簽訂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同注意事項

隨著農(nóng)村外出打工的農(nóng)民不斷增多，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)已成常態(tài)。在農(nóng)村最講究的是人情，不重視合同，這樣就會存在各種風(fēng)險。一旦發(fā)生了糾紛處理起來很難，所以大家在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的時候，一定要留心。

案例一：沒“把”的口頭合同

黃某去年全家外出打工，承包地交由村中一位遠房的親戚于某所辦的家庭農(nóng)場代管。因為親屬關(guān)系，雙方?jīng)]有簽訂書面合同。最近黃某要收回土地，轉(zhuǎn)包給村里的種糧大戶蔣某。于某以土地屬“轉(zhuǎn)讓”，不是“代管”為由，不同意退出接手經(jīng)營的土地。是“轉(zhuǎn)讓”還是“代管”，因無書面合同，雙方各執(zhí)一詞?？陬^合同“沒抓手”，讓有關(guān)部門解決起來難度很大。

說法：“土地流轉(zhuǎn)”這類事關(guān)農(nóng)民切身利益的重大事項，屬于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用書面形式簽約的范圍。

案例二：“價款不清”的書面協(xié)議

張某前年外出打工，把承包的土地轉(zhuǎn)包給了自己的表哥胡某。雙方雖找人寫了一份協(xié)議，可協(xié)議中忘了寫“流轉(zhuǎn)價款”。最近張某回來結(jié)賬，當(dāng)?shù)赝獍恋貎r款為每畝三百至五百元不等。究竟每畝是按三百元還是五百元，雙方鬧翻了臉。另外良種補貼、農(nóng)資補貼、柴油補貼等各種補貼，都已讓胡某領(lǐng)走。雙方雖是親戚，卻鬧上了法庭。

說法：就“流轉(zhuǎn)價款及支付方式”，法院雖可根據(jù)實際情況，按土地的等級，在每畝三百至五百元的價款中裁決，但如果事先在協(xié)議中明確，則不僅可以省卻打官司的精力和費用，而且也不會因此造成親戚之間鬧翻臉。

案例三：“期限不明”的書面合同

姜某外出打工將承包的土地租給了村里的集體農(nóng)場，雙方簽訂了合同，明確了“租金”的具體價格等內(nèi)容，可租期規(guī)定不具體，只寫“長期”。姜某在外五年，一直沒找到固定的工作。他從城里又回到農(nóng)村，要種自己的地?？赊r(nóng)場不同意退給他，說日期沒到。姜某認(rèn)為，五年的時間不短了，自己應(yīng)該可以把土地收回。

說法：流轉(zhuǎn)期限不明，按《合同法》第六十二條的規(guī)定，姜某可以收回土地。但是對于村里的集體農(nóng)場來說，簽訂的這份合同，由于期限不明，或許影響了集體農(nóng)場的生產(chǎn)計劃。所以，在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時，一定要寫明合同期限。

案例四：無權(quán)利人同意的“代理文書”

顏某三年前帶妻攜子進城打工，土地交由伯父代管。當(dāng)他準(zhǔn)備返鄉(xiāng)時發(fā)現(xiàn)，村主任為了給自己親屬吳某辦的家庭農(nóng)場擴容，沒經(jīng)顏某和家人的同意，竟代他和吳某簽訂了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將顏某的土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)給了吳某的家庭農(nóng)場，且轉(zhuǎn)讓價格也不能令人滿意。

說法：村主任沒經(jīng)顏某同意，代理顏某與吳某簽訂土地協(xié)議是違法的。

總的來說，在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時，一定要注意：

1.合同中要有流轉(zhuǎn)雙方的完整信息。出讓方、受讓方的姓名、詳細(xì)住址和聯(lián)系電話，受讓方如果是單位，要注明單位法人姓名，當(dāng)事人是農(nóng)戶的，一般情況下戶主的姓名可代表全家。同時，還要填寫流轉(zhuǎn)土地的名稱（地塊名稱，包括東南西北相鄰的地塊名稱）、等級、位置和面積。

2.寫清土地流轉(zhuǎn)的簽訂期限和簽訂日期。

3.流轉(zhuǎn)費及支付方式。

4.主體范圍及優(yōu)先權(quán)。規(guī)定雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。例如違約責(zé)任、合同到期處理辦法等。

此外，還要注意下面這些情況的土地流轉(zhuǎn)合同是無效的，大家一定要留意。

1.違背承包方意愿的強制簽訂合同無效。比如未與承包方溝通擅自越權(quán)代簽訂的合同無效（法院也會認(rèn)定為無效合同）。

2.未經(jīng)發(fā)包方同意。即使承租土地一方的出租意愿是真實意愿，但未經(jīng)發(fā)包方同意，合同同樣無效。

3.不屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包人之間互換土地承包經(jīng)營權(quán)的。如果是土地互換或置換，那么需要確保置換雙方在同一集體內(nèi)，因為互換只能在同一集體內(nèi)才符合法律規(guī)定。

4.越權(quán)發(fā)包土地的。比如農(nóng)民個人承包的土地由村集體越權(quán)發(fā)包的，合同無效。

5.未按規(guī)定承包年限發(fā)包土地的。簽訂承包合同的期限，均以第二輪（1998年）開始計算，耕地30年，草地不超過50年，林地不超過70年。超過這個時間期限的，合同無效。

（北京 李漢）endprint