我國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格蘊(yùn)涵的矛盾和土地管理模式的變革探析

王朝輝

【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格是當(dāng)下宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一主要問(wèn)題，一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)得更為突出。本文對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格所蘊(yùn)含的各個(gè)內(nèi)在的矛盾進(jìn)行闡釋，對(duì)于目前的土地運(yùn)行模式所存有的各個(gè)缺陷進(jìn)行分析說(shuō)明，并對(duì)我國(guó)一線城市房地產(chǎn)的土地管理模式提出點(diǎn)建議。

【關(guān)鍵詞】管理模式；內(nèi)在矛盾；房產(chǎn)價(jià)格

1、一線城市房地產(chǎn)價(jià)格所存在的各類內(nèi)在矛盾與引致的問(wèn)題

一線城市房地產(chǎn)價(jià)格作為租金資本化的構(gòu)成主要元素，而建筑租金、位置租金與生產(chǎn)租金是租金的主要構(gòu)成元素，占用建筑所需支付的價(jià)格便是建筑租金，基于位置所帶來(lái)優(yōu)越性以及對(duì)應(yīng)各類節(jié)約的費(fèi)用而需付出租金即是位置租金，而生產(chǎn)租金與農(nóng)業(yè)租金類似，一般用單位土地所對(duì)應(yīng)的GDP來(lái)進(jìn)行衡量。以上三類租金都是基于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制而產(chǎn)生的房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)所具備的價(jià)值是歷年來(lái)各種租金的貼現(xiàn)的總和?；谶@個(gè)理論與從實(shí)際的狀況作為出發(fā)點(diǎn)可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格存在著鮮明的內(nèi)在矛盾：

（1）伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一線房?jī)r(jià)和人們的收入比例明顯偏高。房地產(chǎn)價(jià)格和當(dāng)?shù)厝藗兊氖杖氡嚷始词欠康禺a(chǎn)的相對(duì)價(jià)格。中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，同時(shí)城市化的進(jìn)程速率也日益加速，隨之而帶來(lái)的預(yù)期與期望令位置租金與生產(chǎn)租金不斷地上調(diào)，這也令當(dāng)下的房?jī)r(jià)大于當(dāng)?shù)赝诘慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。而站在購(gòu)房者的立場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)所具備的價(jià)值是以后收入的物化體現(xiàn)，按照理性預(yù)期的理論，居民收入在未來(lái)也能與房地產(chǎn)價(jià)格一同上漲，同時(shí)個(gè)人住宅需求也令高房?jī)r(jià)可成為可能，所以房?jī)r(jià)必然比當(dāng)下的居民收入偏高。

（2）市場(chǎng)房?jī)r(jià)由該國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所影響，中國(guó)作為發(fā)展中的國(guó)家，其居民收入水平、國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平與程度、一線城市的成長(zhǎng)狀況和各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家相對(duì)應(yīng)城市仍然存有較大的距離、差距，這也令中國(guó)的位置租金與生產(chǎn)租金比發(fā)達(dá)國(guó)家城市房?jī)r(jià)偏低。

（3）導(dǎo)致國(guó)家的一線城市受到投資者熱捧，房?jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)的原因主要是房地產(chǎn)投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度、對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲念A(yù)期。另一方面，預(yù)期房?jī)r(jià)的上漲會(huì)吸引大量的投資資金，畢竟中國(guó)的資金寬裕，而信貸卻緊張，加上國(guó)內(nèi)的投資渠道較為短缺，因此各類閑置的資金為尋求利潤(rùn)、投資收入而投入到房地產(chǎn)投資之中。

（4）各類投資性的購(gòu)房資金不斷涌入會(huì)抬高房?jī)r(jià)，同時(shí)外國(guó)資金也主要流入到高檔的房產(chǎn)之中，為此開(kāi)發(fā)商們都會(huì)將資金投入到大戶型與高檔住房里，這大大提升居民購(gòu)房與土地住宅供給之間的矛盾。

（5）基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與速度，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都期望于房?jī)r(jià)的上漲，在房地產(chǎn)價(jià)格下跌的時(shí)候表現(xiàn)得更為突出。比如在1997年之后，國(guó)內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)面積與土地的面積的比例仍明顯偏低，在2000年到2003其比例一直保持在六七成左右，在2004年之后地方政府運(yùn)用地根與銀根對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，為此土地開(kāi)發(fā)比率降低到五成。按照央行的統(tǒng)計(jì)，2004年在國(guó)內(nèi)的調(diào)控下土地的開(kāi)發(fā)儲(chǔ)存面積就僅有兩億平方米，這使得調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格政策的效果大大得到削弱。

從以上敘述可看出國(guó)內(nèi)較高的相對(duì)價(jià)格與較低的絕對(duì)價(jià)格是當(dāng)下房地產(chǎn)價(jià)格的主要矛盾。對(duì)于經(jīng)濟(jì)預(yù)期偏好傾向、各類投資性的購(gòu)房資金、國(guó)內(nèi)一線城市的房?jī)r(jià)的絕對(duì)價(jià)格不斷提速，一線城市的絕對(duì)價(jià)格也日漸提高，這都催生與加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的各類矛盾。

2、土地管理模式存在的缺陷

中國(guó)目前的土地管理是由國(guó)家進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度、開(kāi)發(fā)、征用、管理。這樣的模式能起到規(guī)范市場(chǎng)的作用，并具備強(qiáng)大的宏觀調(diào)控能力與規(guī)劃城市基礎(chǔ)布局等優(yōu)點(diǎn)，但仍存有一些缺陷與問(wèn)題。

（1）目前的土地供應(yīng)模式不適合當(dāng)下的土地所有制，制度能決定市場(chǎng)的使用權(quán)以及相應(yīng)的運(yùn)行狀態(tài)，和歐美國(guó)家的土地私有制和所有權(quán)不同，土地價(jià)格、成本價(jià)格都基于市場(chǎng)進(jìn)行變化，土地的所有權(quán)是具有增值收益而不是土地的使用權(quán)。如果只是單純的土地使用權(quán)并不具有增值對(duì)應(yīng)的收益，不可能引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格所來(lái)帶的內(nèi)在矛盾，而中國(guó)目前使用的土地管理模式令土地在轉(zhuǎn)讓之后，國(guó)家便失去擁有土地增值所帶來(lái)的收益，這個(gè)收益主要讓渡到土地的所有者，從而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在矛盾。

（2）較高的土地溢價(jià)會(huì)誘發(fā)地方政府?dāng)D占地方農(nóng)用土地的欲望。伴隨著一線城市的拓展與成長(zhǎng)，周圍的城市農(nóng)用土地對(duì)應(yīng)的位置租金會(huì)進(jìn)一步上調(diào)，在農(nóng)轉(zhuǎn)非的巨大收入影響下，占用農(nóng)用土地、耕地等現(xiàn)象都常有發(fā)生。

（3）高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的利潤(rùn)主要都返回到政府手中，而政府一般會(huì)將這些資金用于城市規(guī)劃建設(shè)中，進(jìn)而提升各類消費(fèi)，令居民的日常消費(fèi)進(jìn)一步提升。

3、土地管理模式的政策建議

土地地租模式能避免投資者或居民利用購(gòu)買房屋而獲取到土地房產(chǎn)的增值收益這類投機(jī)行為，減少房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速率逐年進(jìn)行地租的收取，令經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平同土地價(jià)格相匹配，進(jìn)而提升土地的絕對(duì)價(jià)格，從而削弱一線城市房地產(chǎn)的內(nèi)在矛盾。

具體的措施為按照土地的出讓成本，按經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速率來(lái)收取地租；當(dāng)房地產(chǎn)土地對(duì)應(yīng)的法律期限到期后按照原來(lái)的購(gòu)買住房特征進(jìn)行征稅；健全完善各類交易稅機(jī)制，建立成一個(gè)完善、有機(jī)的一線城市房地產(chǎn)稅收征收統(tǒng)一體系；建立健全土地管理對(duì)應(yīng)的法律制度。

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