基于以目標(biāo)成本為核心的房地產(chǎn)成本管理探討

康元波

摘要：改革開放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民的物質(zhì)生活水平越來(lái)越高，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快。隨之而來(lái)的是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，而目標(biāo)成本管理是房地產(chǎn)成本管理的核心，在很大程度上決定了房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠持續(xù)發(fā)展。但就目前來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理仍然存在很大問(wèn)題，如缺乏專業(yè)素質(zhì)的成本管理人員和完善的成本管理系統(tǒng)等。研究以目標(biāo)成本管理為核心的房地產(chǎn)成本管理體系。提出建設(shè)性的完善方案，對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要意義。

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本 房地產(chǎn)成本 問(wèn)題 完善措施

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)成本指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，還包括地質(zhì)勘探、照明、綠化和消防等公共配套設(shè)施費(fèi)用。房地產(chǎn)行業(yè)一直是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，上下游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)超過(guò)2。。多種。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有高杠桿化，資源密集、人才密集等特點(diǎn)，這就要求開發(fā)企業(yè)具有充沛的資金來(lái)源和綜合性的人才儲(chǔ)備。近期，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了較大規(guī)模調(diào)整，限制房?jī)r(jià)上漲，停止銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在這樣的政策背景下，探討以目標(biāo)成本為核心的房地產(chǎn)成本管理，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮都有及其重要意義。

二、以目標(biāo)成本為核心的房地產(chǎn)成本管理中存在的問(wèn)題

（一）缺乏專業(yè)素養(yǎng)的成本管理人員

隨著人們的需求日益的多樣化，房地產(chǎn)行業(yè)的分工也更加的精細(xì)化，對(duì)房地產(chǎn)成本管理人員的要求也越來(lái)越高。傳統(tǒng)的只需掌握財(cái)務(wù)知識(shí)和設(shè)計(jì)的模式已經(jīng)不符合時(shí)代發(fā)展的潮流，新的發(fā)展趨勢(shì)要求成本管理人員具有更高的專業(yè)和綜合素養(yǎng)，統(tǒng)籌掌握并運(yùn)用財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、工程管理、銷售等多方面的知識(shí)，以求在房地產(chǎn)的成本管理中綜合處理多方信息，來(lái)節(jié)約房地產(chǎn)建設(shè)成本，優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)方案，為企業(yè)謀取更多的利潤(rùn)。

（二）缺乏系統(tǒng)全面的成本管理意識(shí)

很多房地產(chǎn)企業(yè)的思維過(guò)于局限，僅停留在國(guó)家政策或市場(chǎng)需求等較少的因素上。當(dāng)前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用的成本管理方法是在預(yù)算價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行事后結(jié)算，未能真正理解全過(guò)程、全成本的管理思想，造成企業(yè)資源的極大浪費(fèi)。而現(xiàn)實(shí)情況中的房地產(chǎn)行業(yè)具有高杠桿化、資源密集、人才密集和高收益等特點(diǎn)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)者市場(chǎng)情況、土地市場(chǎng)情況和企業(yè)的管理水平等諸多因素的影響，風(fēng)險(xiǎn)性大，不可控因素多。要想有效控制房地產(chǎn)成本，必須綜合運(yùn)用系統(tǒng)的全面房地產(chǎn)成本管理模式，用整體的思維模式來(lái)探討這一問(wèn)題，為企業(yè)節(jié)約成本，增加利潤(rùn)，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

（三）開發(fā)過(guò)程中未將任務(wù)落實(shí)到人頭上

在房地產(chǎn)成本管理中，還存在一種情況，就是已經(jīng)具有詳細(xì)的目標(biāo)測(cè)算，但在目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，未能將任務(wù)落在人頭上，也就是說(shuō)，開發(fā)企業(yè)相關(guān)責(zé)任人并沒(méi)有實(shí)際承擔(dān)起控制成本的責(zé)任，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)都未確定，就更別提目標(biāo)成本控制了。這種權(quán)責(zé)不明的現(xiàn)象是房地產(chǎn)行業(yè)資源人才密集，高收益高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)管理模式落后等因素導(dǎo)致的。要想房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，必須弄清楚誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)責(zé)的問(wèn)題，若不先處理好這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，后面其他相關(guān)問(wèn)題也就無(wú)從說(shuō)起。成本超支時(shí)應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任也不明確，沒(méi)有壓力也就沒(méi)有動(dòng)力，沒(méi)有人承擔(dān)責(zé)任，也就沒(méi)有人愿意花更多的時(shí)間和心血進(jìn)行成本控制，那么企業(yè)的目標(biāo)成本也就無(wú)法達(dá)成。

（四）成本考核體系不健全

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有一套完善的可行的目標(biāo)成本管理考核體系。從成本管理的設(shè)計(jì)到成本管理的執(zhí)行過(guò)程，都存在嚴(yán)重問(wèn)題，根本達(dá)不到企業(yè)考核的作用，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)企業(yè)節(jié)約成本的目標(biāo)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的考核方式較為單一化，幾乎談不上是體系。成本考核的制定過(guò)程過(guò)于表面化和簡(jiǎn)單化，只有一些簡(jiǎn)單的規(guī)章制度，而具體的誰(shuí)來(lái)做，怎么做，什么時(shí)候做，在哪里做，應(yīng)該做到何種程度這樣的關(guān)鍵措施卻只字未提。這種過(guò)于關(guān)注形式化的成本考核體系既沒(méi)有實(shí)際意義，更不能解決實(shí)際問(wèn)題。要想激發(fā)企業(yè)員工的動(dòng)力，必須建立一套完善的成本考核體系。

三、完善以目標(biāo)成本為核心的房地產(chǎn)成本管理的相關(guān)措施

（一）建立房地產(chǎn)行業(yè)人才儲(chǔ)備

無(wú)論在哪個(gè)行業(yè)中，人才都是行業(yè)發(fā)展中至關(guān)重要的因素。房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，就目前形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)管理人員必須具有較高的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素養(yǎng)，統(tǒng)籌掌握和應(yīng)用財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、工程管理、銷售等多方面的知識(shí)，在房地產(chǎn)的成本管理中綜合應(yīng)用多方信息，來(lái)節(jié)約企業(yè)成本。主要通過(guò)兩種途徑，一是在招聘員工時(shí)，更加注重考察員工的專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力，而不是僅停留在較為表面的業(yè)務(wù)能力上。二是企業(yè)內(nèi)部要進(jìn)行員工培養(yǎng)，能夠在員工招聘時(shí)就進(jìn)行人才培養(yǎng)固然是最好的，但在時(shí)間、資金等不充裕的狀況下，對(duì)內(nèi)部員工進(jìn)行培養(yǎng)也是一個(gè)較為合理和有效的方法，通過(guò)對(duì)內(nèi)部員工進(jìn)行有序化的培養(yǎng)，提高員工的專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力。

（二）強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)全面的成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)局限性思維嚴(yán)重限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，片面性思維無(wú)法維持企業(yè)的生存。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)全面的成本管理意識(shí)，綜合考慮國(guó)家宏觀調(diào)控政策、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)者市場(chǎng)情況、土地市場(chǎng)情況和企業(yè)管理水平等諸多因素的影響，統(tǒng)籌兼顧，絕不能顧此失彼。在進(jìn)行房地產(chǎn)成本測(cè)算時(shí)，首先要考慮時(shí)代背景和政府的相關(guān)政策，在該背景下綜合考慮消費(fèi)者市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等多方面因素，即運(yùn)用馬克思主義哲學(xué)所強(qiáng)調(diào)的整體與部分的方式，要用整體性思維對(duì)待和處理問(wèn)題，同時(shí)要兼顧部分，真正做到整體最優(yōu)大于局部相加，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本優(yōu)化管理。

（三）落實(shí)誰(shuí)實(shí)施，誰(shuí)負(fù)責(zé)的制度

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)目前權(quán)責(zé)不明的現(xiàn)象，必須要落實(shí)“誰(shuí)實(shí)施，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的政策。將成本控制的任務(wù)真正落實(shí)到負(fù)責(zé)人頭上。必須有人擔(dān)起成本控制的責(zé)任。“誰(shuí)實(shí)施，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的制度，是一種內(nèi)部約束機(jī)制，同時(shí)也起到了增強(qiáng)員工動(dòng)力，提高員工積極新的作用。沒(méi)有壓力，就沒(méi)有動(dòng)力，將責(zé)任落實(shí)到具體員工身上，出了問(wèn)題能直接找到相應(yīng)的負(fù)責(zé)人，權(quán)責(zé)明確。員工也激發(fā)潛能，盡自己所能控制成本。將員工利益與企業(yè)利益進(jìn)行捆綁，實(shí)現(xiàn)員工與企業(yè)的雙贏。

（四）建立房地產(chǎn)行業(yè)目標(biāo)成本管理考核量化指標(biāo)體系

建立完善健全的考核機(jī)制有利于提高員工的積極性，對(duì)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展具有重要意義。整體的考核體系應(yīng)采用評(píng)分制，根據(jù)考核對(duì)象在房地產(chǎn)目標(biāo)成本管理中所發(fā)揮的功能和重要程度的不同，給予考核對(duì)象不同的分值，而分值的高低與員工的薪酬緊密相連。大體上應(yīng)從三個(gè)方面來(lái)考核。一是從目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本管理方面來(lái)考核，綜合考慮市場(chǎng)定位、方案設(shè)計(jì)、動(dòng)態(tài)成本控制等多方面因素。二是從成本管理制度上來(lái)考核，制度的建立是考核體系的關(guān)鍵因素，在具體考核過(guò)程中，可綜合利用技術(shù)合同簽批管理制度和工程簽證管理制度等。三是從成本標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)方面來(lái)考核，成本標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)指的是將成本管理的重點(diǎn)從事后核算轉(zhuǎn)移到事前預(yù)測(cè)和事中控制上來(lái)。

四、結(jié)論

總而言之，由于目前受我國(guó)的宏觀政策和消費(fèi)者市場(chǎng)的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著較為嚴(yán)重的危機(jī)。目標(biāo)成本管理具有控制功能、規(guī)劃功能、激勵(lì)功能和約束功能，能為控制整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況和科學(xué)決策提供根據(jù)，也有利于設(shè)計(jì)方案、營(yíng)銷方案和資金計(jì)劃的設(shè)計(jì)，在企業(yè)內(nèi)部形成一種相互激勵(lì)，相互促進(jìn)的企業(yè)氛圍。為解決我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的成本管理人員缺乏專業(yè)素養(yǎng)，整體思維能力較低，內(nèi)部員工權(quán)責(zé)不明和考核體系單一化等問(wèn)題，我們應(yīng)該建立房地產(chǎn)行業(yè)的人才儲(chǔ)備，強(qiáng)化系統(tǒng)全面的成本管理意識(shí)，落實(shí)誰(shuí)實(shí)施，誰(shuí)負(fù)責(zé)的制度，建立并推行房地產(chǎn)行業(yè)目標(biāo)成本管理考核的量化指標(biāo)體系。積極幫助房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)危機(jī)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。