徐岳

摘 要：隨著商業(yè)綜合體日漸成為商業(yè)發(fā)展的重要發(fā)展趨勢，其對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也產(chǎn)生重要影響，兩者之間存在一定的問題，對(duì)其問題予以很好解決，才能真正推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與商業(yè)綜合體的和諧共建。本文就區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體間的現(xiàn)狀進(jìn)行分析研究，希望可以為商業(yè)綜合體與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和諧發(fā)展提供借鑒。

關(guān)鍵詞：區(qū)域經(jīng)濟(jì);商業(yè)綜合體;現(xiàn)狀分析

一、商業(yè)綜合體的背景

商業(yè)綜合體最早出現(xiàn)在二戰(zhàn)結(jié)束之后，由于經(jīng)濟(jì)凋敝，需要進(jìn)行大量的建設(shè)，各國都將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，人們消費(fèi)觀念也有了不斷地改變。以往的百貨商店等建筑群為代表的單一消費(fèi)模式已經(jīng)不能滿足人們的消費(fèi)需求，人們更加傾向于消費(fèi)、娛樂和休閑為一體的新型消費(fèi)方式。在這種背景下就催生了商業(yè)綜合體的產(chǎn)生。特別是近年來，商業(yè)綜合體的發(fā)展態(tài)勢突飛猛進(jìn)，這是由于現(xiàn)代化城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有的人口聚集、土地升值、GDP增長快、各項(xiàng)公共設(shè)施更加完善等特點(diǎn)所導(dǎo)致的商業(yè)綜合體迅速興起。

二、商業(yè)綜合體的特征

1.內(nèi)部特征

（1）室內(nèi)外空間大。商業(yè)綜合體寬闊的室內(nèi)外空間，能夠較好的兼容城市的發(fā)展規(guī)模，以及匹配建筑現(xiàn)代化功能，非常適合現(xiàn)代商業(yè)模式下的應(yīng)用。

（2）景觀元素的融入。在設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體過程中，能夠?qū)F(xiàn)代化的城市美景融入到設(shè)計(jì)風(fēng)格當(dāng)中，讓商業(yè)綜合體更加富有魅力感和創(chuàng)新感。

（3）高科技性。商業(yè)綜合體的地理位置都是處在城市商業(yè)的黃金地段，因此，在高科技的應(yīng)用方面具有優(yōu)勢。

2.外部特征

（1）高可達(dá)性。商業(yè)綜合體大部分處于城市交通系統(tǒng)完善且經(jīng)濟(jì)繁榮的地帶，在信息共享和交通便利方面具有較大優(yōu)勢。

（2）密集性。商業(yè)綜合體一般都屬于城市的核心商業(yè)區(qū)域，不分白天黑夜，人流量都有較穩(wěn)定的保證，這些不同的社會(huì)功能之間可以實(shí)現(xiàn)較好的互補(bǔ)。

（3）統(tǒng)一性。商業(yè)綜合體往往會(huì)采用內(nèi)向封閉的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，建筑物的出入通道一般都緊挨城市交通的主干道，而且入口處由于醒目的標(biāo)識(shí)也比較容易識(shí)別，這樣有可以為消費(fèi)者進(jìn)入商場進(jìn)行消費(fèi)提供了較大便利。

（4）多功能整合性。商業(yè)綜合體一般都能夠提供包括了休閑、娛樂、采購等一條龍式的消費(fèi)服務(wù)，這種完善的設(shè)施配置以及完整的消費(fèi)服務(wù)能夠?qū)οM(fèi)者形成和保持較大的吸引力。

三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體間的主要問題

1.商業(yè)綜合體數(shù)量飽和

在我國2017年發(fā)布的《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢及成功要素研究報(bào)告》中，做出的研究結(jié)論明確指出我國大部分城市擁有的商業(yè)綜合體數(shù)量比較可觀，并且還有持續(xù)增長的趨勢。2017年，我國的一、二線城市的總體建設(shè)面積已經(jīng)達(dá)到3.3億平方米之多，到2017年下半年，商業(yè)綜合體的建設(shè)面積繼續(xù)呈加速增長之勢。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)預(yù)測，增加到3.7億平方米水平還是極有可能的。等到2018年以后，商業(yè)綜合體的總體建設(shè)面積極有可能達(dá)到4.4億平方米上下。2017年，我國已經(jīng)擁有大約1000個(gè)商業(yè)綜合體，較去年的商業(yè)綜合體數(shù)量增長了15%左右。預(yù)測到2018年下半年可能將達(dá)到1100個(gè)左右。就此可以看出，我國的一、二線城市對(duì)于商業(yè)綜合體的建設(shè)和開發(fā)速度是非常迅猛的。商業(yè)綜合體的數(shù)量持續(xù)大幅增長，導(dǎo)致的競爭也就越來越激烈。除了我國國內(nèi)投資商非常看好商業(yè)綜合體的發(fā)展前景，國外資本對(duì)我國商業(yè)綜合體的建設(shè)開發(fā)也是持積極的態(tài)度，紛紛對(duì)我國的商業(yè)綜合體投入了大量的資金，特別是對(duì)我國一線城市的商業(yè)綜合體開發(fā)表現(xiàn)的非?；钴S和主動(dòng)。外國資本對(duì)于看中的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，就立即開展談判活動(dòng)，并開價(jià)誘人，以確保對(duì)項(xiàng)目的順利收購。

商業(yè)綜合體是現(xiàn)代化城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的具體體現(xiàn)，它會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，這種發(fā)展規(guī)律是由城市經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在屬性決定的，不以他人的意志為轉(zhuǎn)移。商業(yè)綜合體的建設(shè)發(fā)展可以對(duì)城市的交通環(huán)境進(jìn)行有效的改善，使土地資源變得寶貴，保障了土地的高效率使用，同時(shí)，它可以促進(jìn)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更加合理完善，現(xiàn)代化城市應(yīng)具備的功能也得到了明顯豐富，讓人們樂此不疲的崇尚城市的消費(fèi)生活。在我國，以萬達(dá)廣場為代表的行業(yè)綜合體的開發(fā)建設(shè)，對(duì)我國的商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)整體發(fā)展起到了重大推動(dòng)作用。能夠有力的吸引投資商對(duì)商業(yè)綜合體的建設(shè)和運(yùn)營進(jìn)行投資，這也可以有效地帶動(dòng)二線、三線城市積極開展商業(yè)綜合體的建設(shè)和發(fā)展。但是，我們應(yīng)當(dāng)理性看到，由于每個(gè)城市市場具有的容納量是有限的，大規(guī)模的商業(yè)綜合體建設(shè)容易造成城市市場的飽和，超過城市能夠承載的消費(fèi)程度，這就造成城市發(fā)展速度以及人們的消費(fèi)購買力與商業(yè)綜合體的發(fā)展相脫節(jié)。因此，商業(yè)綜合體的建設(shè)和開發(fā)，如果超出城市能夠容納的消費(fèi)量，那么會(huì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)生副作用。極容易造成巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)隱患。例如，部分城市的商業(yè)綜合體內(nèi)的寫字樓，長期處于租售狀態(tài)卻無人問津，這就是商業(yè)綜合體被過度開發(fā)所形成的負(fù)面效果。在商業(yè)綜合樓在繁華似錦的表象下，也隱藏著不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素。

2.商業(yè)綜合體開發(fā)支撐不足

近年來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)問題之一便是房價(jià)的快速增長，造成很多人買不起房。因此，政府開始對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)施嚴(yán)格的管控，在此背景下，房地產(chǎn)商另辟蹊徑的積極將住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，用以應(yīng)對(duì)此次管控。房地產(chǎn)商向商業(yè)房產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展，可以促進(jìn)資金的流動(dòng)和快速回收。但是這樣的“目的不純”的商業(yè)綜合體開發(fā)，如果不具備完善的配套設(shè)施，不僅不會(huì)對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成積極貢獻(xiàn)，甚至?xí)蔀槌鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展的累贅。另外房地產(chǎn)商紛紛涌入商業(yè)綜合體，也與地方政府的錯(cuò)誤招商引資政策有關(guān)。地方政府為了增加稅收，盲目、不加甄別的引進(jìn)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，反而不利于地方經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因?yàn)榈胤秸赃@種方式引進(jìn)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，忽視了地方群眾所具有的消費(fèi)實(shí)力的因素，難以支撐起商業(yè)經(jīng)濟(jì)體所需要的大規(guī)模消費(fèi)。從以上分析我們不難看出，一個(gè)城市的商業(yè)綜合體項(xiàng)目必須要與本地實(shí)際的經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)，如果存在不適應(yīng)的狀況，那么商業(yè)綜合體的開發(fā)對(duì)其本身發(fā)展和所在地城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都沒有積極作用，因此，面對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目熱火朝天的建設(shè)局面，地方政府和房地產(chǎn)商要保持冷靜清晰的頭腦，要在科學(xué)評(píng)估的基礎(chǔ)之上開展。

四、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體間問題解決策略

1.做好地段選擇

對(duì)于商業(yè)綜合體的開發(fā)而言，地段選擇是首要工作，也是重中之重的工作。特別是對(duì)于一線城市，應(yīng)該在原有地段的商業(yè)綜合體進(jìn)行二次開發(fā)，推倒重來進(jìn)行建設(shè)。并且要把該地段具備的發(fā)展?jié)摿唾Y金投入等因素。應(yīng)當(dāng)廣泛建立與商業(yè)綜合體相匹配的市場營銷模式，為商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供良好保障。對(duì)于二、三、四線城市的商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)，也要選擇城市商業(yè)中心位置用于商業(yè)綜合體的開發(fā)建設(shè)，并且在項(xiàng)目投建之前，必須要充分做好項(xiàng)目評(píng)估工作，重點(diǎn)分析該項(xiàng)目是否與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的問題，切不可貿(mào)然實(shí)施。必須要穩(wěn)扎穩(wěn)打，循序漸進(jìn)地開展商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)，并制定完善的工作預(yù)案來應(yīng)對(duì)可能造成的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2.整體規(guī)劃商業(yè)綜合體建設(shè)

除選擇合適的開發(fā)位置以外，還必須要對(duì)商業(yè)綜合體的開發(fā)進(jìn)行合理的規(guī)劃，為了確保規(guī)劃工作的順利有效開展，首先要對(duì)城市擁有的實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平和消費(fèi)實(shí)力進(jìn)行調(diào)查了解，另外，還需要做好城市交通規(guī)劃、土地使用政策以及政府對(duì)商業(yè)綜合體開發(fā)的支持政策等因素進(jìn)行全面的考慮分析，盡量能夠使商業(yè)綜合體的建設(shè)定位更加準(zhǔn)確，對(duì)未來商業(yè)綜合體的持續(xù)較好發(fā)展發(fā)揮積極促進(jìn)作用，同時(shí)還能夠使風(fēng)險(xiǎn)獲得有效地降低和避免。

3.商業(yè)綜合體與交通、需求的契合

結(jié)合多個(gè)商業(yè)綜合體開發(fā)的實(shí)踐案例來看，商業(yè)綜合體的開發(fā)往往和交通規(guī)劃是緊密相連的，商業(yè)綜合體一般都建設(shè)在城市的交通發(fā)達(dá)區(qū)域。對(duì)于交通規(guī)劃而言，商業(yè)綜合體的開發(fā)需要交通規(guī)劃的有效支撐，交通快速和便利的因素對(duì)商業(yè)綜合體的開展運(yùn)營發(fā)揮著重要影響，如果交通不暢通或不便捷，就會(huì)影響人們的高效率出行，那么產(chǎn)生的消費(fèi)行為也就明顯的減少，這對(duì)商業(yè)綜合體的運(yùn)營是極為不利的。因此，在商業(yè)綜合體的實(shí)際開發(fā)建設(shè)中，必須要將交通規(guī)劃納入到整體開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，并為其創(chuàng)造積極有利的條件。

五、結(jié)語

區(qū)域經(jīng)濟(jì)與商業(yè)綜合體發(fā)展之間的矛盾，包括商業(yè)綜合體本身存在的問題，也包含區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對(duì)商業(yè)綜合體的盲目追求。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更加需要對(duì)商業(yè)綜合體的建設(shè)給予客觀認(rèn)識(shí)和理性對(duì)待，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)和商業(yè)綜合體開發(fā)兩方面探索兩者和諧共建的路徑，只有讓商業(yè)綜合體的建設(shè)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，才能讓商業(yè)綜合體的建設(shè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)，才能讓區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越好。

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