張保紅 溫蕊

（周口正源房地產(chǎn)評估測繪有限公司 河南省周口市 466000）

在進(jìn)入到21世紀(jì)之后，伴隨經(jīng)濟(jì)社會的進(jìn)步發(fā)展，很大程度促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步發(fā)展，使公眾住房需求得到非常大的滿足，與此同時，一定程度上也促進(jìn)我國房地產(chǎn)測繪手段與技術(shù)的進(jìn)步。為了可以推動房地產(chǎn)企業(yè)得到優(yōu)質(zhì)化發(fā)展，就必須高度關(guān)注房地測繪手段與技術(shù)的價值意義。這是因為加強(qiáng)運(yùn)用目前先進(jìn)的測繪技術(shù)手段進(jìn)行房地產(chǎn)測量，才可以保證相關(guān)單位能夠更加準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)信息，進(jìn)而推動我國的房地產(chǎn)行業(yè)可以更為有效穩(wěn)定發(fā)展，而且為城市的建設(shè)規(guī)劃提供有效保障。

1 房產(chǎn)測繪的工作特點(diǎn)分析

房地產(chǎn)的平面控制測量，房地產(chǎn)圖紙繪制，房地產(chǎn)的要素測量，房地產(chǎn)的面積測量，房地產(chǎn)測繪成果信息屬于房產(chǎn)測繪中的主要內(nèi)容。而房地產(chǎn)的基礎(chǔ)測繪以及房地產(chǎn)項目測繪屬于房地產(chǎn)測繪的常用方法，使交易經(jīng)營需求得到滿足，這是進(jìn)行房地產(chǎn)項目測繪的目的，基于測繪對象，針對平面圖展開有效的測量與測繪，而且制作有關(guān)的信息圖表。房地產(chǎn)測繪過程中建設(shè)出的圖形以及其余的資料信息，都可以將它們視作房地產(chǎn)測繪過程的一個關(guān)鍵構(gòu)成，它可以提供非常全方位且細(xì)致化的參考依照。針對測繪成果的真實性以及準(zhǔn)確性來說，房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)是最主要的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)，通常要基于委托方的實際要求，提供細(xì)致化以及其余需求的測繪信息資料，繪制大范圍房地產(chǎn)工程平面圖，這屬于房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪的重要內(nèi)容。

開展房地產(chǎn)測繪的過程之中，房地產(chǎn)的調(diào)查工作屬于這里面最基礎(chǔ)性以及重要性的工作內(nèi)容。對房屋用地狀況以及房屋的自身使用狀況進(jìn)行調(diào)查屬于房地產(chǎn)調(diào)差的關(guān)鍵工作內(nèi)容，包含不同權(quán)限以及不同權(quán)屬的資料信息在其中，并且基于房屋地籍以及調(diào)查的要求，針對房屋詳細(xì)的位置以及數(shù)量展開仔細(xì)的調(diào)查研究。從而針對產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，產(chǎn)別與權(quán)力人有一個詳細(xì)準(zhǔn)確的把握。

2 房地產(chǎn)測繪的必要性以及重要性

2.1 測繪能夠為房地產(chǎn)業(yè)帶來服務(wù)方面的技術(shù)支撐

①給房地產(chǎn)的管理工作提供信息服務(wù)。因為房地產(chǎn)特惠是依照城鎮(zhèn)所構(gòu)建平面控制網(wǎng)絡(luò)，對基礎(chǔ)圖以及平面圖進(jìn)行繪制，進(jìn)而形成規(guī)范化坐標(biāo)系統(tǒng)，可以給管理單位提供房屋利用情況，房屋數(shù)量以及房屋地域分布之類信息。與此同時還可以進(jìn)行分丘平面圖，分層平面圖以及分戶平面圖的繪制。能夠?qū)⑺蟹康禺a(chǎn)情況真實表現(xiàn)出來，繼而市房地產(chǎn)登記單位能夠準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)詳細(xì)位置，實際面積之類信息。②房產(chǎn)測繪能夠向房產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)經(jīng)營，房產(chǎn)交易提供相應(yīng)的信息服務(wù)。測繪能夠作為房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。其中房產(chǎn)界址、面積、范圍、數(shù)量以及位置所構(gòu)成的測繪圖表，能夠給房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營以及銷售核算工作提供有效的資料信息，且使消費(fèi)者能夠掌握最準(zhǔn)確的信息。

2.2 測繪能夠給相關(guān)單位提供參考根據(jù)

房地產(chǎn)測繪成果能夠給城市的規(guī)劃設(shè)計，開發(fā)建設(shè)，拆遷改造提供有效的數(shù)據(jù)支持；另外能夠為稅收以及保險單位提供可靠的資料信息。

2.3 房產(chǎn)測繪可以推動城市規(guī)劃建設(shè)

城市規(guī)劃建設(shè)一定要對城市建設(shè)歷史，建設(shè)現(xiàn)狀，房屋結(jié)構(gòu)、用途、數(shù)量以及分布有一個很好的掌握。房地產(chǎn)測繪的成果，通過分類以及整理以后，能夠派生非常多的資料數(shù)據(jù)。而這些資料信息能夠給城市規(guī)劃設(shè)計，市政項目，環(huán)境保護(hù)以及綠化項目提供關(guān)鍵性資料。

3 房產(chǎn)測繪內(nèi)容以及形式

房地產(chǎn)測繪主要依靠測繪方法、測繪設(shè)備以及測繪技術(shù)，對房產(chǎn)、房屋以及土地權(quán)屬狀況，自然情況，位置，質(zhì)量以及數(shù)量進(jìn)行專業(yè)化的測繪，進(jìn)而使房地產(chǎn)管理單位以及房地產(chǎn)權(quán)人掌握可靠的服務(wù)信息。測繪工作主要內(nèi)容為，房地產(chǎn)情況調(diào)查，平面控制測量，繪制圖表，測量要素，測量變更，測量面積以及成果驗收。房產(chǎn)測繪常用形式為：①房地產(chǎn)工程測繪是基于開發(fā)、交易、經(jīng)營以及產(chǎn)權(quán)屬管理要求，對房地產(chǎn)的分戶分層平面圖以及分丘平面圖進(jìn)行繪制，最后制作為卡、簿、冊、表以及圖之類的資料形式。房產(chǎn)測繪工作建立起的簿、冊、卡、表、圖之類信息資料都屬于房產(chǎn)測繪成果，最后制為房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)圖集以及房地產(chǎn)冊簿。對于測繪結(jié)果精確性房地產(chǎn)的測繪機(jī)構(gòu)要負(fù)全責(zé)，依照委托方規(guī)定提供整體性以及部分性服務(wù)。②房地產(chǎn)的基礎(chǔ)測繪指的是在一個范圍之內(nèi)，比如，大中型城市或者縣城之類區(qū)域進(jìn)行平面控制圖的繪制，進(jìn)而建立房地產(chǎn)的分幅平面圖以及房地產(chǎn)基礎(chǔ)圖。

4 房地產(chǎn)測繪工作實際價值與作用

4.1 法律作用

房地產(chǎn)測繪成果通過房地產(chǎn)管理單位進(jìn)行測繪結(jié)果適用性，面積界址測量方式與根據(jù)，界址精準(zhǔn)性的審核工作，然后經(jīng)過確認(rèn)之后才能夠展開房地產(chǎn)管理工作。房產(chǎn)測繪成果可以給房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)籍，產(chǎn)權(quán)管理以及房地產(chǎn)的交易開發(fā)提供權(quán)屬面積，權(quán)屬界限以及權(quán)屬界址點(diǎn)之類的資料信息。使產(chǎn)權(quán)關(guān)系糾紛處理的時候有可靠的法律依據(jù)參考。

4.2 社會服務(wù)作用

房地產(chǎn)測繪成果，比如：對城市房屋的總體數(shù)量，整體質(zhì)量，住宅使用年限，住宅使用權(quán)，人均建筑面積以及人均使用面積等。而這些信息能夠為城市總體發(fā)展，布局建設(shè)，老城改造以及危房改造工作提供有效根據(jù)。與此同時也能夠使市政項目，公用行業(yè)，城市設(shè)計，環(huán)境保護(hù)，綠化工程，水利建設(shè)，社會治安，文體衛(wèi)生，地下管網(wǎng)，通信，電氣以及旅游有可靠的資料信息支持。

4.3 財政稅收作用

房產(chǎn)測繪的成果屬于房地產(chǎn)稅收，房產(chǎn)租賃與交易，價格評估，房地產(chǎn)保險以及房地產(chǎn)貸款抵押之類行為的參考根據(jù)。

4.4 房產(chǎn)測繪的技術(shù)作用

房產(chǎn)測繪方法屬于一種大比例尺的城市測繪手段，但是它與一般的大比例尺地形測量以及工程測量是存在差異的。房地產(chǎn)測繪想要保證建設(shè)起現(xiàn)代化的城市地理信息系統(tǒng)，就一定要求具備非常廣泛龐大的信息量，其內(nèi)容以及涉及面是非常廣的。

5 房產(chǎn)的測量

那商品房來說，怎樣計算商品房的面積屬于人們關(guān)心重視的問題之一。非常多的人覺得公攤面積屬于隱形概念，不能將其測量出來，并且還包含分?jǐn)傁禂?shù)之類的問題。針對單一性使用功能商品房來說僅包含一個分?jǐn)傁禂?shù)，然而針對單一性使用商住樓來說，會由于樓層布局的差異，建筑公攤面積的服務(wù)范圍會存在差異，因此出現(xiàn)較多的公攤系數(shù)，此種樓房通常是多功能型商品住宅樓。

5.1 確定房屋的共用面積標(biāo)準(zhǔn)

房產(chǎn)面積計算具體需要參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》進(jìn)行：①必須掌握好何處進(jìn)行全面積計算，何處進(jìn)行1/2的面積計算，何處的面積能夠不計算。②掌握建筑面積套內(nèi)建筑面積以及需要公攤的共用面積。套內(nèi)建筑面積主要包含套內(nèi)的使用面積，套內(nèi)的墻體面積以及陽臺的建筑面積。套內(nèi)的使用面積指的是房屋內(nèi)部能夠使用的所有空間面積，依照房屋內(nèi)墻線水平投影進(jìn)行測量。而套內(nèi)墻體面積指的是各套內(nèi)使用空間四周承重墻體，包含共有型墻體與非共用型墻體。其中商品房間的外墻以及分隔墻都屬于共用墻，而共用墻墻體水平投影的1/2面積要計算到共用墻體面積之中，非共用墻體的水平投影面積需要都計算到套內(nèi)墻體面積之中。套內(nèi)陽臺面積指的是所有陽臺建筑面積的總和。

5.2 確定共作面積

共作面積指的是一個房屋包含多產(chǎn)權(quán)人，這些產(chǎn)權(quán)人所共同占有使用的建筑總面積，其中公用面積要包含房屋建筑面積以及功能使用區(qū)域的共有面積。另外商品房的共用分?jǐn)偨ㄖ娣e主要包含兩方面：①公共門廳、過道、變電室、設(shè)備室、垃圾道、電梯井以及樓梯間之類為商品樓整體服務(wù)的建筑面積。②各個單元和公共建筑空間的外墻與分隔墻體水平投影面積的1/2。上述內(nèi)容說明了房地產(chǎn)精準(zhǔn)化測量與所產(chǎn)生結(jié)果，有著非常關(guān)鍵的實際意義，能夠決定城市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計與布局，可以改城區(qū)建設(shè)，房屋布局以及交易改造之類工作提供優(yōu)良的基礎(chǔ)性根據(jù)，價值作用是絕對不能疏忽的。

6 結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)測繪技術(shù)在其中發(fā)揮的作用愈加顯著，在新時期，由于社會主義市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，各項技術(shù)不斷加強(qiáng)，在先進(jìn)技術(shù)助推下更多的房地產(chǎn)測繪技術(shù)被開發(fā)利用，很大程度上推動了我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。