張麗娟

摘 要 本文通過對比，分析了現(xiàn)行體制下房管所的管理模式和核算模式，闡述了新形勢下房管所財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算。

關(guān)鍵詞 產(chǎn)權(quán)私有化 物業(yè)管理 會計(jì)核算

20世紀(jì)90年代，深化城鎮(zhèn)住房體制改革拉開了序幕，住房所有權(quán)實(shí)現(xiàn)由公有化向私有化的轉(zhuǎn)變，同時(shí)也給房管所對住房的管理職能帶來了巨大的變化。房管所職能去除了對房屋的配置職能，保留了收租、維修管理職能，還增加了對新增物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理的職能。房管所管理模式由以房養(yǎng)人、以租養(yǎng)薪的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽灾鲃?chuàng)新、自行創(chuàng)收來解決人員經(jīng)費(fèi)不足問題的管理模式。

一、傳統(tǒng)房管所會計(jì)核算

傳統(tǒng)房管所會計(jì)核算執(zhí)行的是行政事業(yè)單位會計(jì)制度和行政事業(yè)單位會計(jì)準(zhǔn)則，遵循收支兩條線原則。對所管轄范圍內(nèi)未出售舊公房的房屋租賃收入、已出售舊公房的維修費(fèi)收入等均按計(jì)劃執(zhí)行、按保準(zhǔn)收費(fèi)，列入“事業(yè)收入”科目下設(shè)二級明細(xì)科目核算；所屬房屋維修及已出售的舊公房共用部位維修費(fèi)用通過“事業(yè)支出”科目下按支出類型設(shè)置二級明細(xì)科目核算。

二、現(xiàn)行體制下房管所的管理模式和核算模式

隨著住房體制改革，單位停止了住房實(shí)物分配，住房公積金推進(jìn)了住房貨幣化的進(jìn)程，商品房交易買賣促進(jìn)了產(chǎn)權(quán)私有化程度的提高。政府為了保障百姓居有所住，建立和完善了如廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價(jià)房等住宅產(chǎn)權(quán)性質(zhì)形式。房管所除了負(fù)責(zé)房屋租賃、房屋產(chǎn)權(quán)管理、房屋及附屬設(shè)施修繕的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)外，還要對所屬諸如上述產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行物業(yè)管理和服務(wù)。

三、新形勢下房管所如何進(jìn)行財(cái)務(wù)核算

房管所要適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制改革的要求，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，增強(qiáng)競爭意識，加強(qiáng)運(yùn)用主動性、開拓性的創(chuàng)新機(jī)制，開源節(jié)流，健康發(fā)展。財(cái)務(wù)核算遵循收支兩條線原則，更新財(cái)務(wù)人員理念，改變核算慣例，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（一）嚴(yán)格遵守會計(jì)法規(guī)，加強(qiáng)收入管理，控制支出管理

1.房管所收入做到依法取得，應(yīng)收盡收。例如，房屋租金收入和共用部位維修費(fèi)收入為事業(yè)性收入依據(jù)財(cái)政和收費(fèi)局文件定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取，主要用于房屋維修。保障房房租收入，是指享有政府保障性住房的居民繳納的房租，這部分房租不構(gòu)成房管所收入，只是代收，全額上繳保障房管中心后一并上繳財(cái)政，由財(cái)政統(tǒng)一支配，用于保障性住房的維修和管理。物業(yè)小區(qū)收入主要是物業(yè)費(fèi)收入和停車費(fèi)收入。物業(yè)費(fèi)收入取之于民，用之于民。它是政府指導(dǎo)結(jié)合市場定價(jià)，是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容核算的結(jié)果，主要用于小區(qū)保安保潔、綠化硬化、房屋及公用設(shè)施維修維護(hù)、電梯養(yǎng)護(hù)維修、物業(yè)日常管理等。物業(yè)費(fèi)收入和停車費(fèi)在“經(jīng)營收入”科目中核算，可分小區(qū)分內(nèi)容下設(shè)二、三級明細(xì)科目。

2.房管所嚴(yán)格按照計(jì)劃核算和控制成本，避免不必要的開支，保證資金正常運(yùn)行。房管所作為自收自支的事業(yè)單位，經(jīng)編辦核定為二類公益類事業(yè)單位，執(zhí)行事業(yè)單位會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則。事業(yè)支出科目含工資福利支出、商品和服務(wù)支出、對家庭補(bǔ)助支出和基本建設(shè)支出等明細(xì)科目，下設(shè)三級科目核算明細(xì)支出。其中工資福利支出涵蓋了工資津貼、社會保障費(fèi)用支出，這部分支出涉及在職人員工資和各類保險(xiǎn)，關(guān)系到每個(gè)職工的切身利益；商品和服務(wù)支出包含辦公經(jīng)費(fèi)和維修費(fèi)用支出，這部分支出是富有彈性的，有節(jié)約的潛力。既要干好工作，又要保質(zhì)保量，既要過好緊日子，又要保證維修質(zhì)量；對個(gè)人和家庭補(bǔ)助支出包括退休人員和遺屬人員費(fèi)用支出等；基本建設(shè)支出為辦公設(shè)備和專業(yè)設(shè)備購置費(fèi)。經(jīng)營支出主要是物業(yè)小區(qū)支出，包括物業(yè)管理人員支出和物業(yè)管理基本設(shè)備及維修費(fèi)用支出。物業(yè)管理人員支出項(xiàng)目有物業(yè)管理人員工資福利、小區(qū)清潔衛(wèi)生費(fèi)、小區(qū)保安費(fèi)用。為了降低物業(yè)管理成本，應(yīng)提高人員基本素質(zhì)，按面積合理配置保安保潔人員，提高工作效率，減少人員數(shù)量，節(jié)約開支總量。物業(yè)管理基本設(shè)備及維修費(fèi)用支出項(xiàng)目有辦公經(jīng)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、法定稅費(fèi)、電梯設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、電梯設(shè)備維修維護(hù)費(fèi)、車庫管理費(fèi)等。定期進(jìn)行運(yùn)行設(shè)備檢修和維護(hù)，延長基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的使用壽命，延長更新?lián)Q代的年限，控制運(yùn)營成本，節(jié)省支出。物業(yè)費(fèi)支出在“經(jīng)營支出”科目中下設(shè)明細(xì)科目核算。

（二）建立健全房管所資產(chǎn)管理制度，規(guī)范資產(chǎn)購置、使用、出租出借和處置行為

1.嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)配置單位資產(chǎn)，實(shí)行資產(chǎn)購置審批手續(xù)。事業(yè)單位購置固定資產(chǎn)應(yīng)按照需求合理配置，經(jīng)財(cái)政部門和上級主管部門批準(zhǔn)后方可購置。

2.建立資產(chǎn)清查管理制度，加強(qiáng)資產(chǎn)日常管理和定期清查，保證資產(chǎn)的安全性和可靠性。例如，對一些消耗大的固定資產(chǎn)要勤維修檢修，保證資產(chǎn)正常使用。

3.建立資產(chǎn)出租出借申報(bào)審批制度。本著資產(chǎn)使用價(jià)值最大化原則，對長期閑置資產(chǎn)進(jìn)行出租出借，充分挖掘資產(chǎn)潛力，做到物有所值。按照資產(chǎn)管理部門的要求，報(bào)經(jīng)主管部門審批、財(cái)政備案后執(zhí)行出租出借手續(xù)，出租出借所得納入單位收入。

4.建立資產(chǎn)處置和報(bào)廢審批制度。房管所對已損壞不能正常使用的資產(chǎn)進(jìn)行處置，應(yīng)由資產(chǎn)使用部門會同資產(chǎn)管理部門和財(cái)務(wù)部門提出申請，要通過單位領(lǐng)導(dǎo)集體審批，報(bào)財(cái)政部門批準(zhǔn)后方可處置。

（三）加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)財(cái)務(wù)制度建設(shè)和管理，保證資金的合理運(yùn)用

第一，房管所用在物業(yè)管理方面的資金有限，既要保證小區(qū)居民有良好的生活環(huán)境，又要保障物業(yè)管理的長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須合理地規(guī)劃資金使用。

第二，房管所定期進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，評價(jià)物業(yè)管理效率。防范各種風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)地規(guī)范物業(yè)管理行為。

（作者單位為唐山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局稅務(wù)莊房管所）endprint