(蘭州交通大學(xué) 甘肅 蘭州 730070)

本文主要采用了理論與實(shí)際相結(jié)合的方法，在搜索大量萬(wàn)科的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、公司年報(bào)等財(cái)務(wù)信息的同時(shí)，也在網(wǎng)上找到了與萬(wàn)科相關(guān)的非財(cái)務(wù)資料。然后根據(jù)哈佛分析框架、傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析等理論，對(duì)所搜集到的資料進(jìn)行系統(tǒng)的分析，進(jìn)而根據(jù)這些分析結(jié)果推導(dǎo)出萬(wàn)科目前的財(cái)務(wù)問(wèn)題，最后對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提出建設(shè)性的意見(jiàn)。

一、 哈佛分析框架內(nèi)容

哈佛分析框架是由哈佛大學(xué)的三位學(xué)者提出的財(cái)務(wù)分析框架，主要包括四個(gè)部分：戰(zhàn)略分析、會(huì)計(jì)分析、財(cái)務(wù)分析、前景分析。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，哈佛分析框架中財(cái)務(wù)報(bào)表分析的起點(diǎn)是戰(zhàn)略分析，其目的在于確定主要的利潤(rùn)動(dòng)因和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并定性評(píng)估企業(yè)公司的盈利能力。會(huì)計(jì)分析建立在戰(zhàn)略分析的基礎(chǔ)上，目的在于評(píng)價(jià)公司會(huì)計(jì)反映基本經(jīng)營(yíng)現(xiàn)實(shí)的程度。

二、 基于哈佛分析框架下的分析

(一)戰(zhàn)略分析

1.外部環(huán)境分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。宏觀環(huán)境方面來(lái)講包括了政治法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化、自然環(huán)境等一系列因素

2.SWOT分析

優(yōu)勢(shì)：1.全國(guó)最大的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量好且穩(wěn)定、2.管理科學(xué)高效協(xié)作，公共關(guān)系緊密。3.注重戶主意見(jiàn)反饋并采用在新型地產(chǎn)中

劣勢(shì)：1.房型固定，大型戶房較少。2.無(wú)國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。3.部分地區(qū)交通不便，地區(qū)較偏僻

機(jī)會(huì)：1.政府支持。2.企業(yè)形象比較好。3.有廣闊的消費(fèi)市場(chǎng)，顧客滿意度比較高

威脅：1.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)。2.受到國(guó)家宏觀調(diào)控影響抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。3.房契稅率增加。

三、基于哈佛分析框架下的數(shù)據(jù)分析

營(yíng)運(yùn)資金，也叫做營(yíng)運(yùn)的資本，上市公司的營(yíng)運(yùn)資金量越大，就在一定程度上說(shuō)明無(wú)法去償還公司債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)就越小。因此，反映償還短期債務(wù)的能力可以用企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的多少來(lái)衡量。2013年至2015年中，萬(wàn)科集團(tuán)的流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)據(jù)都比流動(dòng)負(fù)債的數(shù)據(jù)大，說(shuō)明萬(wàn)科集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)資金是有溢余的，萬(wàn)科集團(tuán)有足夠償還到期債務(wù)的能力，2014年的營(yíng)運(yùn)資金比2013年增加了6億元，2015年的營(yíng)運(yùn)資金又比2014年多增加了7億元，通過(guò)營(yíng)運(yùn)資金的分析，可以看出萬(wàn)科集團(tuán)的償債能力有一定的提高。

速動(dòng)比率等于流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨以后在除以流動(dòng)負(fù)債。速動(dòng)比率要是越高，這就在一定程度上說(shuō)明了萬(wàn)科集團(tuán)的短期內(nèi)的償債能力越發(fā)的強(qiáng)。萬(wàn)科集團(tuán)的速動(dòng)比率從0.3372上升到了0.4259，這說(shuō)明萬(wàn)科集團(tuán)的短期內(nèi)的償債能力有一定的提高，也說(shuō)明萬(wàn)科集團(tuán)的存貨變現(xiàn)速度有所變快，且存貨的積壓量也減少了，從而萬(wàn)科的變現(xiàn)速度有所提高。

現(xiàn)金比率等于貨幣資金加上交易性金融資產(chǎn)然后再除以流動(dòng)負(fù)債。現(xiàn)金比率最能體現(xiàn)企業(yè)直接償付能力。這個(gè)現(xiàn)金比率如果越高的話，就說(shuō)明上市公司對(duì)于償付一定的債務(wù)越有一定程度的保障。

一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高越好,表明公司收賬速度快，平均收賬期短，壞賬損失少，資產(chǎn)流動(dòng)快，償債能力強(qiáng)。與之相對(duì)應(yīng)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)則是越短越好。如果公司實(shí)際收回賬款的天數(shù)越過(guò)了公司規(guī)定的應(yīng)收賬款天數(shù)，則說(shuō)明債務(wù)人拖欠時(shí)間長(zhǎng)，資信度低，增大了發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)也說(shuō)明公司催收賬款不力，使資產(chǎn)形成了呆賬甚至壞賬，造成了流動(dòng)資產(chǎn)不流動(dòng)，這對(duì)公司正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是很不利的。但從另一方面說(shuō)，如果公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)太短，則表明公司奉行較緊的信用政策，付款條件過(guò)于苛刻，這樣會(huì)限制企業(yè)銷售量的擴(kuò)大，特別是當(dāng)這種限制的代價(jià)(機(jī)會(huì)收益)大于賒銷成本時(shí)，會(huì)影響企業(yè)的盈利水平。

1、總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率?？傎Y產(chǎn)凈利潤(rùn)率是指凈利潤(rùn)與企業(yè)資產(chǎn)平均總額的比率，該指標(biāo)被用來(lái)衡量企業(yè)利用全部資產(chǎn)賺取凈利潤(rùn)的能力。該指標(biāo)越高，說(shuō)明企業(yè)投入產(chǎn)出水平越高，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)越有效。企業(yè)的總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率在 2013年時(shí)最高，達(dá)到 4.64%，之后整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

2、成本費(fèi)用利潤(rùn)率。成本費(fèi)用利潤(rùn)率是指利潤(rùn)總額和成本費(fèi)用的百分比，這一指標(biāo)反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中投入與產(chǎn)出的關(guān)系，表明每付出一元的成本費(fèi)用可獲得多少利潤(rùn)。該項(xiàng)指標(biāo)越大，表明在一定投入的基礎(chǔ)上獲得的產(chǎn)出越高，效益越好。萬(wàn)科企業(yè)的成本費(fèi)用利潤(rùn)率在 2013—2015 年期間逐年遞減。從綜合總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率和成本費(fèi)用利潤(rùn)率來(lái)看，萬(wàn)科利用收入和資產(chǎn)獲取收益的能力都在下降。

企業(yè)管理當(dāng)局營(yíng)運(yùn)公司獲取利潤(rùn)的能力。該比值越高，說(shuō)明企業(yè)商品銷售額提供的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)越多，企業(yè)的盈利能力越強(qiáng)。

銷售凈利率是指凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入的對(duì)比關(guān)系，用來(lái)衡量企業(yè)在一定時(shí)期的銷售收入獲取的能力。該比值越高，表明企業(yè)通過(guò)營(yíng)業(yè)收入獲取凈利潤(rùn)的能力越強(qiáng)。

通過(guò)數(shù)據(jù)可以看出，萬(wàn)科企業(yè)這4年來(lái) 2013年、 2014年的凈資產(chǎn)收益率最高，達(dá) 19.66%，2015年略有下降，但同期相比也高于房地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，位居行業(yè)前列。萬(wàn)科企業(yè)正在推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，短期內(nèi)效果難以體現(xiàn)，但為未來(lái)企業(yè)發(fā)展提供了空間。

四、前景分析

總體來(lái)看，萬(wàn)科集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景還是比較樂(lè)觀的，理由如下：

(1)城市化進(jìn)程的加快。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、工業(yè)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，會(huì)加速一個(gè)區(qū)域及一個(gè)國(guó)家城市化進(jìn)程，這必將會(huì)有大量的農(nóng)村人口向城市區(qū)域遷移，從而會(huì)帶來(lái)巨大的房地產(chǎn)需求。

(2)中國(guó)的傳統(tǒng)觀念。自古以來(lái)，中國(guó)人認(rèn)為只有安居才能樂(lè)業(yè)，房子是樂(lè)業(yè)的前提，也是談婚論嫁的必要的物質(zhì)條件。這種觀念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的影響將是長(zhǎng)期的，很難一時(shí)就能改變，只要這種觀念存在，必將會(huì)大大推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

(3)投資需求。房地產(chǎn)本身除了有社會(huì)屬性及商品屬性外，也有其一定的投資屬性。在中國(guó)當(dāng)前投資渠道比較狹窄的狀況下，房地產(chǎn)投資仍是風(fēng)險(xiǎn)最低，獲益最穩(wěn)的行業(yè)。所以有相當(dāng)一部分投資資金短期或長(zhǎng)期的投向房地產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)不斷向前發(fā)展。

(4)改善性需求的增加。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，部分城市居民的住宅的面積、配套已無(wú)法滿足其現(xiàn)有的需求，故會(huì)產(chǎn)生重新購(gòu)房置業(yè)的需求。這部分需求也是帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。

【參考文獻(xiàn)】

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