租賃形式判定內(nèi)涵及具體應(yīng)用解讀

解慶平

摘要：本文從租賃形式的判定標(biāo)準(zhǔn)入手，通過(guò)對(duì)租賃形式的內(nèi)涵分析，并結(jié)合具體案例解讀在企業(yè)實(shí)務(wù)工作中的應(yīng)用，以期為租賃形式的判定提供參考。

關(guān)鍵詞：租賃形式；判定標(biāo)準(zhǔn)；內(nèi)涵分析；具體應(yīng)用

租賃是以相應(yīng)對(duì)價(jià)借貸實(shí)物的一種經(jīng)濟(jì)行為，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)提供了一條重要的融通資金的渠道，融資租賃更是集融資與融物、貿(mào)易與技術(shù)于一身的新型金融產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，我國(guó)融資租賃業(yè)呈現(xiàn)出幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)，但和西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，無(wú)論是在GDP中的占比還是實(shí)際滲透率上都還存在較大的發(fā)展空間。對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理而言，正確判斷租賃業(yè)務(wù)的具體形式，是企業(yè)進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)核算、開(kāi)展涉稅管理的基礎(chǔ)，對(duì)于支撐租賃業(yè)務(wù)的開(kāi)展具有十分重要的意義。

一、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)租賃形式的界定

根據(jù)租賃業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的不同，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將租賃業(yè)務(wù)劃分為經(jīng)營(yíng)性租賃和融資性租賃，并給出了具體的判定標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定凡是符合下列一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將租賃形式認(rèn)定為融資性租賃。

標(biāo)準(zhǔn)1：在租賃期屆滿時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。

標(biāo)準(zhǔn)2：承租人有購(gòu)買(mǎi)租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開(kāi)始日就可以合理確定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán)。

標(biāo)準(zhǔn)3：即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。

標(biāo)準(zhǔn)4：承租人在租賃開(kāi)始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；出租人在租賃開(kāi)始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值。

標(biāo)準(zhǔn)5：租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。

經(jīng)營(yíng)性租賃是指除融資租賃以外的其他租賃形式，和融資性租賃存在非此即彼的相互關(guān)系。

二、融資性租賃判定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵分析

按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)融資租賃形式所給出的判定標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)務(wù)中具體業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員的理解習(xí)慣，以上標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)屬標(biāo)準(zhǔn)四種，相應(yīng)的具體內(nèi)涵解讀如下：

（一）標(biāo)準(zhǔn)1是準(zhǔn)則設(shè)定的產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)

所有權(quán)轉(zhuǎn)移，指租賃合同中有明確的條款約定，要求租賃合同結(jié)束后，合同標(biāo)的物無(wú)償歸承租方所有。比如，某房產(chǎn)租賃合同中設(shè)置有明確的條款，約定房產(chǎn)租賃合同期滿，租賃雙方需在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

（二）標(biāo)準(zhǔn)2是準(zhǔn)則設(shè)定的產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)

其中，購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)遠(yuǎn)低于的衡量標(biāo)準(zhǔn)是小于或等于基準(zhǔn)值的5%；基準(zhǔn)值是行使該選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，一般取租賃合同結(jié)束時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。和標(biāo)準(zhǔn)1相比，標(biāo)準(zhǔn)2是在1的基礎(chǔ)上，增加了支付一定對(duì)價(jià)的約定，并且可以預(yù)計(jì)購(gòu)買(mǎi)方會(huì)選擇相應(yīng)的條款。

（三）標(biāo)準(zhǔn)3是準(zhǔn)則設(shè)定的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)

其中，大部分指合同約定的租賃期間占租賃合同標(biāo)的物的尚可使用年限應(yīng)大于或等于75%；租賃期指合同（協(xié)議）約定的租賃期間，通常是自然月或自然年；標(biāo)的物尚可使用年限指企業(yè)的管理層確定的（或由企業(yè)技術(shù)人員測(cè)算報(bào)企業(yè)管理層審批認(rèn)定）并且不能少于會(huì)計(jì)和稅法所規(guī)定的折舊年限扣減已使用年限的時(shí)長(zhǎng)。

租賃合同標(biāo)的如果是舊資產(chǎn)（指租賃前已使用年限超出該資產(chǎn)全新時(shí)可使用年限的75%），則該條標(biāo)準(zhǔn)不適用。

（四）標(biāo)準(zhǔn)4是準(zhǔn)則設(shè)定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

其中，最低租賃付款額指租賃期內(nèi)，承租方按照合同約定應(yīng)支付或可能被要求支付的各種款項(xiàng)（不含或有租金和履約成本），加上由承租方或與其有關(guān)的第三方所擔(dān)保的資產(chǎn)余值；資產(chǎn)余值指在租賃開(kāi)始日估計(jì)的租賃合同期屆滿時(shí)租賃標(biāo)的公允價(jià)值。最低租賃付款額的構(gòu)成內(nèi)容：租賃合同規(guī)定有優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)的，構(gòu)成范圍是租金加上購(gòu)買(mǎi)方行使購(gòu)買(mǎi)權(quán)所支付的對(duì)價(jià)；租賃合同沒(méi)有規(guī)定優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)的，構(gòu)成范圍是租金加上承租方或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保資產(chǎn)余值加上未能續(xù)租或展期所支付的款項(xiàng)。根據(jù)企業(yè)所處的行業(yè)不同，測(cè)算現(xiàn)值所使用的折現(xiàn)率可以根據(jù)需要取合同利率、同期銀行利率、投資者期望的收益率、近年企業(yè)稅后凈利潤(rùn)率等。幾乎相當(dāng)于指最低租賃付款額現(xiàn)值比上租賃資產(chǎn)的原賬面價(jià)值大于或等于90%。租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值指租賃開(kāi)始日標(biāo)的物的公允市場(chǎng)價(jià)值，通常用公開(kāi)招標(biāo)下的市場(chǎng)成交價(jià)格。

（五）標(biāo)準(zhǔn)5是準(zhǔn)則設(shè)定的專(zhuān)屬標(biāo)準(zhǔn)

專(zhuān)用性指合同標(biāo)的資產(chǎn)是按承租方的需求所定制設(shè)計(jì)并生產(chǎn)的，如果不做進(jìn)一步的更新改造，只有承租方才能使用，其他的第三方無(wú)法使用。

通過(guò)以上對(duì)租賃形式判定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵分析，我們可以看到，相對(duì)于業(yè)務(wù)經(jīng)辦人和采購(gòu)人員，租賃形式判定中的產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)屬標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)務(wù)應(yīng)用中比較清晰，而價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)就顯得比較專(zhuān)業(yè)、晦澀、難以理解，需要借助企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行深度支撐。

三、租賃形式判定在實(shí)務(wù)中的具體應(yīng)用

通過(guò)總結(jié)所在企業(yè)租賃業(yè)務(wù)的具體實(shí)踐，筆者結(jié)合常見(jiàn)辦公軟件EXCEL表的功能，為業(yè)務(wù)經(jīng)辦人和采購(gòu)人員設(shè)計(jì)出一套簡(jiǎn)單易行的判定模板。下面就結(jié)合一個(gè)具體的應(yīng)用案例，簡(jiǎn)單演示一下模板的應(yīng)用過(guò)程，通過(guò)公式計(jì)算出租金的臨界值，再通過(guò)與合同實(shí)際租金的對(duì)比進(jìn)而判定租賃形式是經(jīng)營(yíng)租賃還是融資租賃，深入解讀租賃形式判定的具體應(yīng)用，相關(guān)步驟如下（詳見(jiàn)圖1所示）：

（一）選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率

理論上講，用投資者期望的投資報(bào)酬率最為合適，但需要考慮的因素較多，具體確定起來(lái)過(guò)于復(fù)雜。實(shí)務(wù)中，通常用行業(yè)資產(chǎn)期望報(bào)酬率、近幾年企業(yè)凈資產(chǎn)收益率均值或者同期銀行貸款利率來(lái)代替。其中，同期銀行貸款利率是一種保本行為，選其作為折現(xiàn)率是一種相對(duì)穩(wěn)健的做法；如果企業(yè)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定發(fā)展期，亦可以用近幾年企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的平均值作為折現(xiàn)率；如果企業(yè)主業(yè)比較突出，也可以用行業(yè)資產(chǎn)期望報(bào)酬率作為折現(xiàn)值。同時(shí)考慮通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、匯率利率等因素影響，對(duì)選定的折現(xiàn)率進(jìn)行適當(dāng)修正。本案例中，假設(shè)案例企業(yè)運(yùn)營(yíng)比較穩(wěn)定，無(wú)需考慮通貨膨脹等因素，年度凈資產(chǎn)利潤(rùn)率為20%，按自然月進(jìn)行計(jì)算，對(duì)應(yīng)在EXCEL表中的C11。

（二）確定租賃期數(shù)

租賃期取租賃合同約定的租賃期間，如果不考慮免租期，租賃期等于租金支付期數(shù)。如租金按年支付，則租賃期數(shù)等于租賃年數(shù)，在確定折現(xiàn)率時(shí)應(yīng)換算成年利率；若租金按季支付，則租賃期數(shù)等于租賃年數(shù)乘以4，在確定折現(xiàn)率時(shí)應(yīng)換算成季利率；若租金按月支付，則租賃期數(shù)等于租賃年數(shù)乘以12，在確定折現(xiàn)率時(shí)應(yīng)換算成月利率。假設(shè)本案例中的租金按月并且在月底支付，租賃期為三年，合同期滿未約定履約購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。對(duì)應(yīng)在EXCEL表中的A11。計(jì)算過(guò)程如下：A11=3*12=36，C11=20%/12。

（三）計(jì)算現(xiàn)值系數(shù)

直接用現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算公式（1-（1+C11） ^（-A11））/C11進(jìn)行計(jì)算，其中折現(xiàn)率、租賃期數(shù)分別取自上述步驟1和步驟2中所確定的數(shù)值，對(duì)應(yīng)在EXCEL表中的D11，即現(xiàn)值系數(shù)D11=（1-（1+C11）^（-A11））/C11=26.91。

（四）確定資產(chǎn)公允市場(chǎng)價(jià)值

理論上，標(biāo)的資產(chǎn)的公允價(jià)值由熟悉市場(chǎng)情況的買(mǎi)賣(mài)雙方在公平交易的條件下所確定的價(jià)格確定。實(shí)務(wù)中，可以考慮取企業(yè)類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格或企業(yè)的集采價(jià)格來(lái)代替。假設(shè)本案例中標(biāo)的資產(chǎn)的近期成交價(jià)格為20，000元，并且無(wú)明確的信息顯示該交易價(jià)格不公允，對(duì)應(yīng)在EXCEL表中的F11。

（五）計(jì)算租金現(xiàn)值的上限

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，租金現(xiàn)值上限為資產(chǎn)公允市場(chǎng)價(jià)值的90%，對(duì)應(yīng)在EXCEL表中的E11。本案例中，相應(yīng)的計(jì)算公式為：E11=F11*90%=18，000元。

（六）得出租金的臨界值

租金臨界值等于租金現(xiàn)值上限除以現(xiàn)值系數(shù)，對(duì)應(yīng)在EXCEL表中的B11。本案例中，相應(yīng)的計(jì)算公式為：B11=E11/D11=668.94元。

（七）判定租賃業(yè)務(wù)形式

結(jié)合圖1-1的租賃形式中其他判定標(biāo)準(zhǔn)及租金臨界值計(jì)算結(jié)果進(jìn)行綜合判斷。如不考慮產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)屬標(biāo)準(zhǔn)等其他判定標(biāo)準(zhǔn)，如果租賃標(biāo)的合同約定每月支付的租金超過(guò)668.94元，該租賃業(yè)務(wù)就應(yīng)該判定為融資租賃；如租賃合同約定每月支付的租金低于668.94元，該租賃業(yè)務(wù)就應(yīng)該判定為經(jīng)營(yíng)租賃。

本應(yīng)用案例中，我們是假定折現(xiàn)率、租賃期數(shù)、資產(chǎn)公允市場(chǎng)價(jià)值為已知，來(lái)推算出每月支付的租金上限，進(jìn)而對(duì)比合同實(shí)際租金來(lái)判定租賃業(yè)務(wù)的形式。當(dāng)然，我們還可以將模板稍加變動(dòng)，用折現(xiàn)率、租賃期數(shù)、資產(chǎn)公允市場(chǎng)價(jià)值、租金中的任意3個(gè)值來(lái)推算第4個(gè)變量，進(jìn)而來(lái)測(cè)算企業(yè)或者供應(yīng)商可以接受的底價(jià)，從而在對(duì)外的商務(wù)過(guò)程中選擇對(duì)企業(yè)有利的合作模式。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國(guó)財(cái)政部會(huì)計(jì)司.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)—租賃.2006.

（作者單位：廣州市番創(chuàng)建筑工程設(shè)計(jì)有限公司）