凌德玉

摘 要：隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，不斷增長(zhǎng)的城市人口與持續(xù)升級(jí)的功能需求，對(duì)現(xiàn)代城市的建設(shè)與發(fā)展提出了新的要求。舊城改造是提升城市形象和改善人民生活的有效手段。本文在闡述容積率相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，根據(jù)投入產(chǎn)出理論，提出了舊城改造容積率測(cè)算模型，分析了容積率與利潤(rùn)率之間的具體關(guān)系。舊城改造實(shí)施人員可據(jù)此提出適宜的舊城改造方案。

關(guān)鍵詞：舊城改造；容積率；利潤(rùn)率

1 引言

舊城改造，作為一項(xiàng)民生工程，有著勢(shì)在必行的趨勢(shì)，但其龐大的資金需求已成為舊城改造的主要障礙。政府主管部門(mén)在主導(dǎo)舊城改造的前期，在拆遷任務(wù)和財(cái)政收入的雙重壓力下，通常的做法是先行出讓有較高回報(bào)率的舊城地塊。而其直接后果是，在拆遷較低價(jià)值地塊時(shí)，資金問(wèn)題將更難解決，嚴(yán)重影響了拆遷進(jìn)度，導(dǎo)致了當(dāng)?shù)夭疬w居民的生活水平遲遲得不到改善。在舊城改造過(guò)程中，由于舊城改造本身的復(fù)雜性和政府在制定舊城改造開(kāi)發(fā)及規(guī)劃方案的欠合理性，使得舊城改造步履艱難。舊城改造開(kāi)發(fā)和規(guī)劃方案的制定與容積率存在密切的聯(lián)系，因此，容積率成為舊城改造討論的焦點(diǎn)之一。

2 容積率相關(guān)概念

建筑容積率是指地上建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。容積率用來(lái)表示城市土地利用強(qiáng)度，而經(jīng)濟(jì)容積率則是應(yīng)用于城市土地利用潛力評(píng)價(jià)。趙奎濤等在2005 年第一次提出經(jīng)濟(jì)容積率的概念，并將其定義為：“在開(kāi)發(fā)一定用途的宗地時(shí)，能取得的行業(yè)法定利潤(rùn)時(shí)得到的容積率大小”，明確了“經(jīng)濟(jì)容積率是區(qū)間”。咸寶林等對(duì)經(jīng)濟(jì)容積率進(jìn)行了修正：行業(yè)法定利潤(rùn)這一說(shuō)法已經(jīng)過(guò)時(shí)，應(yīng)采用最低基準(zhǔn)總投資利潤(rùn)率來(lái)確定經(jīng)濟(jì)容積率區(qū)間。

容積率的上限取決于生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境質(zhì)量的基本要求，而容積率的下限取決于投資者能承受的最高樓面地價(jià)。本文在進(jìn)行容積率的上下限分析時(shí)，主要從政策和規(guī)劃的角度進(jìn)行考慮。容積率的規(guī)劃調(diào)控主要體現(xiàn)在分區(qū)數(shù)值的控制上。為了防止過(guò)度追求利潤(rùn)而造成居住環(huán)境的破壞，多數(shù)城市分區(qū)規(guī)劃需對(duì)住宅最高容積率和最高建筑密度進(jìn)行控制。因此，容積率上限值通過(guò)城市的整體形象、空間形態(tài)和生態(tài)、社會(huì)環(huán)境來(lái)確定的，而容積率的下限主要是保證土地經(jīng)濟(jì)利用效益，防止土地資源浪費(fèi)，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展而規(guī)定的。容積率是建筑密度和層高的乘積，在各省市的《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》都有建筑密度和建筑容積率控制指標(biāo)表，該表限定了建筑密度和建筑容積率的上限值。目前容積率下限一般只適用于工業(yè)類(lèi)用地，在居住類(lèi)建筑容積率還沒(méi)有進(jìn)行容積率下限的規(guī)定。

3 舊城改造開(kāi)發(fā)容積率測(cè)算模型

開(kāi)發(fā)容量測(cè)算模型的理論基礎(chǔ)是投入產(chǎn)出分析?；驹硎峭ㄟ^(guò)投入和產(chǎn)出間的平衡關(guān)系計(jì)算出合理容積率。其中，開(kāi)發(fā)總投入主要包括土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及一定的利潤(rùn)；開(kāi)發(fā)總產(chǎn)出為所開(kāi)發(fā)房屋類(lèi)型的銷(xiāo)售收入。設(shè)R為規(guī)劃容積率，貸款利息按照復(fù)利進(jìn)行計(jì)算，費(fèi)用均折算為單位建筑面積上的費(fèi)用。具體推導(dǎo)過(guò)程如下：

3.1 土地成本測(cè)算

土地成本包括土地出讓地價(jià)、拆遷安置費(fèi)、稅金和手續(xù)貸款利息費(fèi)以及貸款利息。

（1） 土地出讓地價(jià)

設(shè)P1為單位土地出讓地價(jià)，進(jìn)行拍賣(mài)的土地以拍賣(mài)地價(jià)款來(lái)計(jì)算，土地出讓地價(jià)的底價(jià)包括土地使用權(quán)出讓金和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，政府對(duì)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按照土地使用等級(jí)和土地使用性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)依據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中地塊的具體情況而定。折算成單位建筑面積的土地出讓地價(jià)為P1/R。

（2） 拆遷安置費(fèi)

設(shè)C0為單位土地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用單價(jià)（元/m2），根據(jù)被拆遷地塊的現(xiàn)狀和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于已確定拆遷方案的地塊，C0一般為定值。折算成單位建筑面積的拆遷安置費(fèi)用為C0/R。

（3） 稅金和手續(xù)費(fèi)

設(shè)T1為費(fèi)率，λ為土地取得手續(xù)費(fèi)率。一般稅率和費(fèi)率的取值為固定的比例，影響稅費(fèi)的主要因素是其計(jì)稅基數(shù)和計(jì)費(fèi)基數(shù)。對(duì)于土地交易時(shí)期的稅費(fèi)T1和λ以土地的交易合同價(jià)為基數(shù)進(jìn)行計(jì)價(jià)。則單位建筑面積的稅金和手續(xù)費(fèi)用為P1（T1+λ）/R。

（4） 貸款利息

3.2 房屋開(kāi)發(fā)成本

房屋開(kāi)發(fā)成本包括工程成本、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、管理費(fèi)用、貸款利息、銷(xiāo)售期稅費(fèi)。

（1） 工程費(fèi)用

設(shè)定單位建筑面積的工程成本為C（元/m2 ） ，包括前期工程費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用和規(guī)費(fèi)等。C受層高的影響而變化，根據(jù)不同的層高范圍按照當(dāng)?shù)夭煌母潘阒笜?biāo)進(jìn)行計(jì)算，一般隨著層數(shù)的增加，單位建筑面積的工程費(fèi)用會(huì)減少，但隨著層數(shù)的繼續(xù)增加，相關(guān)的配套設(shè)施承載量需要更大，C隨著層數(shù)的增加而變大。

（2）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)和預(yù)備費(fèi)

設(shè)T2為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期的稅率； α為管理費(fèi)費(fèi)率，取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理水平；β為預(yù)備費(fèi)費(fèi)率，預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)所在地區(qū)和所在企業(yè)不同而不同。開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)，管理費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用均以建筑承包合同等為基數(shù)進(jìn)行計(jì)價(jià)，則開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)為C* T2，管理費(fèi)用為C*α，預(yù)備費(fèi)為C*β。

（3） 貸款利息

設(shè)K2為貸款所占房屋開(kāi)發(fā)期間所發(fā)生費(fèi)用比例，計(jì)算基數(shù)為①和②，n2為該貸款使用年限。則房屋開(kāi)發(fā)期間的貸款利息為C （ 1 + T2 + α + β） K2[（1 + i） n2 -1]。

（4） 銷(xiāo)售期稅費(fèi)

銷(xiāo)售期稅費(fèi)包括銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)。設(shè)γ為銷(xiāo)售成本系數(shù)，其取值與開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理水平有關(guān)；設(shè)T3為銷(xiāo)售期稅率；設(shè)所開(kāi)發(fā)房屋售價(jià)為P0，銷(xiāo)售價(jià)格P0除與房屋成本有關(guān)系外，與房屋本身的產(chǎn)品的屬性也有關(guān)，如建筑密度、層高、綠化情況等等，當(dāng)容積率變大時(shí)，居民對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)欲有時(shí)也會(huì)有所下降，除此之外，房地產(chǎn)受市場(chǎng)的情況影響較大，受房地產(chǎn)所處的地理位置、交通環(huán)境以及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于利潤(rùn)的期望有很大的關(guān)系，可以通過(guò)其他的方法進(jìn)行估算，如類(lèi)似于市場(chǎng)比較法的可比樓盤(pán)量化定價(jià)模型進(jìn)行估算。銷(xiāo)售費(fèi)用的計(jì)費(fèi)基數(shù)為售價(jià)，則銷(xiāo)售期間稅費(fèi)為（γ+ T3）P0。

4結(jié)束語(yǔ)

政府在實(shí)施舊城改造時(shí)，加強(qiáng)對(duì)舊城改造的投入產(chǎn)出分析，分析容積率與利潤(rùn)之間的關(guān)系，從舊城改造的整體出發(fā)，制定科學(xué)合理的舊城改造開(kāi)發(fā)方案。合理規(guī)劃是促進(jìn)舊城改造工作高效、有序進(jìn)行的先導(dǎo)和基礎(chǔ)。在實(shí)際規(guī)劃中應(yīng)結(jié)合舊城改造地塊的現(xiàn)狀，從經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和空間形態(tài)等多方面考慮，分析各方之間的關(guān)系和結(jié)合點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃容積率控制的剛性和彈性的結(jié)合，保障土地的集約化利用，實(shí)現(xiàn)舊城改造的質(zhì)量和效率雙目標(biāo)。

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