住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的重要意義探討

趙毅

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)體制的改革，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也越來越快，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可不注意的就是住房公積金這一項(xiàng)重要資金來源，它對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的作用。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概念及對我國經(jīng)濟(jì)的影響

多年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來具大的影響，主要表現(xiàn)在以下兩方面：（1）促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。多年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了重要作用，拉動了內(nèi)需增長，帶動了生活消費(fèi)，投資規(guī)模的增加對經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來較大影響。2017年，我市的房地產(chǎn)投資規(guī)模為84.76億元，占全市總固定資產(chǎn)規(guī)模的13.74%。（2）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于協(xié)調(diào)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以帶動建筑業(yè)的發(fā)展，必然促進(jìn)商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的興起，直接增大了第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的比重，從而使城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理。

二、住房公積金的定義和作用

住房公積金就是指單位或其在職職工所繳存的長期住房儲金，是住房分配中社會化、貨幣化和法制化的一種主要形式。作為國家法律規(guī)定的一種重要的住房社會保障制度，住房公積金具有強(qiáng)制性、保障性和互助性的特點(diǎn)，因此，單位必須依法履行自己所具有的繳存住房公積金的義務(wù)，而不論是單位為職工繳存的住房公積金，還是職工個人所繳存的住房公積金，都需要采取專戶存儲的方式，歸職工個人所有。2017年，我市全年歸集住房公積金119066.63萬元，完成年度計劃的107.27%；住房公積金繳存余額293144.32萬元，全年共新增繳存單位216家，新增繳存人員12422人，凈增4981人，分別完成年度計劃的138%和138%。

從住房公積金所具有的作用出發(fā)，其主要存在于住房金融和住房保障兩個方面。住房公積金作為一種定向使用、強(qiáng)制實(shí)行的個人住房基金，職工通過單位的資助、個人的繳存，以及自己長期的儲蓄等方式，在住房問題的解決能力上會進(jìn)一步的增強(qiáng)，也降低了購房還貸上的壓力，同時還調(diào)整了職工的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，促使職工在住房消費(fèi)上的支出能夠得到一定保障。從這些角度分析，住房公積金便于職工積累和周轉(zhuǎn)保障性住房資金，緩解了房地產(chǎn)市場中居民的住房消費(fèi)需求，對房地產(chǎn)市場價格上漲過快的情況有著一定的抑制作用，特別是對于中低收入水平的家庭來講，住房公積金的存在更是促使這些問題得到有效的解決。2017年，我市全年提取住房公積金89256.87萬元，完成年度計劃的129.36%；發(fā)放公積金貸款和公轉(zhuǎn)商貼息貸款共計138043.4，完成計劃的98.60%；回收貸款35608.07萬元，完成計劃的122.79%；實(shí)現(xiàn)增值收益3544.5萬元，完成年度計劃的93.28%；公積金存貸比為90.59%；住房公積金個人貸款余額265547.12萬元。

三、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的重要意義

（一）促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保證建設(shè)資金增長

住房公積金制度的建立，結(jié)束了傳統(tǒng)的由國家或單位單向且只投無收的運(yùn)行局面，擴(kuò)大了住房建設(shè)資金來源。通過國家、單位和職工三者共同籌措住房資金，不僅能夠保障資金數(shù)量，而且能夠提高國家住房融通資金渠道，增加住宅建設(shè)的發(fā)展進(jìn)程，在一定程度上刺激了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外通過向消費(fèi)者個人提供長期抵押貸款，幫助職工個人購建房融資，提高購建房能力，有利于住房資金的長期周轉(zhuǎn)。這種短期和長期結(jié)合的良性資金循環(huán)周轉(zhuǎn)，并逐步擴(kuò)大，也為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，打下了可靠的資金基礎(chǔ)。通過以上分析發(fā)現(xiàn)，住房公積金不僅解決了職工個人購房資金聚集比較困難的問題，還為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了一個穩(wěn)定而又固定的資金來源，讓房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)能夠在一個可持續(xù)的狀態(tài)下迅速發(fā)展。

（二）提高了居民的購房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展

居民在具備一定購房能力時，購房是很多家庭都面臨的一個經(jīng)濟(jì)支出。在人們的購房能力上，這直接關(guān)系到居民的住房質(zhì)量和住房水平，但是近幾年來，我國房價一直都處在一個急速上漲的階段，居民在住房消費(fèi)上所面臨的壓力是非常巨大的，但是對于居民來講，只有住房消費(fèi)得到了相應(yīng)的物質(zhì)保障后，生存才能繼續(xù)，在這種情況下，住房公積金應(yīng)運(yùn)而生。住房公積金通過住房在儲備金上的逐漸繳存和積累，逐漸的幫助居民拓寬融資渠道，這樣就為居民的購房提供了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而對于那些收入比較低的家庭來講，他們也能夠通過住房公積金來解決房屋的居住問題，進(jìn)而提高了住房的消費(fèi)能力，對居民自身生化條件的改善有著重要的幫助。

（三）促進(jìn)了住房實(shí)物到貨幣化的轉(zhuǎn)化，完善了住房公積金的管理體系

以往，在住房制度上我國實(shí)行的是住房實(shí)物分配制度，一些居民的住房是由單位進(jìn)行分配的，不需要通過購買手段來實(shí)現(xiàn)，但是這種住房制度是不利于調(diào)動居民購房積極性的。但是，住房公積金制度卻不存在這些問題，并有效的促進(jìn)了住房貨幣化的發(fā)展，讓居民的住房實(shí)現(xiàn)了由實(shí)物分配向住房公積金轉(zhuǎn)變的過程，在居民住房水平和消費(fèi)能力上也有著巨大的推進(jìn)作用。同時，住房公積金是以購買房屋而設(shè)立的，在這一定程度上就改變了當(dāng)前房價快速增長中居民買房難和房地產(chǎn)商賣房難的尷尬現(xiàn)象，提升了居民的住房消費(fèi)能力，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的更快發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。 住房公積金的出現(xiàn)促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更健康、更持續(xù)的良性發(fā)展，住房公積金的管理體系得到了健全和完善。在完善的住房公積金管理體系中，管理工作有相關(guān)的監(jiān)督部門來實(shí)行，并將監(jiān)督的職能明確并細(xì)化到每個部門中，積極采取合理、科學(xué)的監(jiān)督手段，對住房公積金的資金來源和使用情況等做好合理準(zhǔn)確的監(jiān)督。同時，在監(jiān)督力度上得到了有效保證，通過不斷強(qiáng)化監(jiān)督制度，住房公積金的管理已逐步走向一個清晰、準(zhǔn)確的道路。

四、保證住房公積金對促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施

（一）加大政策性住房資金的監(jiān)管力度

理順現(xiàn)有資金管理的體制，建立能夠有效協(xié)調(diào)和制衡的公積金管理體制。盡快形成“住房委員會決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”的管理機(jī)制。在這個管理體系中必須有中國人民銀行、審計等部門的人員介入，以加強(qiáng)對資金管理部門的監(jiān)督。實(shí)行定期會議制度，健全決策制度，明確決策范圍和決策程序。

（二）努力規(guī)范住房資金管理機(jī)構(gòu)的行為

各地在建立健全住房公積金管理機(jī)制的同時，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范城市住房基金和單位住房基金的管理制度。住房公積金是歸個人所有的資金，應(yīng)按照國家確定住房公積金管理規(guī)定，建立健全決策體系，充分發(fā)揮財政、建設(shè)等部門以及工會代表和專家等房委會成員的議事決策職責(zé)。同時，公積金中心必須嚴(yán)格執(zhí)行我國住房公積金管理?xiàng)l例所賦予的職責(zé)，集中精力抓好住房公積金的管理運(yùn)作工作，保證住房公積金的專款專用。

（三）擴(kuò)大資金供給渠道

我國住房資金目前的兩大來源主要是：個人住房公積金和商業(yè)銀行吸收的存款。住房公積金目前數(shù)額尚小，不能解決職工的住房信貸資金需求的問題，而商業(yè)銀行運(yùn)用吸收的存款進(jìn)行房地產(chǎn)貸款。往往面臨較大的金融風(fēng)險。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，住房信貸資金來源可以有：商業(yè)銀行吸收的存款、發(fā)行抵押貸款債券、政府強(qiáng)制儲蓄和契約儲蓄系統(tǒng)。

五、結(jié)語

我國應(yīng)深入研究住房公積金制度，不斷改善人們的住房購買力，從而為擠壓房地產(chǎn)泡沫問題，促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定增長提供保障。（作者單位為余姚市房屋交易服務(wù)中心）