姜全麗

(蘭州市國(guó)土資源評(píng)價(jià)研究院,甘肅 蘭州 73000)

城市土地作為一種特殊的自然資源，具有明顯的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的價(jià)格特征。城市土地資源的配置要納入城市總體規(guī)劃和市場(chǎng)調(diào)控范圍進(jìn)行管理。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論，有效的供給與需求形成了商品市場(chǎng)，并對(duì)土地價(jià)格發(fā)揮著重要的影響作用。土地作為一種特殊的不可再生的自然資源，其稀缺性在一定程度上制約了城市規(guī)劃發(fā)展的空間，因此城市規(guī)劃對(duì)土地價(jià)格具有決定性的作用。

1 城市規(guī)劃與土地價(jià)格之間的關(guān)系

城市發(fā)展規(guī)劃和城市土地價(jià)格對(duì)城市的發(fā)展具有重要的直接影響，二者相互作用，相輔相成和不可分割。城市規(guī)劃的基礎(chǔ)是對(duì)城市土地有效利用進(jìn)行規(guī)劃，保證城市有限的土地資源能夠均衡配置，科學(xué)規(guī)劃，合理利用。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論，土地的有效供給形成了對(duì)土地市場(chǎng)的需求，因此形成了土地價(jià)格，同時(shí)城市規(guī)劃的發(fā)展促進(jìn)了土地價(jià)格的上漲，土地價(jià)格的上漲也推動(dòng)了城市規(guī)劃的發(fā)展，使城市建成區(qū)面積在不斷擴(kuò)大，推動(dòng)了城市發(fā)展。

任何事物都具有相互矛盾的一面，城市規(guī)劃促進(jìn)土地價(jià)格提升的同時(shí)，不斷上漲的土地價(jià)格在一定程度上制約了城市規(guī)劃的進(jìn)程。由于城市出讓土地價(jià)格不斷提高，導(dǎo)致土地上所承載的不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)上漲和宗地流拍。但是這種影響因素相對(duì)較小，在城市規(guī)劃中可以將其予以忽略。

2 城市規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)格的影響作用

2.1 城市總體規(guī)劃對(duì)土地價(jià)格的影響

城市總體規(guī)劃對(duì)土地價(jià)格的影響因素主要有以下幾點(diǎn)。

第一，城市發(fā)展性質(zhì)。城市發(fā)展性質(zhì)是由城市的主要功能決定的，科學(xué)制定城市發(fā)展規(guī)劃的重要前提是對(duì)城市發(fā)展性質(zhì)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，城市的發(fā)展性質(zhì)也是科學(xué)合理規(guī)劃和有效配置土地資源的重要依據(jù)。城市的發(fā)展建設(shè)對(duì)促進(jìn)國(guó)家或區(qū)域政治經(jīng)濟(jì)和社會(huì)文化的發(fā)展具有及其重要作用，城市發(fā)展的性質(zhì)不同，土地配置和利用的方式完全不同，土地作為推動(dòng)城市發(fā)展建設(shè)的重要依托，其價(jià)格直接受城市發(fā)展性質(zhì)的影響。

第二，城市發(fā)展目標(biāo)。城市發(fā)展目標(biāo)是指城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一定期限內(nèi)所要達(dá)到的既定目標(biāo)。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就要對(duì)城市的發(fā)展建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，但是所有的發(fā)展建設(shè)都離不開(kāi)土地，因此城市發(fā)展建設(shè)速度對(duì)土地價(jià)格具有直接的影響作用。并具有積極地引導(dǎo)性，主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)化發(fā)展對(duì)土地需求總量，土地供給數(shù)量，區(qū)域環(huán)境發(fā)展布局以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，都會(huì)土地價(jià)格產(chǎn)生直接影響。

第三，城市發(fā)展規(guī)模。城市發(fā)展規(guī)模對(duì)土地價(jià)格的影響是絕對(duì)的，城市規(guī)模包括人口規(guī)模和地域規(guī)模，總體而言，城市規(guī)模越大，城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人文聚集效應(yīng)就越明顯，土地收益級(jí)差就會(huì)愈大。城市的人口規(guī)模越大，人口的密度就大，人均土地使用面積就降低，土地需求大于供給，土地價(jià)格就會(huì)不斷上漲。在建成區(qū)面積不變的情況下，城市的地域規(guī)模就會(huì)相對(duì)縮小，可出讓土地面積就會(huì)減少，但是隨著城市化進(jìn)程的加快，在土地供應(yīng)總量不變的前提下，供需矛盾會(huì)不斷加劇，土地價(jià)格也會(huì)隨之而攀升。

第四，城市發(fā)展布局。城市的總體布局是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)空間布局的綜合體現(xiàn)，是城市各有機(jī)組成部分的綜合的，合理有序的安排，城市的總體發(fā)展布局決定了各類建設(shè)用地所占比重。通常情況下，城市建設(shè)用地出讓價(jià)格由低到高依次為，農(nóng)業(yè)用地，工業(yè)用地，住宅用地和商業(yè)用地。由于城市總體布局的影響，不同區(qū)域之間的土地價(jià)格存在較大差異。

2.2 城市詳細(xì)規(guī)劃對(duì)土地價(jià)格的影響作用

第一，土地容積率對(duì)土地價(jià)格的影響。土地容積率是指在規(guī)劃建成區(qū)某一宗地內(nèi)，建筑物地面(±0)以上的建筑總面積與宗地總占地面積的比值，是衡量土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo)之一。土地容積率是土地經(jīng)濟(jì)利用價(jià)值的最直接體現(xiàn)，如果土地的經(jīng)濟(jì)利用價(jià)高，土地價(jià)格就會(huì)隨之增加。同樣條件下，土地容積率與土地出讓價(jià)格成正比例關(guān)系，容積率越高，土地出讓價(jià)格就越高。容積率的變化甚至能夠引起土地價(jià)格的大幅波動(dòng)。

第二，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度對(duì)土地價(jià)格的影響。土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度是指建設(shè)用地總量占城市建成區(qū)總面積的比重。通常而言，土地價(jià)格與土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度成正比例關(guān)系。在建成區(qū)總面積不變的前提下，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越高，預(yù)示著待開(kāi)發(fā)的土地面積越少，土地價(jià)格就會(huì)增高。相反，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度比較低，說(shuō)明城市的建設(shè)用地供應(yīng)充足，土地價(jià)格就會(huì)降低。

第三，消費(fèi)者對(duì)土地價(jià)格的影響。消費(fèi)者對(duì)土地的熱衷程度，也會(huì)對(duì)土地價(jià)格的形成機(jī)制產(chǎn)生一定的影響，如眾多消費(fèi)者對(duì)某一地塊趨之若鶩，土地價(jià)格就會(huì)上漲，反之亦然。

3 城市規(guī)劃實(shí)施對(duì)土地價(jià)格的影響

3.1 城市規(guī)劃實(shí)施新政策對(duì)土地價(jià)格的影響

隨著城市發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市規(guī)劃政策也在不斷調(diào)整。通常情況下，城市發(fā)展規(guī)劃的制定和實(shí)施都是循序漸進(jìn)的，在總體規(guī)劃不變的情況下，會(huì)定期對(duì)規(guī)劃進(jìn)行局部調(diào)整，新政策對(duì)土地價(jià)格具有直接的影響作用，如用地性質(zhì)的改變土地價(jià)格也會(huì)隨之改變。政策的調(diào)整可能會(huì)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性用地不足，進(jìn)而導(dǎo)致土地利用率低的問(wèn)題。

3.2 城市規(guī)劃實(shí)施方式對(duì)土地價(jià)格的影響

城市規(guī)劃實(shí)施的方式不同，決定了土地價(jià)格在城市空間分布的差異性，土地開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā)容積率主要受城市開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略決策的影響，進(jìn)而直接影響土地價(jià)格。城市開(kāi)發(fā)方式主要有輻射式和聚集式，輻射式是由中心城區(qū)向周邊呈放射狀發(fā)展，以中心發(fā)展帶動(dòng)周邊，中心城區(qū)的地價(jià)就會(huì)明顯高于周邊區(qū)域。聚集式是由四周新區(qū)向老城區(qū)漸次聚集，先開(kāi)發(fā)新區(qū)，后開(kāi)發(fā)建設(shè)老城區(qū)，新區(qū)的土地價(jià)格就會(huì)上漲，以此帶動(dòng)老城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)土地價(jià)格上漲。

4 結(jié) 論

城市規(guī)劃是城市發(fā)展的重要前提，對(duì)城市土地價(jià)格具有重要的影響作用，因此在城市發(fā)展規(guī)劃中，要正確處理城市發(fā)展與土地價(jià)格變動(dòng)的辯證關(guān)系，促進(jìn)土地的合理利用和城市規(guī)劃的健康發(fā)展。