馮怡欣

摘要：文章通過對當下主流養(yǎng)老模式的深入分析，提出養(yǎng)老地產以社區(qū)養(yǎng)老為依托開發(fā)全齡宜居社區(qū)的構想。倡導在對老年人“精神養(yǎng)老”方面：通過建立社區(qū)“多代屋”，來關注老年人的心理健康問題;在對老年人醫(yī)療服務方面：通過建立社區(qū)醫(yī)療機構與地方醫(yī)院結合的醫(yī)療服務體系，從而做到“醫(yī)養(yǎng)結合”;其次，突出強調社區(qū)應完善公共服務建設，從而在社區(qū)內形成“三位一體”的老年“護聯網”系統(tǒng)，使老年人安度晚年。

關鍵詞：人口老齡化;養(yǎng)老房地產;全齡宜居社區(qū);多代屋;醫(yī)養(yǎng)結合

自2011年開始，我國人口結構已逐漸迎來拐點，人口紅利逐漸衰退，勞動力人口占比開始下降，老年人口占比加速上升。預計在以后的10年里，人口老齡化問題在計劃生育對人口結構沖擊的影響下會更加凸顯。雖然我國人口老齡化與歐美等發(fā)達國家相比起步較晚，但由于我國人口老齡化具有基數大、增長快、高齡人口比例大等特點，致使我國進入老齡化社會周期變短，速度變快。同時，由人口老齡化帶來的銀發(fā)經濟——養(yǎng)老地產的發(fā)展也引起了社會各界的廣泛關注。

一、三種主流養(yǎng)老模式的對比

（一）三種主流養(yǎng)老模式的優(yōu)缺點及養(yǎng)老意愿分析

以“居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構養(yǎng)老為補充”是當今社會一致認同的養(yǎng)老模式。

就居家養(yǎng)老來說，它是適應我國傳統(tǒng)文化的主要養(yǎng)老模式。居家養(yǎng)老有利于促進父母與子女間的情感交流，但子女贍養(yǎng)老人可能出現護理不夠專業(yè)化、加重其生活負擔等問題。

機構養(yǎng)老模式，這是一種為由于主客觀原因無法選擇居家養(yǎng)老的老年人提供的養(yǎng)老模式，專業(yè)化的照護在一定程度上彌補了居家養(yǎng)老的不足，但標準、統(tǒng)一化的管理，往往忽視老年人的生活習慣及特殊需求，常常導致老年人心理疾病的發(fā)生。

社區(qū)養(yǎng)老模式，指社區(qū)對本轄區(qū)內身體和心理有需要的老年人，提供正式或非正式的援助服務。該模式注重社區(qū)服務，強調非正規(guī)服務系統(tǒng)的作用，旨在使老年人能像正常人一樣享受自由的社區(qū)生活，在不離開原有生活環(huán)境的基礎上得到專業(yè)的照護，但由于起步較晚，發(fā)展還很不完善。

三種模式各有優(yōu)劣，人們往往根據自身的情況選擇其養(yǎng)老方式。

（二）家庭結構轉變下的養(yǎng)老模式調整

現如今，家庭結構逐漸小型化，就第六次全國人口普查的數據來看，平均每戶3.10人。家庭結構多呈現“421”、“420”的分布，家庭照顧能力日益削弱。再者，空巢家庭是一個動態(tài)變化的過程。因此，有學者提出轉變原來的三種養(yǎng)老模式“90-7-3”或“90-6-4”的結構，調整為“80-15-5”，大幅提高社區(qū)養(yǎng)老的比例。

社區(qū)養(yǎng)老模式以其自身獨有的優(yōu)勢，在人口老齡化的大背景下，占比將逐漸上升。由于養(yǎng)老問題屬于社會保障性問題，在中國“未富先老”、老年人口基數大、增長快的特殊國情下，單靠政府買單是不現實的，因此老年模式必將走上產業(yè)化的道路，而養(yǎng)老地產的發(fā)展則是養(yǎng)老產業(yè)化的現實途徑。

二、養(yǎng)老地產市場供需分析

（一）需求分析

在分析老年產業(yè)的需求時，我們應該更多的關注有效需求而非潛在需求。除了考慮老年群體的購買欲望，更應該分析他們的實際購買能力。我國當下的這代老年人是從計劃經濟一路走過來的，盡管他們的養(yǎng)老金經過了“十一連漲”，但截至2015年數據，平均收入也僅為2200多元;此外，據2013年中國健康與養(yǎng)老追蹤調查（CHARLS）的數據推算，我國大約有22.9%的老年人消費水平處于貧困線以下，老年人經濟狀況位于一個極低的水平。因此，高檔豪華的養(yǎng)老設施是大多數普通老人無福享用的。尋求適合多數老年人的養(yǎng)老模式是養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的不二之選。

從消費觀念和行為特征角度分析，當下這代老年人，消費觀念較為理性，消費行為較為成熟。這代老年人文化程度普遍較高，購房時，他們更看重房子的性價比，對房源周邊的基礎配套設施和小區(qū)物業(yè)服務要求較高。因此，養(yǎng)老地產開發(fā)商要轉變以往重開發(fā)的“房地產思維”，應更加關注營運，提供完善的物業(yè)服務才是最終目的。

（二）供給分析

面對老年人日益多樣化的養(yǎng)老需求，就目前國內養(yǎng)老現狀來看，供給顯然不能滿足。一方面，人們往往單純的把增加養(yǎng)老供給與增加養(yǎng)老機構的床位數相聯系。近兩年，國家與地方政府加大對養(yǎng)老床位的投入，而忽略使用率，進入床位數與空床率同步增長的怪圈。另一方面，我國養(yǎng)老服務項目偏少，不同于發(fā)達國家形成相對完整的產業(yè)鏈，我國養(yǎng)老產業(yè)產品、服務供應相對不足，遠不能滿足老年人不同層次的需求。再者，我國養(yǎng)老保障體系過于單一，缺乏相關專業(yè)人才。

綜上所述，養(yǎng)老地產發(fā)展的下一站是轉變原有的“房地產思維”，從老年市場需求角度入手，注重企業(yè)運營模式，依托社區(qū)養(yǎng)老的大背景，充分利用機構養(yǎng)老的專業(yè)設施，完善物業(yè)服務。通過樹立人文的企業(yè)文化、高尚的道德操守、專業(yè)的職業(yè)技能和貼心的服務理念。依靠業(yè)內良好的口碑，形成企業(yè)規(guī)模效益。而建立全齡宜居的社區(qū)養(yǎng)老模式恰恰是一種充滿人文情懷的創(chuàng)新之舉。

三、養(yǎng)老地產的發(fā)展方向——全齡宜居社區(qū)建設

所謂全齡宜居的社區(qū)，就是指社區(qū)人口結構為所有年齡階段。不同于傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)，全齡社區(qū)沒有把老年人作為一個特殊群體孤立出去，而是使老年人像其他年齡階段的人一樣，有尊嚴的老去。這種社區(qū)模式旨在解決傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)孤立老年群體、居家養(yǎng)老服務不周、及老人贍養(yǎng)與子女教育等問題。下圖1是對于建立全齡宜居社區(qū)的構想。

（一）全齡社區(qū)“多代屋”建設

“多代屋”這個概念起源于德國。它在德語中原意為：跨代人群作為居住空間或開放的會面地點而使用的建筑物。從定義中可看出“多代屋”可嚴格區(qū)分為兩類：多代居和多代屋。多代居也即我們所熟知的代際間的合租房，它是一種居住模式。本文所討論的主要是后者，即代際間的公共開放空間。借助“多代屋”這一平臺，可以實現代際間的情感交流，知識互換，生活幫助等需求。

在全齡社區(qū)引進“多代屋”可將其角色定位于社區(qū)中心、老人日間護理中心、幼兒園等設施的復合體。其受惠群體不僅局限于老年和兒童，而是社會中的每一代人。它打破了原有的家庭界限，為年輕人和老年人歡聚一堂提供平臺，給不同代的人們見面和融合創(chuàng)造機會。在“多代屋”中，老年人與年輕人互幫互助，實現人生價值。

《禮記·祭義》篇曾告訴我們“大孝尊親，其次弗辱，其下能養(yǎng)?！币虼?，做子女承擔贍養(yǎng)父母的義務僅是最低要求，更重要的是關注老年人的“精神養(yǎng)老”，“多代屋”的出現及時的彌補了老人的精神空缺，真正實現了“老有所學、老有所樂、老有所為”。

從馬斯洛的五大需求角度分析，人是社會人，具有社會需要。一般來說，大多數低齡老年人，身體狀況較好，他們的就業(yè)意愿較為強烈，為他們提供適合他們的工作，一方面可以使他們實現自我的社會價值，另一方面又可以緩解養(yǎng)老產業(yè)市場勞動力資源短缺現象，減輕社區(qū)“多代屋”運行的成本負擔，形成“老年人口紅利”。正如美國肯尼迪總統(tǒng)曾經說過，“對于一個偉大的國家來說，僅僅給生命以歲月是不夠的，我們的目標還應該是給歲月以生命，以創(chuàng)造性和發(fā)揮才能的姿態(tài)去利用這些歲月”。

將“多代屋”引入社區(qū)，不失為應對人口老齡化問題，市場與政府選擇效益最大化的良好舉措。這種“積極養(yǎng)老”的模式，巧妙的實現了“用老服務”的本質：取之于老，用之于老。極大限度的節(jié)約了社會資源，減輕了財政壓力。

（二）全齡社區(qū)“醫(yī)養(yǎng)結合”養(yǎng)老模式建設

老年人的衰老過程一般分為三個方面：身體衰老、心理衰老和社會功能及角色的退化。在全齡社區(qū)建設“多代屋”能有效的緩解老年人的心理和社會角色的衰老問題。

面對老年人的身體衰老問題，社區(qū)還應建設“醫(yī)養(yǎng)照護”站。雖然我國對60 歲以上公民定義為老年人，但是在對老年人服務時，如果按此標準“一刀切”格式化服務顯然是不合理的。老年人的年齡、身體狀況、經濟情況不同，自身需求也存在著較大的差異，因此社區(qū)在建立“醫(yī)養(yǎng)照護”站時，應兼顧不同需求的老人。為此可將“醫(yī)養(yǎng)照護”站分為社區(qū)醫(yī)療門診與老年療養(yǎng)院兩個部分。

對于醫(yī)療門診是面向社區(qū)每一位居民的，方便社區(qū)就醫(yī)。不同于傳統(tǒng)養(yǎng)老院，社區(qū)老年療養(yǎng)院，是在不離開老年人所熟悉的生活環(huán)境情況下的一種養(yǎng)老照護方式。這是一種開放式的療養(yǎng)院，老年人可以自由出入，生活在親人與社會的照顧和關愛中，有利于老人的身心健康。社區(qū)老年療養(yǎng)院主要是針對高齡老年人、殘疾老年人和因病不能自理的老年人，旨在減輕子女照顧老人負擔，同時它也減輕了大醫(yī)院的工作壓力，有望緩解醫(yī)院醫(yī)療資源緊張并提高住院部的床位周轉率。

（三）全齡社區(qū)公共服務建設

針對養(yǎng)老地產全齡社區(qū)的基礎設施和物業(yè)服務建設，是養(yǎng)老地產“賣服務”的主要載體，是養(yǎng)老地產發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。養(yǎng)老地產在“賣服務”之前，首先應認清養(yǎng)老產業(yè)這一產業(yè)特征，樹立正確的企業(yè)價值觀，站在受眾的角度，設身處地的為老年人著想，才能提供優(yōu)質的服務。

從養(yǎng)老房地產行業(yè)特征分析，首先應明確該行業(yè)最核心的職業(yè)素養(yǎng)是“仁”與“誠”。服務對象是為社會奉獻一生，即將走過人生最后時光的老年人。因此企業(yè)應樹立“懷著一顆對長者的敬畏之心，來全心全意服務于每一位老人”的企業(yè)文化。再者，在老年群體中，中低收入比例相對較大。這就決定了養(yǎng)老產業(yè)必定具有微利性和福利性的特征。養(yǎng)老地產企業(yè)應勇于擔負起自身的社會責任，妥善處理好有償、低償及部分無償服務與社區(qū)物業(yè)管理的關系，主動出讓部分經濟利益，獲得更多的社會效益，從而為自身贏得良好的社會聲譽，形成企業(yè)規(guī)模效益。

1. 完善基礎設施建設水平

對于社區(qū)的基礎設施建設，要滿足不同年齡段的需求。既要設計方便老年人的基礎設施，也要引入高科技元素，迎合年輕人的口味。對于整個社區(qū)的景觀設計、綠化帶也應盡量年輕化，使社區(qū)充滿生機，給住戶帶來滿滿的正能量。

2. 提高物業(yè)服務建設質量

對于社區(qū)的物業(yè)服務，房地產企業(yè)應注重培養(yǎng)員工的人文情懷，注重物業(yè)的“人性化”服務。在社區(qū)門口處可設置便民服務站，為社區(qū)居民提供便民工具。充分利用“互聯網+”助力社區(qū)的物業(yè)服務發(fā)展，社區(qū)可通過研發(fā)簡單便捷地APP 應有系統(tǒng)，方便社區(qū)住戶生活。對于孤寡老人，社區(qū)應對其生活特別照顧：可充分利用“物聯網”技術，對于適老房型的煤氣、家電進行實時監(jiān)控，一旦出現問題，立即切斷控制開關。此外，社區(qū)應采取分區(qū)管理制度，工作人員首先對所管轄區(qū)域住戶老人及家人基本信息有所了解，見到老人主動親切問候，使老人有一種回家的感覺，營造尊老敬老和諧的社區(qū)氛圍。

在全社會為老年人精心搭建的“護聯網”中，相信未來的老人們一定能幸福美滿的在全齡社區(qū)中走完生命最后的旅程。

參考文獻：

[1]唐鈞.中國老年服務的現狀、問題和發(fā)展前景[J].國家行政學院學報，2015（03）.

[2]趙斌.養(yǎng)老產業(yè)養(yǎng)誰之老[J].新產經，2014（08）.

[3]溫芳，王竹，裘知.德國“多代屋”項目發(fā)展評述與啟示[J].華中建筑，2015（03）.

[4]胡宏偉，汪鈺，王曉俊，張瀾.“嵌入式”養(yǎng)老模式現狀、評估與改進路徑[J].社會保障研究，2015（02）.

[5]詹姆斯·舒爾茨.老年經濟學[M].華夏出版社，1990.

[6]金華寶.“用老服務”：破解我國養(yǎng)老困境的一種新思路[J].中州學刊，2015（11）.

[7]楊建軍，湯婧婕，湯燕.基于“持續(xù)照顧”理念的養(yǎng)老模式和養(yǎng)老設施規(guī)劃[J].城市規(guī)劃，2012（05）.

[8]胡湛，彭希哲.發(fā)展型福利模式下的中國養(yǎng)老制度安排[J].公共管理學報，2012（03）.

（作者單位：江蘇師范大學商學院）