文/張璐 河北省水利工程局 河北石家莊 050000

1、房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的作用分析

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)占有重要位置，對(duì)于增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及改善人民生活具有巨大幫助。而物業(yè)管理行業(yè)是伴隨我國(guó)房地企業(yè)發(fā)展，尤其是住房制度進(jìn)入改革而出現(xiàn)的一個(gè)新興行業(yè)，隨著改革開(kāi)放廣度和深度的擴(kuò)展，我國(guó)的物業(yè)管理也初具規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理，不只是對(duì)房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)與流通的一種延續(xù)，更是成為房地產(chǎn)行業(yè)中必不可少的重點(diǎn)子行業(yè)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)是否具備機(jī)制健全、運(yùn)行良好的物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)，已成為衡量其水平的重要標(biāo)志，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)、快速、健康地發(fā)展。優(yōu)化物業(yè)管理來(lái)促進(jìn)著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)具有深遠(yuǎn)意義。

2、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀問(wèn)題

2.1 物業(yè)管理立法滯后，法律體系不夠健全

由于房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理屬于我國(guó)新興產(chǎn)業(yè)，所以相關(guān)立法工作十分滯后，法律法規(guī)體系也不夠完善。而隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入，住房社會(huì)化與住房自有化趨勢(shì)日益明顯。施工單位、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主四方關(guān)系卻沒(méi)有得到法律上的詳細(xì)界定，相關(guān)的責(zé)任義務(wù)得不到明確劃分，這樣在法律上存在缺位，極易引發(fā)各方利益沖突。而且很多地方房地產(chǎn)物業(yè)管理，也存在也有法不依的現(xiàn)象，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)十分模糊，不能充分發(fā)揮物業(yè)管理的職能。

2.2 市場(chǎng)化程度不高，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

當(dāng)前我國(guó)各大城市，雖然建立了房地產(chǎn)企業(yè)物流管理招投標(biāo)的市場(chǎng)，對(duì)具體物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)，但是實(shí)際效果并未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。大多物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行暗箱操作，有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制并未真正形成。業(yè)主作為市場(chǎng)主體，缺乏足夠的物業(yè)管理認(rèn)知，自治能力較弱，房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理對(duì)建設(shè)、房管單位存在較大依賴(lài)，“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的地方保護(hù)及壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重。一些物業(yè)管理與市場(chǎng)化要求十分不符，卻利用有關(guān)政策、管理的漏洞，以非市場(chǎng)化的手段奪取市場(chǎng)，嚴(yán)重得干擾了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

2.3 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，物業(yè)費(fèi)收繳難

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用收繳工作步履維艱。雖然國(guó)家出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但是在各地區(qū)的物價(jià)管理部門(mén)并未得到充分執(zhí)行。使得當(dāng)?shù)貨](méi)有形成科學(xué)合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理收費(fèi)工作出現(xiàn)無(wú)章可循的狀態(tài)。很多業(yè)主根本不把物業(yè)費(fèi)當(dāng)作要繳納的費(fèi)用，理直氣壯的把物業(yè)管理的催繳工作置之度外。這樣長(zhǎng)此以往，物業(yè)管理費(fèi)用收繳不上來(lái)，導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)行管理出現(xiàn)嚴(yán)重的資金問(wèn)題，從而影響高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主多方面的服務(wù)需求，造成惡性循環(huán)。

2.4 物管人員素質(zhì)較差，專(zhuān)業(yè)化管理程度低

在房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍中，很多管理人員都是文化素質(zhì)較低的周邊居民，物業(yè)管理業(yè)務(wù)水平較差，綜合事務(wù)的處理能力十分有限。根本不具備先進(jìn)的管理理念，責(zé)任心也十分欠缺，整體物業(yè)管理服務(wù)水平非常低下，限制了房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)物業(yè)管理的對(duì)策研究

3.1 健全物業(yè)法律法規(guī)，嚴(yán)格依法實(shí)施管理

政府層面要盡快構(gòu)建完善權(quán)威的物業(yè)管理法律法規(guī)，形成系統(tǒng)有效的法律保障機(jī)制。房地產(chǎn)物業(yè)管理部門(mén)依據(jù)國(guó)家法律，制定本單位或是部門(mén)的相應(yīng)規(guī)定制度，做到有法可依，有章可循，按照規(guī)定進(jìn)行的嚴(yán)格管理服務(wù)，并規(guī)范自身經(jīng)營(yíng)與管理工作。細(xì)化房屋維修管理的規(guī)章制度，建立設(shè)備設(shè)施的使用規(guī)范，建立衛(wèi)生環(huán)境的清理辦法，建立安全、消防等規(guī)程制度，全方位的依法管理和營(yíng)運(yùn)。

3.2 加快培育物管市場(chǎng)，形成良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

根據(jù)社會(huì)發(fā)展形式，要盡快培育物業(yè)管理的有序市場(chǎng)，限制開(kāi)發(fā)商只顧經(jīng)濟(jì)利益無(wú)規(guī)劃的成立自身物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。科學(xué)引導(dǎo)并適當(dāng)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商，以時(shí)代發(fā)展的先進(jìn)理念為指引，聘請(qǐng)具備專(zhuān)業(yè)水平的物業(yè)管理公司，以正規(guī)的招投標(biāo)方式，通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)成為合格的物業(yè)管理公司。政府要加強(qiáng)監(jiān)管力度，防止暗箱操作，形成有效競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)向正規(guī)化、市場(chǎng)化的良性方向不斷發(fā)展。

3.3 嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高物管消費(fèi)意識(shí)

國(guó)家要繼續(xù)細(xì)化《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》類(lèi)工作，可以適當(dāng)加入強(qiáng)制性的管理?xiàng)l款。各地區(qū)物價(jià)管理部門(mén)也要嚴(yán)格執(zhí)行落實(shí)，出臺(tái)適合當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)濟(jì)水平，符合物業(yè)管理服務(wù)支出需求的特定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行，提高服務(wù)的水平與收費(fèi)的力度，防止物業(yè)管理雙方主體發(fā)生矛盾。積極貫徹《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，大力宣傳來(lái)警示業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念，科普物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任與權(quán)利的內(nèi)容，提高業(yè)主自主繳費(fèi)的意識(shí)。

3.4 完善行業(yè)準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)自身經(jīng)營(yíng)管理

嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，以完善正規(guī)的行業(yè)制度保障物業(yè)管理企業(yè)的正規(guī)有序發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理部門(mén)要加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員的在崗專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高服務(wù)的水平和管理的能力；不斷拓寬物業(yè)管理的領(lǐng)域深度，充分挖掘物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)將可實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目都納入到業(yè)務(wù)范圍內(nèi)；建立安全穩(wěn)健的基金運(yùn)作機(jī)制，由開(kāi)發(fā)商一次性投入資金后，即可脫離相互的依賴(lài)關(guān)系，自行運(yùn)作和管理。

結(jié)語(yǔ)：

目前，雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大，但是房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理卻存在著方方面面的問(wèn)題，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。因此，我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到當(dāng)前物業(yè)管理的現(xiàn)狀問(wèn)題，通過(guò)完善法律法規(guī)、培育物管市場(chǎng)、形成良性競(jìng)爭(zhēng)、嚴(yán)格收費(fèi)制度、提高業(yè)主意識(shí)、完善準(zhǔn)入制度、加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理等方式，來(lái)提高綜合管理與服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的最大經(jīng)濟(jì)效益。