房地產行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè),高負債已經成為房地產行業(yè)的一大特點,因此房地產行業(yè)的償債能力一直都是投資者重點關注的能力之一,本文選取2017年207家上市房地產行業(yè)為研究對象,通過相關指標研究了房地產行業(yè)的償債能力及運營能力。
房地產行業(yè)在中國整體經濟規(guī)模中有著舉足輕重的地位,隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展,其對資金需求也日益增加,從而導致不斷負債水平不斷攀升,截止2017年年末,14家企業(yè)負債超千億,本文選用2017年房地產行業(yè)合并報表數據,對其償債能力,運營能力進行研究,本文運用了Stata統(tǒng)計工具對離群值進行處理,最后得到樣本67個。
一、償債能力分析
償債能力分為短期償債能力和長期償債能力,短期償債能力主要有流動比率、速動比率和現金比率等指標。長期償債能力主要有資產負債率及權益乘數等。
從表1看出房地產行業(yè)的流動比率均值為1.78,速動比率為0.6,同時本文選取飲料、食品行業(yè)作為對比分析,其流動比率,速動比率,資產負債率平均值為1.64,1.1,0.41,發(fā)現房地產行業(yè)的速動比率遠遠低于飲料、食品行業(yè),主要原因是房地產行業(yè)存貨規(guī)模較大,剔除后速動比率下降更加明顯,而房地產行業(yè)速動比率更能反映其償債能力,因為房地產行業(yè)的存貨比普通行業(yè)的存貨變現速動更慢,同時我們看到房地產行業(yè)的資產負債率高于飲料食品行業(yè),其中最大值遠遠超過了其它行業(yè)。
重點來看2017年房地產行業(yè)合并報表資產負債率排名前5名如下表所示:
其中萬科資產負債率達到0.939609,比率非常高,本文觀察了萬科2017年負債情況,發(fā)現預收賬款約占其負債總額的42%,目前大部分房地產企業(yè)在銷售時采用預收的模式,所以預收賬款普遍偏高,而預收為高質量的負債,因此雖然萬科資產負債率較高,但是其償債壓力并沒有指標顯示那么大。所以目前用凈負債率來考察房地產行業(yè)償債能力更為合理,凈資產負債率剔除了質量較高的預收賬款等負債,更為準確,經計算萬科2017年的凈負債率為10.62%,償債壓力遠遠小于資產負債率所顯示的結果。
二、營運能力指標
營運能力狀況直接關系到資本的增值程度,同是還會影響企業(yè)的償債能力,如果企業(yè)的運營能力很低,那就表明企業(yè)的資金積壓、沉淀嚴重,資本不能發(fā)揮應有的效能,最終將影響企業(yè)的償債能力。
同時本文統(tǒng)計了食品行業(yè)運營能力相關指標,其中應收賬款周轉率,存貨周轉率,現金及現金等價物周轉率均值分別為21.87,4.77,6.88,通過對比發(fā)現房地產行業(yè)存貨周轉速度遠遠小于飲料、食品行業(yè)的存貨周轉速度,這主要是由于行業(yè)特性所導致的,大量存貨可能還存在積壓的現象。同時現金及現金等價物周轉率也明顯低于飲料、食品行業(yè),說明現金利用效率不高,而這也是導致一些房地產最終出現資金鏈斷裂的主要原因。
三、改善措施
從以上分析我們發(fā)現,房地產行業(yè)存貨的儲備規(guī)模較大,通常變現速度又較慢,因此房地產行業(yè)應該加強對存貨的管理,加快銷售的速度。同時由于盈利能力與償債能力密切相關,因此應該通過多元化發(fā)展提高自身盈利能力,比如可以轉型金融,轉型健康養(yǎng)老等來分散房地產行業(yè)的風險,最后應該注意風險的防范,房地產市場受政策影響較明顯,因此應該健全風險應對機制。(作者單位為同濟大學浙江學院)
作者簡介:孔文舉:講師,會計學碩士,同濟大學浙江學院會計系,研究方向:會計實務與理論。