關于加強房地產企業(yè)資金管理的思考

邵華

【摘 要】房地產行業(yè)是關系到民生的重要支柱產業(yè)，也是典型的資本密集型行業(yè)，具有資金投入量大、占用時間長、投資杠桿高、投資風險高、投資收益高等特點。隨著近年來房價上漲過快、過高，影響民眾生活日益明顯。國家及地方開始陸續(xù)出臺各項房地產行業(yè)發(fā)展的宏觀調控政策、完善金融監(jiān)管，提高了房地產企業(yè)發(fā)展的風險。在經濟發(fā)展的大背景下，房地產企業(yè)的資金管理顯得更為重要。加強企業(yè)的資金管理，提高資金使用效率，確保房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文主要闡述了房地產企業(yè)資金管理的特點及現(xiàn)狀，分析影響資金管理效果的因素，并提出了相應對策和建議。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；資金管理；對策

我國房地產行業(yè)經過30余年發(fā)展，逐步成為我國重要的支柱產業(yè)，不僅能帶動相關經濟的發(fā)展，還影響國計民生。特別是十九大以來習近平總書記提出房子是用來住的、不是用來炒的時代背景下，樓市調控新政不斷落地、信貸政策監(jiān)管加劇、大數(shù)據(jù)下稅收稽查力度增加、住房供應方式多元化，房地產企業(yè)發(fā)展將迎來更多挑戰(zhàn)，融資難度加大、市場準入門檻提高、市場需求調整，給房地產企業(yè)帶來諸多不確定風險。資金作為企業(yè)生存發(fā)展的血液，加強房地產企業(yè)資金管理，防范資金風險，是房地產企業(yè)經營者急需重視的課題。

一、房地產企業(yè)資金管理的特點及現(xiàn)狀

1.房地產企業(yè)資金管理的特點

房地產企業(yè)在項目運營過程中主要分為3個階段：一是項目前期的調研、土地儲備階段；二是項目實施的施工建設階段；三是項目達到銷售節(jié)點的銷售與施工并行階段，項目的不同階段對資金的需求不同，同時對資金管理方式也不同。

第一階段，項目前期儲備階段，主要為自有資金凈投入階段。因受到市場風險因素、金融信貸政策因素、地方土地供應政策的影響，項目前期需要企業(yè)自有資金的投入，如：項目的可行性分析時需要企業(yè)支付的人工成本、管理成本投入，土地使用權獲取時的資金投入，涉及土地拆遷安置補償?shù)馁Y金投入，項目報批報建的人工成本投入、規(guī)劃設計的資金投入，以及相應的資金成本等。該階段資金來源主要為企業(yè)自有資金，資金使用進度可控，資金成本相對外部資金成本較低，資金管理工作的重點是關注資金使用的有效性和時間管理。避免資金使用浪費或大量資金閑置，提高企業(yè)經營成本。

第二階段，項目施工建設階段，利用部分金融機構杠桿資金及自有資金凈投入階段。根據(jù)現(xiàn)有的金融信貸政策，企業(yè)憑借已獲取的土地使用權資本，適時融入金融機構資金，利用金融資金杠桿進行項目的施工建設投入，因未達到項目銷售節(jié)點，企業(yè)尚不能開展銷售，無法取得銷售回款資金流入，所以企業(yè)仍處于資金凈投入階段。該階段需要重點關注融入資金的量、成本和資金到位時間三者之間的平衡管理，項目施工建設資金的有序使用、合理籌劃，同時與金融機構形成良好的溝通機制，有利于金融機構對融入資金的監(jiān)管。

第三階段，銷售與施工并行階段，資金由凈投入逐漸轉變?yōu)橘Y金凈回收階段。根據(jù)國家政策，在房地產企業(yè)達到必要施工截點后可以對商品房實施預售，取得房屋銷售現(xiàn)金流入，緩解企業(yè)資金凈投入壓力。該階段需要重點關注房屋銷售費用使用有效性、銷售房款的應收賬款管理、稅收資金支付及施工建設中的項目資金使用管理。

2.房地產企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀

（1）資金的風險管控體系不健全，資金管理部門不能充分發(fā)揮作用

根據(jù)上市公司公開資料顯示A股房地產企業(yè)163余家，平均資產負債率達70%～80%，可見資金杠桿較高。行業(yè)盈利能力持續(xù)下滑，企業(yè)經營風險增加。驅使房地產企業(yè)經營者愿意承受較大風險，一方面是投資回報率高的利誘；另一方面是資金管理風險意識淡薄，未能建立有效風險管控體系，資金管理部門不能充分發(fā)揮風險提示、預警作用，使得房地產企業(yè)負債率維持在較高水平，財務穩(wěn)健性降低，影響企業(yè)發(fā)展持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

（2）資金管理的制度不完善，資金管理工作流于形式

隨著房地產企業(yè)發(fā)展，資金需求量不斷增加。企業(yè)開始意識到資金管理的重要性，并擬定相應的資金管理制度，例如：資金預算管理制度、重大資金使用審批權限管理制度、及相應的資金管理考核制度等。但由于該項工作未能得到企業(yè)足夠的重視，不能充分調動企業(yè)資源支持，造成制度不能落實或者落實不到位等現(xiàn)象出現(xiàn)，預算與實際偏差較大、拆分金額逃避重大資金使用審批、責任人處罰偏輕等，使得資金管理工作流于形式，不能有效的為企業(yè)服務。

（3）融資渠道單一，融資成本較高

房地產企業(yè)資金來源主要為企業(yè)歷年留存收益、以企業(yè)為借款主體的金融機構融資和以購房人為借款主體的個人按揭融資。受到企業(yè)歷年留存收益有限，購房者按揭資金到位時間局限等影響，金融機構融資成為滿足項目建設、自身發(fā)展、緩解資金壓力的主要方式。隨著金融機構監(jiān)管不斷完善，信貸政策收緊，融資難度逐年增加。目前，房地產企業(yè)主要依賴銀行貸款、基金和信托等金融機構融資，在融資額度受到抵押物體量、庫存去化率、市場供需等因素影響。融資期限受到金融政策、企業(yè)資信情況等雙重影響下，房地產企業(yè)普遍存在融資額不足、融資成本高、償還債務壓力大等問題，使得房地產企業(yè)發(fā)展受到限制，經營風險不斷提高。

（4）資金賬戶管理的模式老舊，影響資金管理效率

房地產公司一般多個項目公司同時運營，資金分散在多地區(qū)、多銀行，因管理技術老舊未能實現(xiàn)資金及時歸集、統(tǒng)籌管理，造成企業(yè)無法及時了解資金的全盤情況、不易發(fā)現(xiàn)資金運行中的問題和隱患，影響資金管理的效率，造成資金成本的浪費。對分子公司的資金存量及其運營狀況無法實施有效監(jiān)督和管控，造成各公司之間資金不均衡、資金不能有效配置，出現(xiàn)閑置資金或臨時資金短缺等經營風險，從而增加企業(yè)資金成本。

二、影響房地產企業(yè)資金管理效果的因素

1.經營者對資金管理特性的認識程度，是決定資金管理的效果先決因素

企業(yè)資源是有限的，如果經營者充分認識資金管理的重要性，必將在資金管理工作中增加相應的資源配置，確保該項工作達到預期目的。例如：加大資金管理的部門權責、增加資金管理的人員配置、資金管理人員參與重大投融資事項的決策、提高資金管理部門的績效考核力度、對各項目公司的績效考核中增加資金管理工作指標等。充分調動資金管理人員的工作積極性，給予資金管理部門參與企業(yè)經營的話語權，重視資金管理部門的意見。反則，如果資金管理工作得不到經營者足夠的支持，各部門不能積極配合資金管理工作，最終資金管理工作將流于形式，造成管理成本的浪費，增加資金流動性的風險，影響企業(yè)的平穩(wěn)、持續(xù)經營、企業(yè)信用評級，損害投資者利益。

2.不斷完善資金管理制度及監(jiān)管，是提高資金管理質量的基礎和保障

俗話說，無規(guī)矩不成方圓。管理制度就是企業(yè)資金管理的“規(guī)和矩”，要實現(xiàn)企業(yè)資金管理有效，就必須重視制度建設及制度監(jiān)管工作。隨著企業(yè)資金管理工作經驗的不斷積累，結合企業(yè)自身特點逐步完善資金管理制度。例如：企業(yè)資金預算制度，以資金預算為抓手，可合理安排資金使用，提前提示資金風險并采取預防措施；資金融資制度，規(guī)范融資工作內容，把控企業(yè)融資規(guī)模，鼓勵適度融資獎勵，合理控制資金成本；資金審批權限制度，根據(jù)不同資金額度設置不同審批權限，加大重大資金使用管理，加強內控風險管理；資金賬戶集中管理制度，利用新的金融系統(tǒng)工具及時歸集統(tǒng)一監(jiān)管，提高資金合力，避免資金的浪費或不均衡風險；應收賬款管理制度，加強應收賬款和存貨周轉率的管理，及時收回資金，提高資金使用效率；資金管理檢查制度，定期或不定期開展資金管理的檢查工作，確保有關資金管理制度能真正落地實施；資金管理考核制度，是資金管理制度能否落實的又一保障。如果企業(yè)沒有完善的制度、沒有有效的監(jiān)管、沒有激勵的政策，企業(yè)資金管理工作將無法得到有效實施，企業(yè)的防控風險能力將得不到保障，企業(yè)經營風險將不同程度受到影響。

3.加強專業(yè)人員隊伍建設，是影響資金管理的重要要素

資金是企業(yè)生存發(fā)展的血液，涉及到房地產企業(yè)的各個方面，需要專業(yè)的人才隊伍進行資金管理。其中應涵蓋房地產行業(yè)設計、施工、銷售、財務、融資等各職能工作人才，負責資金預算審核管理、預算執(zhí)行過程中監(jiān)管審批、資金回收考核管理、融資評估管理、企業(yè)信用維護管理等工作。不能僅由財務部、運營部等一兩個部門負責資金管理工作，因為單一部門受到作業(yè)務局限性限制，無法從全局著想，影響資金管理工作的實施效果。

三、改善房地產企業(yè)資金管理的建議

1.完善資金管理的風控體系，加強內部控制

強化資金管理的風控意識，尤其是加強經營者資金管理的意識，關注資金的投入風險性評估、資金使用的跟蹤管理，有效規(guī)避企業(yè)運營風險，保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。建立資金管理的專門機構，優(yōu)化資金管理的組織架構，成立資金管理工作小組，直接對董事會負責，參與企業(yè)的重大投融資決策。配備專業(yè)的崗位人才，擬定明晰的崗位職責，定期對崗位人員進行培訓和工作考核。建立資金管理的風控流程，及時收集整理企業(yè)運營各項數(shù)據(jù)指標，對照資金管理風險控制點，結合外部各項信息，應對資金管理過程中各項可控風險。

2.建立建全企業(yè)資金管理的制度，提高執(zhí)行力和工作效率

房地產企業(yè)需要結合自己企業(yè)經營特點，制定符合實際的資金管理制度，提高企業(yè)資金管理工作質量。通過強化資金管理的制度建設，加強內部審計監(jiān)督管理，保證各項制度得以有效實施。資金預算管理制度是各項制度建設的基礎，實現(xiàn)以預算為抓手的資金管理模式，提高防范風險能力。審計監(jiān)督制度是保障，定期或不定期開展內部資金管理風控檢查工作，發(fā)現(xiàn)隱藏的資金管理風險，及時預警并適當采取預防措施。實施有效的資金管理考核制度，是規(guī)避風險發(fā)生，維護企業(yè)良好信用有效手段，為確保資金管理的目標達成和企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)健經營保駕護航。

3.推行資金集中管理，優(yōu)化資金配置

隨著金融信息化工具的不斷創(chuàng)新，企業(yè)利用先進的信息化手段，可以實現(xiàn)跨地區(qū)、跨銀行的資金及時歸集，統(tǒng)一集中管理。建立內部資金集中管理制度，有效避免因資金存放分散，而無法及時了解資金總體情況，進而無法實現(xiàn)資金的統(tǒng)籌管理工作需求。加強了對各銀行賬戶及時監(jiān)管，便于對分子公司資金的收支情況把控，降低企業(yè)因信息不對稱而產生的經營風險。發(fā)揮資金集中優(yōu)勢，將有限的資金配置至高收益項目中，提高企業(yè)盈利能力，降低資金融資成本和資金時間成本，提升企業(yè)綜合競爭力。

4.開拓融資渠道，降低企業(yè)融資風險

隨著國家金融體制改革不斷深化，融資渠道不斷擴充，由原來的單一融資模式轉變?yōu)槎鄬哟稳谫Y模式。創(chuàng)業(yè)板、新三板等新融資平臺出現(xiàn)，資產證券化政策的實施，使得房地產企業(yè)融資方式，由原來的銀行、信托機構的間接融資，轉變?yōu)楣蓹嗳谫Y、債權融資、基金融資或聯(lián)合開發(fā)等多層次融資。企業(yè)可根據(jù)項目體量配合適當?shù)娜谫Y規(guī)模，形成符合需求的融資組合，分攤資金風險、降低融資成本，提高融資能力的目的。

四、結論

本文闡述了房地產行業(yè)資金管理中資金投入量大、占用時間長的特點，描述了資金管理流于形式、融資渠道單一且融資成本高的現(xiàn)狀，分析了影響資金管理的3個因素，提出了做好企業(yè)的風控管理，維護好企業(yè)的各項信用資質，建立建全資金管理體系，提高資金使用效率，科學評估資金預算，確保企業(yè)資金流安全、平穩(wěn)運營。降低企業(yè)風險，提高公司綜合競爭力，促進企業(yè)長期發(fā)展。

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