原永朋

(浙江大學(xué) 光華法學(xué)院，浙江 杭州310008)

引言

房?jī)r(jià)高企、城市化進(jìn)程突進(jìn)、農(nóng)村人口大量抽離等種種現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，導(dǎo)致了農(nóng)村宅基地房屋買賣成為一種司空見(jiàn)慣的社會(huì)現(xiàn)象。然而，管理規(guī)制、利益驅(qū)動(dòng)、理論爭(zhēng)議等種種社會(huì)、法律問(wèn)題橫加交錯(cuò)，影響到法治化進(jìn)程當(dāng)中的正義實(shí)現(xiàn)、誠(chéng)信依存。在這一問(wèn)題的處理上，雖然政策上的考量在放松管制*2013年11月，中共十八屆三中全會(huì)通過(guò)《關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》就宅基地流轉(zhuǎn)制度改革設(shè)定了以下路徑:“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行。2015年8月《國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2015〕45號(hào))，2016年3月人民銀行、國(guó)土資源部、住建部等六部委關(guān)于印發(fā)《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，進(jìn)一步為宅基地房屋的流通、融資提供了規(guī)范支持。，但是當(dāng)前仍然處于管制的語(yǔ)境當(dāng)中*涉及管制的文件主要包括國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)、國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)、國(guó)土資發(fā)〔2004〕234號(hào)、國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)等。。在此語(yǔ)境下，重要的是正視生活現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的法律現(xiàn)象，通過(guò)規(guī)范解釋和法技術(shù)構(gòu)造，實(shí)現(xiàn)糾紛的有效解決，保證個(gè)案公平。

一、問(wèn)題的提出

2002年7月，畫家李玉蘭購(gòu)買北京市通州區(qū)宋莊村村民馬海濤的宅基地房屋，當(dāng)事人簽訂書面協(xié)議，約定房屋價(jià)款4.5萬(wàn)元。后北京房?jī)r(jià)大幅上漲。2006年10月，馬海濤向法院起訴，要求行使撤銷權(quán)、收回房子。通州區(qū)法院宋莊法庭一審裁判買賣協(xié)議無(wú)效，李玉蘭交回房屋，馬海濤支付李玉蘭9.4萬(wàn)余元補(bǔ)償款。后被告上訴，北京市二中院終審維持原判決。2008年1月，李玉蘭重新起訴馬海濤，要求對(duì)方賠償房屋現(xiàn)價(jià)值和買賣時(shí)價(jià)格的差價(jià)48萬(wàn)元，北京第二中院終審判決：馬海濤向李玉蘭賠償損失185290萬(wàn)元。*北京市通州區(qū)人民法院(2007)通民初字第1031號(hào)判決書，北京市第二中級(jí)人民法院(2007)二中民終字第13692號(hào)判決書。從法院裁判理由來(lái)看，法院認(rèn)為宅基地使用權(quán)與特定的身份相聯(lián)系，法院根據(jù)我國(guó)當(dāng)前土地管理法律、法規(guī)、政策的規(guī)定認(rèn)定協(xié)議無(wú)效。法院認(rèn)為被告馬海濤在合同無(wú)效中承擔(dān)主要責(zé)任，買受人信賴?yán)鎿p失應(yīng)當(dāng)由被告給予賠償。

筆者通過(guò)北大法寶、北大法意、中國(guó)法院網(wǎng)以“宅基地房屋”為全文關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，并通過(guò)最高人民法院應(yīng)用法學(xué)研究所《人民法院案例選》進(jìn)行查詢，經(jīng)過(guò)篩選，自作為典型案件的本案審結(jié)年份2008年以來(lái)共選取符合條件的案例45個(gè)。就判決結(jié)果來(lái)看，法院的主流態(tài)度是認(rèn)定合同無(wú)效，所查詢到的只有3起案件，判決為有效，無(wú)效裁判占到93%以上，基本上呈現(xiàn)一邊倒的狀況。并且，判決合同無(wú)效后，認(rèn)定雙方都有過(guò)錯(cuò)，無(wú)視房屋、土地增值的現(xiàn)實(shí)情況，相互返還房屋，經(jīng)濟(jì)上互不賠償?shù)恼嫉?1%以上。*統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止2017年9月20日。類似的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，參照鄭杰：《小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的教義學(xué)分析》，《交大法學(xué)》2015年第3期，第101頁(yè)。作為小產(chǎn)權(quán)房形式之一的農(nóng)村宅基地房屋買賣的效力如何認(rèn)定？有效和無(wú)效的依據(jù)分別是什么，合理性何在？有效和無(wú)效界定后，特別是在判定無(wú)效的語(yǔ)境下，如何進(jìn)行責(zé)任分擔(dān)，確定賠償范圍，以及如何進(jìn)行法律處理更能夠體現(xiàn)公平正義和引向誠(chéng)實(shí)信用，是本文努力的方向。

二、買賣效力的論爭(zhēng)：有效效果與無(wú)效效果探析

通過(guò)解釋論、立法論，達(dá)成使買賣有效之效果，或者關(guān)注在買賣無(wú)效情況下，如何實(shí)現(xiàn)公平的實(shí)證法研究，是當(dāng)下不同的理論研究進(jìn)路。

(一)買賣有效效果說(shuō)

有效效果說(shuō)關(guān)注的重點(diǎn)，是在使買賣有效的路徑下，維護(hù)交易秩序，實(shí)現(xiàn)維護(hù)當(dāng)事人利益的目的。主要有如下幾種觀點(diǎn)。

1.質(zhì)疑判定無(wú)效的依據(jù)

(1)引用依據(jù)是否有效。其一，合同法52條規(guī)定強(qiáng)制性規(guī)定，《合同法司法解釋(二)》14條區(qū)分管理性規(guī)范、效力性規(guī)范等規(guī)定，能夠查詢到的條文均為國(guó)務(wù)院及其組成部門頒布的行政規(guī)章，其本身法效位階不足以否定合同效力，因此不能作為認(rèn)定無(wú)效的依據(jù)。其二，《土地管理法》第62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！辈⑽聪拗拼迕癯鲑u其住房的權(quán)利，只是不得突破“一戶一宅”的限制。《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！北緱l的立法目的，旨在保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，“農(nóng)民集體所有的土地”有必要限縮為“農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地”[1]。其三，物權(quán)法第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法和國(guó)家的有關(guān)規(guī)定”。關(guān)于“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，裁判所依據(jù)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào))，還有與之相對(duì)應(yīng)的國(guó)土資發(fā)〔2004〕234號(hào)、國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)等文件，在效力上的適用不能找到明確的依據(jù)。其四，根據(jù)《民法通則》第6條規(guī)定,法律對(duì)民事活動(dòng)無(wú)明確規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。國(guó)家政策如何成為認(rèn)定合同效力的依據(jù)值得商榷，否則勢(shì)必造成公權(quán)力對(duì)自治的干預(yù)。依據(jù)合同法52條第5項(xiàng)，公共利益規(guī)定過(guò)于寬泛，很難論證農(nóng)村宅基地房屋買賣行為對(duì)公共利益的違反，不具有實(shí)證法上的說(shuō)服力。[2]

(2)否認(rèn)“房地一體”規(guī)則適用。上述所有規(guī)范的適用，是針對(duì)宅基地使用權(quán)，而并非宅基地上的房屋。所謂的效力性規(guī)范的限制效力，僅僅是因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行“房地一體”規(guī)定，而反射成對(duì)房屋買賣的限制效力。這種接引是否有效，本身就是一個(gè)非常值得探討的問(wèn)題。按照有關(guān)學(xué)者的論證，“房地一體”的規(guī)范意義上，其自身的歷史發(fā)展脈絡(luò)，經(jīng)由1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第3條和《城市房地產(chǎn)管理法》第32條、《物權(quán)法》第146條、第147條和第182條，形成了“房隨地走”和“地隨房走”兩條并行不悖的規(guī)則，“房地一體”的規(guī)則，由此而設(shè)定?！胺康匾惑w”的實(shí)證法規(guī)定，僅是關(guān)于城市建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物，若要類推適用，至少符合性質(zhì)上具有相似性，或者如果法律對(duì)此是例外規(guī)定、則不能擴(kuò)張的原則。[3]城市建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物，是房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的結(jié)合，具有期限性。宅基地房屋使用權(quán)，所有權(quán)與宅基地使用權(quán)相結(jié)合，沒(méi)有期限的規(guī)定和退出的條件規(guī)定，所以實(shí)際上與所有權(quán)很相似，所以“房地一體”并不能當(dāng)然適用。

(3)債權(quán)合同有效說(shuō)?；谪?fù)擔(dān)行為和處分行為分離原則，實(shí)踐中，也有法院提出買賣合同有效，而不能登記，屬于履行不能，不當(dāng)然構(gòu)成合同無(wú)效，而是構(gòu)成違約，從而負(fù)擔(dān)履行利益損害賠償?shù)呢?zé)任。在所查詢的案例中，王愛(ài)記、陳永孫等與王愛(ài)購(gòu)、王建國(guó)等房屋買賣合同糾紛案(浙江省溫州市中院(2012)浙溫民終字第1112號(hào))，萬(wàn)昌琴與金素芬、王建敏等房屋買賣合同糾紛案(浙江省溫州市中級(jí)人民法院民事判決書(2015)浙溫民終字第1959號(hào))采此類學(xué)說(shuō)處理。但是，當(dāng)前，由于房地一體原則的當(dāng)然適用，導(dǎo)致債權(quán)合同因?yàn)楹贤瑑?nèi)容本身違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，所以債權(quán)合同有效說(shuō)，也很難根本性改變現(xiàn)有司法實(shí)務(wù)處理問(wèn)題的軌跡。

2.解釋論和立法論嘗試

國(guó)家對(duì)于宅基地小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)擔(dān)憂，是由于農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓房屋后居無(wú)定所，生存權(quán)可能受到威脅。在保證宅基地不動(dòng)的情況下，創(chuàng)設(shè)或者改造權(quán)利，使得買賣有效。主要有以下觀點(diǎn)。

(1)法定租賃權(quán)。在物權(quán)客體上，土地及房屋可以單獨(dú)作為交易行為的標(biāo)的。房屋因?yàn)槠渥匀粚傩圆荒芘c土地分離而存在,所以實(shí)際操作上認(rèn)為土地及其上的房屋同屬一人所有，但如果只將土地或只將房屋所有權(quán)讓與他人，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r(shí)或先后讓與不同的相對(duì)人時(shí),實(shí)務(wù)上見(jiàn)解認(rèn)為除有特別約定以外，應(yīng)推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續(xù)使用土地,但應(yīng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。此時(shí)法律關(guān)系的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)屬于租賃,當(dāng)事人之間在房屋使用期限內(nèi)，除了有相反的證據(jù)之外，推定有租賃關(guān)系，并且期限不受法律關(guān)于一般租賃合同租期的限制。法定租賃權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)而不是物權(quán)。有質(zhì)疑觀點(diǎn)認(rèn)為，若法律確認(rèn)了“法定租賃權(quán)”，賦予該債權(quán)一定的對(duì)世效力，確實(shí)可以一定程度上解決問(wèn)題。但在風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)方面，無(wú)法支持買方對(duì)抗房屋滅失風(fēng)險(xiǎn)，特別是在拆遷補(bǔ)償?shù)那樾沃?，而這恰恰也是問(wèn)題的核心爭(zhēng)議之一。

(2)地上權(quán)。既然宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是擔(dān)心農(nóng)民生存權(quán)受到威脅，那么可以構(gòu)造權(quán)利使農(nóng)民能夠在保留宅基地使用權(quán)的情況下轉(zhuǎn)讓其房屋所有權(quán)，也即房屋所有權(quán)可以不必伴隨宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。可以通過(guò)改造地上權(quán)，達(dá)到使買賣行為有效而又不影響宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的“兩全效果”。我國(guó)宅基地使用權(quán)使用期限不受限制，更接近于所有權(quán)，完全可以成為改造傳統(tǒng)地役權(quán)的基礎(chǔ)。宅基地上的房屋所有權(quán)讓與他人時(shí)，宅基地使用權(quán)不必一同讓與，只需要為房屋所有權(quán)取得人設(shè)定法定或約定地上權(quán)。該地上權(quán)是設(shè)立在宅基地上的限制物權(quán)，宅基地使用人有權(quán)要求房屋所有權(quán)取得人支付相應(yīng)的地租；如果地上權(quán)期限屆滿，宅基地使用權(quán)人可以在補(bǔ)償?shù)厣辖ㄖ飪r(jià)值的前提下收回土地及其地上建筑物。[3]這一觀點(diǎn)在地價(jià)變動(dòng)劇烈而土地被征收時(shí)，如何處理房屋所有人與宅基地使用權(quán)人之間的利益紛爭(zhēng)，仍然存在問(wèn)題。

(二)買賣無(wú)效效果說(shuō)

通過(guò)糾紛解決有效地實(shí)現(xiàn)規(guī)制目標(biāo)，保證個(gè)案公平，在尊重現(xiàn)行規(guī)制目標(biāo)的框架下展開(kāi)，試圖找出有效實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人間利益平衡的處理方案。此類學(xué)說(shuō)主要有以下觀點(diǎn)。

1.類型化處理。對(duì)相關(guān)問(wèn)題做出法律處理，類型化處理的思路不失為一種有效的方法。實(shí)踐中，一些地方法院，在原則上認(rèn)定無(wú)效的前提下，例外采取類型化做法：其一，對(duì)發(fā)生在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村成員之間的宅基地房屋買賣，可以認(rèn)定買賣合同有效；其二，房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)外的人員，但取得有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn)，可以認(rèn)定買賣合同有效；其三，將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外人員、未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，尚未實(shí)際居住使用房屋的，一般認(rèn)定合同無(wú)效；其四，出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外人員，雖然沒(méi)有有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，但合同現(xiàn)實(shí)際履行完畢、實(shí)際居住使用該房屋的，問(wèn)題效力可以暫不表態(tài)，維持購(gòu)房人對(duì)房屋繼續(xù)占有居住使用該房屋的狀態(tài)。[4]從規(guī)范法學(xué)角度而言，這一處理依據(jù)問(wèn)題值得探討，但通過(guò)限制無(wú)效的范圍解決實(shí)際問(wèn)題，可以認(rèn)為對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的適用，具有一定的實(shí)際意義。

2.訴訟時(shí)效說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，可以通過(guò)訴訟時(shí)效制度的適用，準(zhǔn)許被告有限度提出返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失請(qǐng)求權(quán)時(shí)效抗辯。無(wú)效合同，當(dāng)事人依據(jù)合同約定取得的利益缺乏合法性，應(yīng)自取得相應(yīng)金錢、房屋等合同利益時(shí)起負(fù)返還義務(wù)。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同效力，現(xiàn)階段原則上無(wú)效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)知道該項(xiàng)法律后果?？煞裨趯?shí)務(wù)當(dāng)中，自房屋買賣合同履行，特別是以特征性履行——宅基地房屋交付使用，作為時(shí)效起算點(diǎn)。這樣，超過(guò)時(shí)效，雖然合同被判為無(wú)效，但是卻不能主張返還房屋、請(qǐng)求賠償。這會(huì)對(duì)于遏制形成長(zhǎng)期買賣事實(shí)，卻在市場(chǎng)價(jià)格高漲因利益驅(qū)使而背信棄義主張無(wú)效的行為獲利，起到一定的限制。[5]

3.無(wú)效行為的轉(zhuǎn)換。為尊重當(dāng)事人的意思，通過(guò)設(shè)立一定規(guī)則，對(duì)法律行為效果意思進(jìn)行解釋，把無(wú)效的行為轉(zhuǎn)換成其他的有效法律行為，該制度被稱為“無(wú)效行為的轉(zhuǎn)換”。這項(xiàng)制度源于羅馬法，后世立法予以繼受。這個(gè)制度的目的作用在于不拘泥于行為的外觀，尊重當(dāng)事人的合法真意，通過(guò)解釋當(dāng)事人的意思表示而達(dá)到一定的效果，對(duì)交易做出新評(píng)價(jià)。宅基地房屋房主出賣房屋的時(shí)候，其意思中當(dāng)然包含有讓受讓人使用宅基地的意思，該意思可以作為出賣人要求返還宅基地的限制；這里的用益意思明顯不是轉(zhuǎn)讓宅基地所有權(quán)，也不是對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，根據(jù)情形，可以具體解釋為借用或者租賃。[6]

4.事實(shí)上處分權(quán)說(shuō)。此說(shuō)的提出是參照臺(tái)灣判例的有關(guān)理論?！白罡叻ㄔ骸庇?0世紀(jì)60年代就對(duì)違章建筑交易相對(duì)方的權(quán)益保護(hù)有判例：在原建筑人出賣建筑物時(shí)，根據(jù)一般規(guī)則，負(fù)有交付該物于買受人的義務(wù)，事后以有不能登記的問(wèn)題為理由，主張建筑物所有權(quán)是其原始取得訴請(qǐng)確認(rèn)，交易安全難以確保。確認(rèn)所有權(quán)存在之訴，在這種情形下應(yīng)當(dāng)被駁回。*參見(jiàn)1961年臺(tái)上字第1236號(hào)判例。此后的案例中，進(jìn)一步抽象出“事實(shí)上處分權(quán)”概念予以定位*參見(jiàn)1980年臺(tái)上字第2913號(hào)判決。：“查訟爭(zhēng)房屋系違章建筑，上訴人買受該房屋后，雖無(wú)法辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，但已就該房屋取得事實(shí)上之處分權(quán),自有拆屋之權(quán)能?！边`章建筑本身無(wú)法程序補(bǔ)正，無(wú)法實(shí)行交易登記，此種與農(nóng)村宅基地房屋似有相似之處，應(yīng)認(rèn)為事實(shí)上處分權(quán)說(shuō)有其適用余地。這樣，對(duì)于返還房屋的訴求可以駁回，剝奪原告的訴權(quán)；對(duì)被告賦予事實(shí)上的處分權(quán)，可以對(duì)房屋進(jìn)行維修管理等一系列的處分。[5]

在對(duì)效力和學(xué)說(shuō)進(jìn)行整理和梳理之后，有的學(xué)說(shuō)很具有創(chuàng)建性，比如法定租賃權(quán)說(shuō)、事實(shí)上處分權(quán)說(shuō)，有的學(xué)說(shuō)具有實(shí)際價(jià)值，比如類型化處理、訴訟時(shí)效說(shuō)、部分無(wú)效說(shuō)，但其對(duì)問(wèn)題的解決，各自存在一定的問(wèn)題，仍需進(jìn)一步深入的理論對(duì)接和探討。

三、法律糾紛處理：無(wú)效損害賠償?shù)倪m用

通過(guò)案例數(shù)據(jù)整理，司法實(shí)踐對(duì)于農(nóng)村宅基地買賣無(wú)效的處理大致分為三種：其一，返還房屋和購(gòu)房款及其利息；其二，返還房屋和購(gòu)房款，賣方賠償買受人房屋溢價(jià)損失；其三，返還房屋和購(gòu)房款，雙方按各自過(guò)錯(cuò)分擔(dān)房屋溢價(jià)損失。需要進(jìn)一步論證正當(dāng)性基礎(chǔ)，以期與實(shí)際法效目的協(xié)調(diào)一致。

1.請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。學(xué)理普遍認(rèn)為，《合同法》第42條規(guī)定對(duì)締約過(guò)失責(zé)任做出了相應(yīng)的規(guī)定，但對(duì)《合同法》第58條第2句規(guī)定“合同無(wú)效或者被撤銷后……有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”適用領(lǐng)域有所疑問(wèn)，對(duì)于合同法42條和58條第2句之間的關(guān)系問(wèn)題，也存在諸多爭(zhēng)議。有學(xué)者認(rèn)為各自是獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，有學(xué)者認(rèn)為58條第2句是42條締約過(guò)失責(zé)任的特別規(guī)定。在宅基地房屋買賣中，出賣人故意隱瞞房屋性質(zhì)、利用買受人對(duì)有關(guān)規(guī)定不了解的劣勢(shì)的情形屬于特殊情形，合同法第42條單獨(dú)適用的空間不是很大。大多數(shù)當(dāng)事人對(duì)于房屋性質(zhì)和禁止買賣的情況是有所了解的。筆者贊同58條是獨(dú)立規(guī)范條款的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，是處理無(wú)效法律關(guān)系的清算效果的法條規(guī)范。具體在此類案件的解決中，認(rèn)為雙方都存在過(guò)錯(cuò)，以58條第2句作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。主張無(wú)效的一方，根據(jù)誠(chéng)信原則，雙方的過(guò)錯(cuò)大小存在差別。過(guò)錯(cuò)的大小，由案件本身的具體情況來(lái)確定。

2.過(guò)錯(cuò)認(rèn)定。在難以確定雙方過(guò)錯(cuò)的情況下，統(tǒng)計(jì)研究發(fā)現(xiàn)，似乎各地法院不約而同地選擇了“三七開(kāi)”的比例，認(rèn)為主動(dòng)提起訴訟宣告合同無(wú)效的一方應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于百分之七十比例的民事責(zé)任，相對(duì)方承擔(dān)百分之三十的民事責(zé)任。責(zé)任承擔(dān)的具體比例，應(yīng)當(dāng)如何把握，筆者認(rèn)為最合理的做法，恐怕是在通說(shuō)比例的基礎(chǔ)上，綜合考慮如下因素進(jìn)行調(diào)整：一是時(shí)間因素。購(gòu)買時(shí)間越早、交付使用的時(shí)間越長(zhǎng)，買方責(zé)任越小。二是目的因素。對(duì)于自住型購(gòu)房，買方責(zé)任較??；對(duì)于投資、出租型住房，買方的責(zé)任較大。三是政策和形式因素，形式上越具規(guī)范性、越接近政策要求的，買方責(zé)任較小，反之賣方責(zé)任較小。在劃分責(zé)任時(shí)，一般對(duì)上述要素做綜合衡量。

3.賠償范圍。綜合來(lái)看，合同認(rèn)定無(wú)效之后，我國(guó)學(xué)界與實(shí)務(wù)界對(duì)此類案件確定損害賠償范圍時(shí)，理論上將賠償范圍界定在信賴?yán)娴姆秶鷥?nèi)。關(guān)于信賴?yán)娴慕缍?，學(xué)界與實(shí)務(wù)界始終缺乏統(tǒng)一見(jiàn)解，對(duì)于積極損害和消極損害是否都包含在內(nèi)存在爭(zhēng)議，但是對(duì)于信賴?yán)娣秶南拗?，即不得超過(guò)合同的履行利益是明確的。實(shí)踐當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為積極利益和消極利益都包含在信賴?yán)鎿p失當(dāng)中，計(jì)算時(shí)應(yīng)全面考慮因土地升值或拆遷補(bǔ)償出賣人所獲得的利益，作為房屋現(xiàn)值和合同簽訂時(shí)原價(jià)格之間的差價(jià)。對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的實(shí)際情況，對(duì)其添附價(jià)值應(yīng)一并進(jìn)行補(bǔ)償。

結(jié)語(yǔ)

法律的基本原則是：為人誠(chéng)實(shí)，不損害別人，給予每個(gè)人他應(yīng)得的部分。[7]因城市居民購(gòu)買農(nóng)村住房而發(fā)生糾紛，囿于多方面的非規(guī)范法學(xué)的因素，當(dāng)前立法論基本上對(duì)這一問(wèn)題持回避的態(tài)度。通過(guò)對(duì)案例的統(tǒng)計(jì)分析，實(shí)務(wù)界所持的基本態(tài)度是認(rèn)定該房屋買賣無(wú)效，雙方當(dāng)事人相互返還。按照上述實(shí)務(wù)裁判結(jié)果，作為出賣人的村民在此裁判效果的感召下，鑒于成本收益的基本考量，通過(guò)訴訟主張確認(rèn)時(shí)經(jīng)多年的房屋買賣合同無(wú)效，請(qǐng)求無(wú)效的相互返還的法律效果，無(wú)疑給予不當(dāng)行為而得利者以存在空間。通過(guò)梳理和論證，可行的途徑之一，就是在實(shí)用主義的視角下，通過(guò)教義學(xué)的解釋論方法，尋找到解決問(wèn)題的依據(jù)。將無(wú)效損害賠償范圍進(jìn)一步技術(shù)化，形成一定的規(guī)則，可能是解決問(wèn)題的可行路徑。

[1]鄭杰.小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的教義學(xué)分析[J].交大法學(xué)，2015(3):100-111.

[2]陳耀東，吳彬.“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決[J].政法論壇，2010(1):49-55.

[3]王衛(wèi)國(guó)，朱慶育.宅基地如何進(jìn)入市場(chǎng)？——以畫家村房屋買賣案為切入點(diǎn)[J].政法論壇，2014(3):92-99.

[4]許瑜華.論物權(quán)法出臺(tái)后農(nóng)村房屋買賣糾紛的司法抉擇——以宅基地使用權(quán)之保障功能和效率功能的博弈為中心[J].上海審判實(shí)踐，2008(1).

[5]安徽省高級(jí)人民法院民四庭.農(nóng)村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用[J].法律適用，2015(6):86-92.

[6]韓世遠(yuǎn).居民買農(nóng)房糾紛的裁判之道[N].人民法院報(bào)，2007-12-06(5).

[7]查士丁尼.法學(xué)階梯[M].張企泰，譯.北京：商務(wù)出版社，1997.