摘 要：我國現(xiàn)行《中華人民共和國契稅暫行條例自1997年開始實施，在保護產(chǎn)權所有人合法權益、增加財政收入等方面發(fā)揮了積極作用。隨著契稅執(zhí)法環(huán)境 越來越復雜，風險越來越高，契稅征管難度不斷增加。研究與解決當前契稅政策及征收管理過程中的問題，對完善地方稅體系至關重要。本文在介紹契稅征管現(xiàn)狀基礎上從契稅政策的落實情況及征收管理兩方面剖析契稅 征收管理中存在的問題及潛在執(zhí)法風險，并從完善稅制、加強征管等方面提出了相應的對策與建議。 關鍵詞：契稅 財產(chǎn)稅 地方稅 征收管理 一、契稅征收管理現(xiàn)狀 自 1994 年分稅制改革以來，契稅收入全部歸 屬地方，是地方稅體系中極具發(fā)展?jié)摿Φ亩惙N。 契稅主要針對土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移計稅，它是 房地產(chǎn)市場最為敏感的“測溫計”。2010年以后，受 到房地產(chǎn)市場“降溫”影響，契稅增幅呈現(xiàn)回落態(tài) 勢，明顯低于地方稅總體增幅，2014年增幅創(chuàng)3.69% 的歷史新低。盡管如此，契稅在地方稅收收入中所 占比重依然較大，2014年全國契稅總收入達到3 986 億元，占地方稅收收入總量的 5.3%，超過城市維護 建設稅、土地增值稅，成為地方稅第四大稅種。部分 地區(qū)契稅收入甚至穩(wěn)居地方稅收收入前三名。 隨著“營改增”的全面展開，營業(yè)稅已經(jīng)不復存在，地方稅體系中失去占比約四成的主體稅種，各地均面臨著培育新的主體稅種的考驗。就主體稅種應具備的條件而言，以房地產(chǎn)稅、契稅為主的財產(chǎn)稅充當?shù)胤蕉愔黧w稅種最為合適，原因在于財產(chǎn)稅稅基具有非流動性、普遍性和獨立性的特點，最符合稅收的受益原則，外加其稅源豐富，具有增長潛力，稅目調(diào)節(jié)目標具有明顯的區(qū)域性特征，適合地方征管。 二、契稅征收管理中存在的問題與風險（一）契稅政策規(guī)定疑點多，爭議大 1. 征稅對象的范圍?！稐l例》規(guī)定，契稅僅對 土地使用權的出讓、轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)讓征 收。近年來，各地加快推進小城鎮(zhèn)建設，開發(fā)建設了許多小產(chǎn)權房，甚至有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也參 與其中，與正規(guī)商品房交易無異，但小產(chǎn)權房不依 法擁有完整所有權，征收契稅沒有依據(jù)，不征又顯失公平。2. 納稅義務發(fā)生時間的確定?！稐l例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當 天。”這一政策適用于現(xiàn)房與二手房的交易，但對 期房預售并不合適。當前，房地產(chǎn)公司在取得房屋 預售許可證時，便能與購房者簽訂《商品房買賣合 同》，若按規(guī)定以簽訂合同時間確定為納稅義務發(fā)生時間，會在執(zhí)行中出現(xiàn)許多矛盾和問題。預售房 實際面積與預售面積可能存在差異，形成房屋價款 與合同金額不一致，從而造成契稅征收依據(jù)失實。 （二）契稅執(zhí)法環(huán)境較復雜，風險高 1. 計稅依據(jù)的確定?！稐l例》第四條規(guī)定：“成 交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核 定?！庇捎诟鞯厥袌霾町惔螅朔N情況下稅務機關很難準確把握標準尺度。有部分地區(qū)不采用 評估系統(tǒng)和機構(gòu)評估價，只依據(jù)合同金額計稅，造成 合同簽訂隨意性大，征納雙方討價還價，同樣削弱了稅法的剛性，也為違法違規(guī)行為提供了條件。 2.監(jiān)管手段的缺失?，F(xiàn)行契稅征管既無規(guī)范 的流程，又無統(tǒng)一的標準，也無嚴謹?shù)谋O(jiān)控機制。 一是地稅部門在契稅征管過程中缺乏必要的監(jiān)控。 例如，在稅款征收方面對計稅依據(jù)沒有后續(xù)審計制 度；在減免稅環(huán)節(jié)，只做形式上的審批，對減免事 項的真實性沒有審核與監(jiān)督，也沒有做到跟蹤管 理。二是我國信息化程度不高，影響監(jiān)控水平。房產(chǎn)數(shù)據(jù)登記與公開在我國推行尚待時日且第三方數(shù) 據(jù)共享與應用水平不高，例如房產(chǎn)數(shù)量、市場價值、購銷合同、持有人財產(chǎn)登記等基礎數(shù)據(jù)完整性、真實性、準確性不高，給地稅部門確認計稅依據(jù)，審核減免稅增加了難度。 三、加強契稅征收管理的對策及建議 （一）推進契稅法制建設 針對目前契稅法律地位弱化的現(xiàn)狀，一方面應 加快推進實體法建設，將《條例》及實施細則修訂完善工作提上日程，著力推進契稅立法，結(jié)合當前 新的征管環(huán)境和不動產(chǎn)登記管理等規(guī)定，對征收范 圍、計稅依據(jù)、納稅義務發(fā)生時間、申報繳納期限、 滯納金加收、行政處罰等內(nèi)容進行明確，尤其在自 由裁量方面要有所限制，統(tǒng)一執(zhí)法口徑，減少執(zhí)法 爭議。另一方面應彌補程序法缺失的情況，抓緊制定契稅征收管理辦法，對執(zhí)法流程、執(zhí)法標準以及 后續(xù)管理等相關事項進行明確，強化執(zhí)法剛性。 （二）提升契稅監(jiān)控質(zhì)量 一是從制度入手，加強契稅基礎數(shù)據(jù)管理機制、房地產(chǎn)評估機制、契稅后續(xù)保障機制等配套機 制建設；二是從流程入手，建立完整、嚴謹?shù)钠醵?辦稅流程，規(guī)范崗位職能，實現(xiàn)全流程、全方位監(jiān) 控；三是從管理入手，主動開發(fā)第三方證明驗證平臺，對第三方提供的證明及相關資料進行有效審 核；四是從風險入手，加強契稅征管風險點的識 別，構(gòu)建風險模型建設，提升風險應對質(zhì)效。 （三）落實部門協(xié)作機制 契稅征收處于房地產(chǎn)管理的中間環(huán)節(jié)，要實現(xiàn)源頭控稅，落實“以證控稅”、“先稅后證”的程序，必須與土地、房屋管理部門及房地產(chǎn)企業(yè)保持緊密 合作。要通過立法明確房屋、土地等部門在契稅管 理中的義務與責任，加強第三方數(shù)據(jù)管理平臺建 設，保證土地、房屋等基礎數(shù)據(jù)質(zhì)量，深化第三方 信息數(shù)據(jù)的應用。加強地稅部門間的協(xié)作，定期組織契稅征管聯(lián)席會議，深入分析契稅征管工作中的 問題及風險，共同研究解決措施。 （四）加快信息網(wǎng)絡建設 加快全國房地產(chǎn)信息網(wǎng)上登記，定期發(fā)布各地房地產(chǎn)價格指數(shù)，在全國范圍內(nèi)建設由土地、房屋、契稅管理部門共同組建的契稅征管信息網(wǎng)，為契稅征管提供堅實的基礎。建立科學合理的房屋計稅價格信息平臺，會同房管局、物價局在調(diào)查、測 算的基礎上聯(lián)合公布各住宅小區(qū)二手房市場平均交易價格，以此作為計稅價格核定的基本依據(jù)，按照 一定的浮動幅度和樓層系數(shù)核定某小區(qū)的最低計稅 價格，凡低于最低計稅價格的一律按核定的最低計稅價格納稅，堵塞二手房交易稅收漏洞。同時，進一步落實綜合治稅，加強契稅政策宣傳與輔導，對征收范圍、征收標準以及欠稅情況進行公告，積極 引導社會各界參與協(xié)稅護稅工作。 作者簡介：郭曉東（1991—），男，山西祁縣人，山西財經(jīng)大學2015（法學）學術碩士研究生，研究方向：經(jīng)濟法.課題項目：契稅制度改革研究編號：K133013