農(nóng)村房地一體確權登記發(fā)證有關問題的探討

倪鳳娣

【摘要】關于農(nóng)村房地一體的確權登記和發(fā)證，一直以來都是我們國家農(nóng)村工作中的一個重要項目，隨著我國依法治國戰(zhàn)略的發(fā)展，相關的法律法規(guī)也得到了完善。本文將對中國農(nóng)村房地確權的發(fā)展歷史、房地確權登記發(fā)證需要的文件、房地確權登記需要進行的調(diào)查內(nèi)容還有目前房地確權登記調(diào)查工作中存在的問題等方面進行研究。

【關鍵詞】農(nóng)村；房地一體；確權登記發(fā)證

我國國土面積世界第三，也是世界人口數(shù)量最大的國家，由于經(jīng)濟以及社會等多方面的原因，目前我國還存在著相當多數(shù)量的農(nóng)村，在這些農(nóng)村中，關于房產(chǎn)和土地的確權一直是一個難題。隨著改革開放的不斷深入，中國農(nóng)村的經(jīng)濟逐漸發(fā)展，對于農(nóng)村土地的經(jīng)濟附加值提高，民眾的財產(chǎn)法律保護意識也越來越高。

1、中國農(nóng)村房地確權的發(fā)展概況

中國的農(nóng)村土地確權發(fā)展主要經(jīng)過了三個階段，第一階段是新中國成立初期施行的土地改革政策，這段時期農(nóng)村土地確權的轉(zhuǎn)變主要是廢除新中國成立前的封建土地所有制，實行新的社會主義土地公有制，國家擁有土地的所有權，農(nóng)民擁有土地的使用權。

第二個階段是六十年代到八十年代的人民公社時期，由于這段時期實行計劃經(jīng)濟，農(nóng)村宅基地的確權制度是一種集體化管理生產(chǎn)資料的制度。因此，農(nóng)民的宅基地所有權歸屬于合作社或生產(chǎn)小隊，由他們進行宅基地的使用權分配。

第三個階段是改革開放以來，中國實行計劃經(jīng)濟與市場經(jīng)濟并行的模式，農(nóng)村的宅基地確權也發(fā)生了改變，農(nóng)民在進行宅基地的確權登記時，需要經(jīng)過政府的審批。這種審批制度，其實早在人民公社時期就已經(jīng)存在了，但由于當時經(jīng)濟發(fā)展水平低，房產(chǎn)和土地的附加值也低，審批也只是進行簡單的備案處理。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民加大了建房的力度，由此使得農(nóng)村的土地與房產(chǎn)經(jīng)濟附加值也越來越高，對于房地確權的登記發(fā)證工作也越來越重視[1]。

2、農(nóng)村房地一體確權登記發(fā)證

2.1收集權屬材料

要進行農(nóng)村房地一體的確權登記發(fā)證，首先要做的是對房產(chǎn)和地產(chǎn)的權屬進行認定，在進行權屬認定的階段，需要民眾提供大量的證明材料。目前農(nóng)村內(nèi)存在的權源材料主要有以下幾種：

1）各類歷史證明材料，主要包括有鄉(xiāng)村內(nèi)簽發(fā)的證明材料、宅基地審批申請表等。由于當事人無法提供有效的權源材料，所以有鄉(xiāng)村開具相關證明。但由于沒有經(jīng)過國家確認，只有參考價值，并沒有法律效益。

2）建設用地審批材料，主要包括集體建設用地土地使用證、農(nóng)村私人建房用地批準書、農(nóng)戶居民建房用地許可證、臨時用地許可證、規(guī)劃用地許可證，房屋所有權證等。

3）其他有效的權源認定材料，主要包括繼承與轉(zhuǎn)讓合同，房地的所有人通過合同將所有權進行轉(zhuǎn)讓，這也是具有法律效益的權源認定材料[2]。

2.2權籍調(diào)查

不動產(chǎn)（宅基地及房屋）權籍調(diào)查是地籍調(diào)查與房產(chǎn)調(diào)查一并開展，主要內(nèi)容包括調(diào)查摸底、權屬調(diào)查、界址調(diào)查、宗地圖、房產(chǎn)圖繪制、面積計算和未批先建補批代理等。通過權屬調(diào)查，查清房屋坐落、種類、結構、條件、用途、建筑面積和使用面積等。以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，完成宅基地與房屋的權屬調(diào)查和農(nóng)房不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整理。

1）農(nóng)村宅基地調(diào)查。調(diào)查宅基地的權屬狀況，獲取每宗宅基地的權屬、位置、用途等信息，測量宅基地的地籍要素，填寫地籍調(diào)查表，測繪地籍圖，制作宗地圖。

2）農(nóng)村房屋調(diào)查。包括房屋坐落、產(chǎn)權人、產(chǎn)權性質(zhì)、產(chǎn)別、層數(shù)、建筑結構、建成年份、用途、建筑面積、分攤面積、墻體歸屬、權源、門牌號等基本情況，以及繪制房屋權界線示意圖。對以上內(nèi)容需嚴格調(diào)查，認真核實，確保調(diào)查成果的可靠性。在開展宅基地調(diào)查的同時，調(diào)查地上房屋狀況，并將房屋調(diào)查成果記載在房屋調(diào)查表等不動產(chǎn)權籍資料中，制作房產(chǎn)分戶圖，實現(xiàn)農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開展和調(diào)查成果的統(tǒng)一管理。

3、農(nóng)村房地一體確權登記發(fā)證中存在的問題

3.1權屬問題復雜

權屬確認問題，主要包括了對土地及房屋的權屬性質(zhì)確認、所有權人信息確認等方面。一些房子由于建設年代久遠，在當時并沒有開具相關的法律文件進行證明，導致后人在進行確權登記時困難重重。這時需要對房屋最初的建造者的權屬性質(zhì)、權屬人、房屋歷史、房屋用途等問題進行詳細的調(diào)查。在對房屋最初的所有權人進行確定之后，要求申請人出示相應的遺產(chǎn)證明或者是繼承權證明，才能進行確權的登記簽發(fā)[4]。

3.2測繪成果不統(tǒng)一，存儲不規(guī)范

由于不同年代的房產(chǎn)測量規(guī)范存在差異性，且存在業(yè)務辦理時直接錄入房屋數(shù)據(jù)進行業(yè)務辦理，并不是所有的房屋數(shù)據(jù)都是通過測繪方式獲取的，因而存在相同戶型的房屋建筑面積不一致。同時，地籍數(shù)據(jù)也存在坐標系差異。測繪成果有以文件形式進行存儲的，也有以數(shù)據(jù)庫的方式進行存儲的，大部分登記部門以文件形式存儲，文件形式存儲對已有測繪成果的查詢和利用極為不便，且文件容易丟失。

3.3登記檔案利用率低

部分歷史地籍、房產(chǎn)登記未進行系統(tǒng)的整理，紙質(zhì)檔案的存放和裝訂未按照檔案管理規(guī)范進行保管。部分歷史地籍、房產(chǎn)登記未進行數(shù)字化建庫工作，對此類檔案的查詢和利用仍限于紙質(zhì)檔案，查詢和利用效率低下。

結語：

中國人是一個對家很重視的民族，這種重視不但體現(xiàn)在對家人的重視，還包括有對房產(chǎn)和土地的重視。自古以來，農(nóng)民與土地都是密不可分，農(nóng)村房地一體確權登記發(fā)證對于每個農(nóng)民來說，都是一件事關家庭的大事。目前我國在這方面的制度建設已經(jīng)相對完善，很多地區(qū)也開展了相應的地籍調(diào)查工作，來對房地的產(chǎn)權進行相關的落實。

參考文獻：

[1]韓亮.農(nóng)村集體土地確權登記問題研究[D].西南交通大學，2017.

[2]張長鳳.遼寧農(nóng)村土地確權的相關問題及對策研究[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2014（12）：39-43.

[3]宋才發(fā)，馬國輝.農(nóng)村宅基地和集體建設用地使用權確權登記的法律問題探討[J].河北法學，2015，33（03）：17-27.

[4]張建文，李紅玲.宅基地使用權繼承取得之否定——宅基地“法定租賃權”的解釋路徑[J].河北法學，2016，34（12）：28-39.