傳統(tǒng)銀行貸款的融資方式的同時，也應該積極開展企業(yè)的股票、信托、債券等融資渠道。此外，房地產項目面向的是市場，企業(yè)應該從決策投資到處置回收的每個階段入手，構建不同產權之間的合作網(wǎng)絡。注重開發(fā)和創(chuàng)新房地產項目的核心業(yè)務，不斷進行虛擬產業(yè)鏈的創(chuàng)新，提升客戶的舒適感和服務質量。

（三）競爭對手價值鏈優(yōu)化策略

房地產企業(yè)應該具有獨到的眼光和博大的胸懷，不斷汲取和吸收競爭對手優(yōu)秀的管理策略。通過分析彼此的優(yōu)劣，聚焦彼此的核心優(yōu)勢形成合作共同體，一起參與到市場競爭當中。

四、結語

綜上所述，價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理對房地產企業(yè)應對激烈的市場競爭具有重要的價值，也是實現(xiàn)房地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效策略。相信隨著我國社會科技的不斷發(fā)展，房地產企業(yè)將會把信息科技更好的融入到價值鏈視角下房地產項目全生命周期成本管理當中，更好的為企業(yè)發(fā)展服務。

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