“房住不炒”須抑制終端金融需求

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年12月全國(guó)70個(gè)大中城市中，有57個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲。雖然部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)絕對(duì)水平已經(jīng)低于上年同期，但三線、四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲動(dòng)向。同時(shí)，伴隨著過(guò)去幾年房?jī)r(jià)較快上漲，我國(guó)城鎮(zhèn)居民債務(wù)負(fù)擔(dān)已顯著加重。當(dāng)前，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向已經(jīng)成為金融監(jiān)管當(dāng)局共識(shí)，有必要從終端金融需求入手，抑制居民部門(mén)杠桿率。

過(guò)去幾年我國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲，居民部門(mén)加杠桿是主要?jiǎng)恿?。本輪房?jī)r(jià)上漲始于2015年四季度，進(jìn)入2016年后熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫。在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升同時(shí)，居民部門(mén)加杠桿也同步加快。截至2016年末，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額同比增長(zhǎng)35%,較同期各項(xiàng)貸款增速高出21.5個(gè)百分點(diǎn)；2016年全年新增4.96億元，約占各項(xiàng)貸款新增額的39.2%,同比多增2.31萬(wàn)億元。經(jīng)過(guò)2017年地方持續(xù)升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控措施后，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)有所放緩，但增速仍在高位。截至2017年9月末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng) 26.2%，高出同期各項(xiàng)貸款增速13.1個(gè)百分點(diǎn)。

而個(gè)人購(gòu)房貸款過(guò)快增長(zhǎng)的結(jié)果，必然是居民部門(mén)杠桿率出現(xiàn)了明顯上升。綜合研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，1996年我國(guó)居民宏觀杠桿率（居民部門(mén)債務(wù)占GDP比重）約為3%，2008年不到20%，居民部門(mén)杠桿率增長(zhǎng)整體平穩(wěn)。但2008年后我國(guó)居民部門(mén)杠桿率上升明顯加快，特別是2016年以來(lái)居民部門(mén)加杠桿非常活躍，各種“首付貸”“過(guò)橋貸”堂皇入市，個(gè)人消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入購(gòu)房領(lǐng)域現(xiàn)象突出，導(dǎo)致居民部門(mén)杠桿率跳升至50%水平。我國(guó)居民部門(mén)的貸款與存款之比從2009年1月的24.6%大幅躍升至2017年11月的63.2%。

政府將不再是居住用地唯一提供者 住房租賃市場(chǎng)或?qū)⒙氏仁芤?/h2>

抑制房?jī)r(jià)快速上漲，與短期的金融調(diào)控手段相比，土地供給方式的改變才是中長(zhǎng)期調(diào)控的重中之重。在近日召開(kāi)的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，將深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高房?jī)r(jià)的一個(gè)原因在于政府是居住用地唯一提供者，造成土地資源稀缺。在土地市場(chǎng)引入多個(gè)主體，將有利于健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，我國(guó)住宅土地來(lái)源單一，國(guó)有土地招拍掛出讓是開(kāi)發(fā)商獲得住宅土地的最主要渠道。我國(guó)居住用地供給者只有政府，一方面，市場(chǎng)上土地需求有些供不應(yīng)求；另一方面，農(nóng)村土地卻難以流轉(zhuǎn)，難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，土地利用效率不高。

長(zhǎng)期的土地供給稀缺，造成了住房供應(yīng)的短缺，房?jī)r(jià)隨之上漲。數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京、上海土地供應(yīng)完成計(jì)劃的比例僅為20%左右，這也成為2017年兩地房?jī)r(jià)上漲的重要原因。

在此背景下，目前頗受關(guān)注的租賃市場(chǎng)將可能成為最先收到土地紅利的市場(chǎng)，一些鄰近城市的城中村、城市近郊農(nóng)村將有可能最先受益。

緩解城市土地供應(yīng)困局，農(nóng)村土地是一大有生力量。姜大明表示，2018年我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

今年是住房制度重大改革年 將以三路徑推進(jìn)

近日，在中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院舉行的住房制度與房地產(chǎn)稅專家研討會(huì)上，社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強(qiáng)表示，2018年將成為我國(guó)1998年房改之后的重大住房制度改革年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由投資炒作為主導(dǎo)轉(zhuǎn)型為以消費(fèi)為主導(dǎo)。目前來(lái)看，供給、保障、市場(chǎng)三路推進(jìn)將是住房制度改革的路徑。

他表示，供給方面，完善共有產(chǎn)權(quán)住房、公共租賃住房、商品房的供應(yīng)體系；保障方面，以滿足新市民住房需求為重點(diǎn)，通過(guò)階梯式住房保障方式、完善公積金制度、加大棚戶區(qū)改造、住房租賃市場(chǎng)和共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)等舉措實(shí)現(xiàn)保障；市場(chǎng)方面，主要是彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)的短板，增加機(jī)構(gòu)租賃住房的供給，探索集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房，規(guī)范租賃住房市場(chǎng)的法律法規(guī)。

然而，由于房地產(chǎn)成本高，多地房?jī)r(jià)仍在上漲，僅靠行政性調(diào)控政策既無(wú)法對(duì)住房的多重屬性達(dá)到優(yōu)先性的確立，也無(wú)法將住房的投資及消費(fèi)的功能界定清楚，房地產(chǎn)調(diào)控仍面臨困境。王業(yè)強(qiáng)指出，在充分發(fā)揮財(cái)稅政策的調(diào)控作用方面，要讓住房回歸到居住功能而不是賺錢(qián)工具，最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿就是對(duì)住房性質(zhì)或功能進(jìn)行事前的信貸界定，事中和事后用稅收政策來(lái)嚴(yán)格界定。

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌指出，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，需要正視是否需要普遍征收等很多問(wèn)題，關(guān)鍵在于要明確房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)，調(diào)控房?jī)r(jià)、健全地方稅體系、調(diào)節(jié)收入分配、建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制等多個(gè)目標(biāo)，是兼顧還是優(yōu)先哪個(gè)目標(biāo)，目標(biāo)不同的話，稅制框架就不會(huì)一樣，因此要明確目標(biāo)之后才能設(shè)置稅制框架，確立分步推進(jìn)的步驟。

美國(guó)房市持續(xù)升溫 舊房年銷(xiāo)量再創(chuàng)新高

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)近日公布的報(bào)告顯示，2017年全美銷(xiāo)售舊房551萬(wàn)套，比前一年增長(zhǎng)1.1%，并創(chuàng)2006年以來(lái)的最高成交量。

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)認(rèn)為，近年來(lái)美國(guó)就業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，刺激了購(gòu)房需求。雖然2017年12月單月舊房銷(xiāo)售量有所下降，但全年仍實(shí)現(xiàn)了過(guò)去11年的最佳銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)各類舊房2017年12月的銷(xiāo)售中間價(jià)同比上漲5.8%，為每套24.68萬(wàn)美元，也是連續(xù)第70個(gè)月出現(xiàn)同比上漲。當(dāng)月，房屋從掛牌到售出的平均周期為40天，而2016年同期為52天。

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)表示，倘若舊房上市資源更充足、某些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲得不太快，2017年美國(guó)舊房的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可能會(huì)更好。