淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制

梁杰

【摘要】隨著近二十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，給人民生活帶來(lái)了物質(zhì)上的飛躍。房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)特殊，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金耗用量大，國(guó)家對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)政策的調(diào)控越來(lái)越緊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。日常管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制發(fā)揮著重要作用。但當(dāng)前現(xiàn)實(shí)狀況：部分房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象不清晰，成本費(fèi)用歸集方法不合理，資金分配方法不科學(xué)導(dǎo)致沒(méi)有合理地運(yùn)用，項(xiàng)目預(yù)決算成本差異大等存在諸多的問(wèn)題。所以只有嚴(yán)加管控房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，清晰界定成本核算對(duì)象，合理歸集和分配相關(guān)成本費(fèi)用，科學(xué)分配資金并加以合理運(yùn)用，加強(qiáng)監(jiān)管力度，才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 問(wèn)題 措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容

（一）土地費(fèi)用

土地費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要部分，占據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的50%左右。土地費(fèi)用里含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在決定對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，首先將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和相應(yīng)的容積率來(lái)計(jì)算出所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的每平方米面積所占有的土地成本，然后據(jù)此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

（二）前期工程費(fèi)用

前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，該項(xiàng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)展起指示引導(dǎo)作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)一般占建安工程費(fèi)的3%，水文地質(zhì)勘探工程費(fèi)用，一般為設(shè)計(jì)費(fèi)的0.5%，“三通一平”一般占概預(yù)算的0.35%。

（三）建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)用等，它是項(xiàng)目成本核算中除了土地之外最重要的部分，占據(jù)著開(kāi)發(fā)成本的半壁江山。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)又稱(chēng)為紅線內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)，用于開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)水、電、氣、暖等保證業(yè)主生活基本保障的建設(shè)費(fèi)用。通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算，可按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)用

公共配套設(shè)施費(fèi)主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等方便業(yè)主日常生活的配套設(shè)施費(fèi)用。該費(fèi)用占項(xiàng)目總投資的10～15%。

（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)小區(qū)項(xiàng)目部的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)等，它不能直接歸屬于某項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)成本，是在上述五項(xiàng)費(fèi)用之外的，但同樣是用于項(xiàng)目開(kāi)支的費(fèi)用，需要在進(jìn)行產(chǎn)品成本分配時(shí)再按相應(yīng)比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制中存在的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象不清晰

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性和特殊性，其成本核算對(duì)象的確定就顯得異常重要。它需要根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途等多方面因素決定。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般按建設(shè)用地規(guī)劃許可證上的土地面積進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有別墅、住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、地下車(chē)位、儲(chǔ)藏間等，需要考慮成本核算對(duì)象是在一塊土地上一期開(kāi)發(fā)，還是一塊土地上多期開(kāi)發(fā)，還是多塊土地上一期開(kāi)發(fā)，并且開(kāi)發(fā)所涉及的產(chǎn)品類(lèi)型不同，都會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象不同。實(shí)際工作中，開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象不清晰，這其中既有項(xiàng)目的特殊性，也有企業(yè)管理人員對(duì)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象沒(méi)有真實(shí)的了解定位。成本核算對(duì)象劃分的過(guò)于粗略，則難以反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，不能利于進(jìn)行精細(xì)化核算，不能給相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者帶來(lái)決策依據(jù)。若過(guò)于細(xì)致，導(dǎo)致核算工作任務(wù)繁重，效率低下，得不償失。

（二）成本費(fèi)用的歸集和分配不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)流程與普通商品流通企業(yè)、工業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)流程是完全不一樣的，相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用錯(cuò)綜復(fù)雜，成本費(fèi)用的歸集和分配又是房地產(chǎn)企業(yè)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算工作的重要內(nèi)容，可直接影響產(chǎn)品類(lèi)型的價(jià)格定位及盈利情況，故需要企業(yè)財(cái)務(wù)人員經(jīng)常參加房地產(chǎn)財(cái)稅培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高自己的業(yè)務(wù)能力。實(shí)際工作中，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)不精通，業(yè)務(wù)水平跟不上學(xué)習(xí)的步伐，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程不熟悉，導(dǎo)致具體科目分類(lèi)不清，成本歸集混亂，各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算不準(zhǔn)確，給房地產(chǎn)企業(yè)提供決策依據(jù)帶來(lái)困擾。比如期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中的一些明細(xì)科目，如果沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)就很容易出現(xiàn)混亂，導(dǎo)致成本歸集不準(zhǔn)確，影響單位產(chǎn)品成本；比如部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員為了核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本方便，將所有的成本費(fèi)用均按建筑面積比例分?jǐn)偢鳟a(chǎn)品類(lèi)型成本，導(dǎo)致別墅單位成本遠(yuǎn)低于實(shí)際成本，住宅單位成本遠(yuǎn)高于實(shí)際成本，由此造成荒謬的結(jié)論。

（三）資金沒(méi)有合理地運(yùn)用，造成資金成本高

目前由于國(guó)家金融政策和房地產(chǎn)政策調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)越來(lái)越困難。資金需求量大，資金成本高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，這一系列問(wèn)題將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)起來(lái)比較麻煩。如果沒(méi)有合理地運(yùn)用資金，沒(méi)有合理地按項(xiàng)目資金預(yù)算計(jì)劃有條不紊地進(jìn)行，將有限的資金發(fā)揮到最大的地方，那將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。輕則會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，重則導(dǎo)致高昂的資金成本壓垮企業(yè)，出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象，最終涉及法律的邊緣，給企業(yè)帶來(lái)一定的危害。

（四）項(xiàng)目決算效率低，監(jiān)督管理差

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，前期施工方所做的項(xiàng)目工程大多數(shù)都屬于墊資，中后期都會(huì)遵循相關(guān)的合同條款進(jìn)行支付工程款，到項(xiàng)止竣工驗(yàn)收時(shí)，基本上施工方都已經(jīng)和開(kāi)發(fā)商核對(duì)完工程量，并進(jìn)行工程款的結(jié)算。而項(xiàng)目決算一般都在工程決算后，由于項(xiàng)目種種困擾因素的存在，收入和成本均沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)，這樣對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅等的稅收清算工作帶來(lái)很大不便，也給國(guó)家造成了一定損失。加之中小企業(yè)的管理制度不規(guī)范，沒(méi)有建立相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，對(duì)于存在的漏洞不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)制止，造成后期成本核算不能完整、準(zhǔn)確的反映項(xiàng)目的真實(shí)情況，給相關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)隱患，不能很好地為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策者服務(wù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制問(wèn)題的解決措施

（一）清晰界定成本核算對(duì)象

成本核算的對(duì)象設(shè)置應(yīng)依據(jù)“方便管理，核算清晰”為原則，結(jié)合開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修等分別做出相應(yīng)對(duì)象設(shè)置。如果在同一區(qū)域、同一開(kāi)竣工時(shí)間，同一施工方施工，同一施工結(jié)構(gòu)，那么就可以合并成為一個(gè)成本核算對(duì)象。例如作者本人所在的單位，目前開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目是六幢高樓，均在同一建設(shè)用地規(guī)劃許可證上，由一個(gè)總包單位承建這個(gè)主體項(xiàng)目，同時(shí)施工，同時(shí)竣工，同為高層建筑，顯然可以很清晰的將該項(xiàng)目做為一個(gè)成本核算對(duì)象；如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大，建設(shè)工期分開(kāi)核算，由不同施工方施工，不在同一時(shí)段開(kāi)竣工，那么就可以按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域分批次劃分，或按建筑工程的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)來(lái)劃分。再如：作者本人任職的單位目前有三塊土地，其中第一塊土地即上述所述，單獨(dú)立項(xiàng)成本核算，其他兩塊土地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證也是分開(kāi)頒發(fā)，并且不是在同一時(shí)間開(kāi)發(fā)，也不是由同一總包方進(jìn)行施工，顯然必須進(jìn)行分項(xiàng)目核算，針對(duì)我單位的個(gè)例情況，會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象就要分三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，這樣能夠合理計(jì)算各項(xiàng)目建筑類(lèi)型的產(chǎn)品成本，進(jìn)而能界定各類(lèi)型的房產(chǎn)價(jià)格，從而了解各產(chǎn)品的收支盈利情況，為房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)成本核算對(duì)象作出相應(yīng)決策。

（二）合理歸集和分配相關(guān)成本費(fèi)用

由于工程項(xiàng)目的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算費(fèi)用的整理分配工作上要按照“誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)”的原則，對(duì)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的費(fèi)用，為了清晰明了地進(jìn)行項(xiàng)目成本核算，進(jìn)行各產(chǎn)品類(lèi)型的劃分，企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行歸集時(shí)，要區(qū)分直接成本和間接成本。直接成本的含義就是直接用于項(xiàng)目具體產(chǎn)品類(lèi)型的成本，在實(shí)際發(fā)生時(shí)直接記入該項(xiàng)目產(chǎn)品成本核算。比如：建筑安裝工程費(fèi)中，總包方建筑同樣產(chǎn)品類(lèi)型的成本，安裝公司安裝相同類(lèi)型產(chǎn)品的成本，不用進(jìn)行二次分配就可以直接記入各產(chǎn)品類(lèi)型的成本。間接成本的含義是不能直接記入產(chǎn)品類(lèi)型成本，需要采取相應(yīng)的比例分?jǐn)偡椒ǚ峙溥M(jìn)入各產(chǎn)品類(lèi)型的成本核算。比如：土地費(fèi)用按各成本對(duì)象的實(shí)際占地面積分?jǐn)傆?jì)入各成本對(duì)象；前期工程費(fèi)里的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)用、地質(zhì)堪探費(fèi)等費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等按各成本核算對(duì)象的建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)?；?duì)于資金利息支出按各成本核算對(duì)象的實(shí)際發(fā)生額比例計(jì)算分?jǐn)偝杀尽?/p>

（三）資金分配方法科學(xué)合理

房地產(chǎn)企業(yè)屬于類(lèi)金融企業(yè)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，耗費(fèi)資金量大。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，如何更好地運(yùn)用資金，以最低的成本獲取最高的收益，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)嚴(yán)竣的考驗(yàn)。我們應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，在立項(xiàng)期間，首先根據(jù)項(xiàng)目的面積和容積率等相關(guān)指標(biāo)做一下資金預(yù)算，對(duì)該項(xiàng)目所耗費(fèi)的資金及預(yù)計(jì)未來(lái)能收回的資金量作下統(tǒng)籌規(guī)劃。項(xiàng)目前期的土地成本和前期相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的支出，該筆資金基本上都屬于開(kāi)發(fā)商自籌資金，這就需要考慮資金支出的時(shí)點(diǎn)和金額、資金的期限等因素；施工階段基本上都存在工程總包方前期墊資行為，在房地產(chǎn)企業(yè)五證齊全前基本上不用支付工程款；隨著房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售證的到來(lái)，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的蓄客、積累定向客戶將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重頭戲，因?yàn)榭蛻羰欠康禺a(chǎn)企業(yè)的資金源，加快回收房款是當(dāng)務(wù)之急的首要任務(wù)。只有資金的快速回籠才能加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，跟上工程開(kāi)發(fā)的步驟，合理地運(yùn)用資金給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定收益。

（四）重視項(xiàng)目竣工決算

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)存在著工程決算已經(jīng)完成，但項(xiàng)目決算拖延時(shí)間太長(zhǎng)的弊病。針對(duì)這一現(xiàn)象，我們需要重點(diǎn)重申“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則。房地產(chǎn)企業(yè)在建造工程的過(guò)程中，由于項(xiàng)目的特殊性，工程款項(xiàng)的支付往往會(huì)滯后于工程的進(jìn)展?fàn)顩r，影響整個(gè)項(xiàng)目的成本核算。之前的狀況：當(dāng)期發(fā)生的費(fèi)用由于沒(méi)有付款，就沒(méi)有及時(shí)入賬核算；當(dāng)期支付的費(fèi)用往往不屬于當(dāng)期發(fā)生的費(fèi)用，但由于支付了款項(xiàng)，誤記入當(dāng)期開(kāi)發(fā)成本。類(lèi)似這種現(xiàn)象導(dǎo)致工程核算對(duì)象數(shù)據(jù)資料沒(méi)有遵循“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則，資料數(shù)據(jù)不完整，給實(shí)際工作帶來(lái)一定困難。正確的核算方法是：我們可以先通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”這個(gè)會(huì)計(jì)科目來(lái)顯示相關(guān)的業(yè)務(wù)核算情況。其貸方發(fā)生額記錄所有相關(guān)工程合同中當(dāng)期應(yīng)支付而未支付的款項(xiàng)，待以后工程完工決算后再按實(shí)際支出調(diào)整記錄到“預(yù)提費(fèi)用”的借方金額，“預(yù)提費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目的貸方余額反映的就是該項(xiàng)目應(yīng)支付而未支付的金額，借方余額就是工程實(shí)際多支出的金額。這樣反映的成本核算數(shù)據(jù)就不會(huì)對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本造成較大的影響。結(jié)轉(zhuǎn)完工后的實(shí)際成本，再按照相應(yīng)分配方法計(jì)算各獨(dú)立核算對(duì)象的單位成本。例如：住宅銷(xiāo)售成本應(yīng)按配比原則，在獨(dú)立銷(xiāo)售單元中進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方的開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本；商鋪、地下車(chē)位等不同類(lèi)型產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本應(yīng)按直接成本和間接成本相結(jié)合的方式，采用配比原則，進(jìn)行明細(xì)核算，得出單位成本結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。

（五）加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)督管理，健全制度管理

房地產(chǎn)企業(yè)健全和完善相關(guān)成本核算的規(guī)章制度，需要建立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，保證該部門(mén)人員的獨(dú)立性和專(zhuān)業(yè)性，對(duì)成本預(yù)測(cè)、成本控制、成本決策提供專(zhuān)業(yè)信息，全程參與工程項(xiàng)目各個(gè)階段的工程決算，跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)成本核算監(jiān)督，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)直接向企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)反映，使各部門(mén)形成相互聯(lián)系、相互制約，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理過(guò)程中，成本核算是極其重要的環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起著舉足輕重的作用。明確成本核算對(duì)象，合理的歸集和分配成本費(fèi)用，合理地運(yùn)用資金，降低資金成本，重視項(xiàng)目竣工決算，全方位的實(shí)施工程項(xiàng)目監(jiān)督管理，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制水平，提高企業(yè)核心價(jià)值，為企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)取一席之地起著非常重要的作用。

參考文獻(xiàn)

[1]張芳銳.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及對(duì)策分析[J].管理世界，2016，7：81-88.

[2]蔡永東.淺談房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施[J].科學(xué)之友，2010，10：88-89.

[3]唐眉.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中的問(wèn)題與對(duì)策探索[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2015，14：229-230.

[4]唐黎標(biāo).試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本核算[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2010，1：28-29.

[5]羊莉.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算與控制的探討[J].財(cái)稅論壇，2011，09：143-144.