論房地產(chǎn)泡沫與銀行金融風(fēng)險(xiǎn)防范

白文祖　丁智洋

在城市化快速推進(jìn)的今天，由于城市中各項(xiàng)基本設(shè)施，例如，醫(yī)療以及教育等均較為完善，所以也吸引了大批民眾的涌入，并且對(duì)于城市來講，其可用于房地產(chǎn)建設(shè)的用地本身就很有限，所以也在一定程度上助推了房價(jià)的上漲，致使房價(jià)出現(xiàn)一波又一波的增長。除此之外，對(duì)于國人來講，房地產(chǎn)已經(jīng)不僅僅具有居住的屬性，同時(shí)也是投資理財(cái)?shù)墓ぞ?，從而也因此為房地產(chǎn)泡沫的形成增加了風(fēng)險(xiǎn)，致使銀行金融風(fēng)險(xiǎn)大幅度的提高。所以，本文將著重對(duì)房地產(chǎn)泡沫與銀行金融風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行必要的討論，以供參考。

目前，盡管我國政府出臺(tái)了多項(xiàng)政策來抑制房價(jià)的上漲，但是政策的實(shí)施效果并不顯著，甚至多個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍然顯現(xiàn)出較快的上升態(tài)勢(shì)，所以也為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了機(jī)遇。與此同時(shí)，在對(duì)房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的原因進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)今我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱是導(dǎo)致泡沫在房地產(chǎn)中出現(xiàn)的主要誘因，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的過程中，我國銀行對(duì)此提供了充足的動(dòng)力支持，也因此增加了銀行金融行業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率，極大的威脅我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性。

一、分析房地產(chǎn)泡沫與銀行金融風(fēng)險(xiǎn)之間的聯(lián)系

通常來講，房地產(chǎn)泡沫指的是隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，我國民眾對(duì)改善住房條件的愿望極為迫切，但是由于城市中可用于房地產(chǎn)建設(shè)的用地極為有限，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)資源稀缺，從而引發(fā)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)低于其市場價(jià)格的情況，從而引發(fā)房地產(chǎn)泡沫情況的出現(xiàn)?，F(xiàn)階段，在我國絕大多數(shù)城市之中，當(dāng)中的房地產(chǎn)市場仍然表現(xiàn)出蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并且價(jià)格也是一漲再漲，所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這無疑會(huì)為其帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益，從而也為房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)帶來極大的可能。對(duì)于民眾來說，一房難求已經(jīng)成為顯著的社會(huì)問題，急需國家證詞來予以調(diào)控。

同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，同樣也對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了機(jī)遇，所以我國銀行金融行業(yè)也因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的持續(xù)增長而獲得了豐厚的利潤。然而，房地產(chǎn)泡沫如果在房地產(chǎn)行業(yè)顯現(xiàn)出來，則對(duì)于我國銀行金融行業(yè)來說，其無疑也會(huì)因此出現(xiàn)相當(dāng)程度的經(jīng)濟(jì)損失，甚至導(dǎo)致整個(gè)金融體系出現(xiàn)癱瘓。另外，一旦戳破房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)的價(jià)值無疑會(huì)進(jìn)入下跌區(qū)間，導(dǎo)致個(gè)人消費(fèi)水平下降，這同樣會(huì)顯著影響我國銀行金融行業(yè)的發(fā)展?？傊绮粚?duì)房地產(chǎn)泡沫問題予以抑制，繼續(xù)任其上漲，則必然會(huì)影響我國銀行金融市場的穩(wěn)定，從而引發(fā)相應(yīng)金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，對(duì)我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展是極為不利的。

二、房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行金融發(fā)展的影響

為了保障我國經(jīng)濟(jì)可以有條不紊的發(fā)展，對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)防范加以關(guān)注是極為重要的。然而，在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，所以也因此導(dǎo)致泡沫在房地產(chǎn)市場中形成，所以如果未對(duì)此問題加以重視，則一旦房地產(chǎn)泡沫消失，勢(shì)必會(huì)對(duì)我國銀行金融行業(yè)的整體穩(wěn)定性造成影響。另外，之所以銀行會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫而出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，主要是因?yàn)椋?/p>

（一）信息獲取存在不對(duì)稱

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場仍未得到完整的建立，當(dāng)中信息無法清楚的予以獲得，并且分析系統(tǒng)也相對(duì)比不不完備。所以，為了可以準(zhǔn)確的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，需要借助于貼現(xiàn)比率、貶值預(yù)算以及預(yù)期通貨膨脹等關(guān)鍵指標(biāo)。然而，上述指標(biāo)難以得到權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，同時(shí)也無法準(zhǔn)確的獲得全部信息，即便房地產(chǎn)處于黃金發(fā)展機(jī)遇，作為銀行來說，其也無法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值予以精準(zhǔn)的計(jì)算，所以會(huì)導(dǎo)致抵押物高估情況的發(fā)生或者只是對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)市場價(jià)值予以反應(yīng)，而無法得到準(zhǔn)確的變現(xiàn)價(jià)值，甚至與市場價(jià)值相比，房地產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值與前者有著較大的偏差。因此，可以看出房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，將會(huì)使銀行無法對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)予以有效、快速的應(yīng)對(duì)，致使銀行蒙受相應(yīng)程度的金融風(fēng)險(xiǎn)

（二）風(fēng)險(xiǎn)短視問題

對(duì)于房地產(chǎn)本身來說，其貸款時(shí)間通常為20年以上，所以也因此容易導(dǎo)致短視問題的發(fā)生?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的時(shí)期，并且隨著房地產(chǎn)價(jià)格的逐漸提高，銀行對(duì)于房地產(chǎn)方面的貸款也更加積極，并且也因此獲得了豐厚的回報(bào)。此外，鑒于房地產(chǎn)市場如此強(qiáng)勢(shì)，民眾也會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)值并不會(huì)出現(xiàn)顯著下跌，所以不論是剛需購房者還是投機(jī)者，均爭相開始了房地產(chǎn)的搶購，致使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，從而也導(dǎo)致貸款額與價(jià)值比率的持續(xù)下降，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)被低估情況的出現(xiàn)，相應(yīng)的調(diào)控管理也更為放松。然而，如果貸款額小于抵押產(chǎn)品的情況，作為銀行來講，其也不會(huì)擔(dān)心相應(yīng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)，甚至部分銀行管理者認(rèn)為，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為完善，存在抵御大規(guī)模金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，所以房地產(chǎn)泡沫不會(huì)對(duì)銀行金融產(chǎn)生過大的沖擊，正是對(duì)早期警告信號(hào)的忽略，所以也會(huì)因此導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行中的出現(xiàn)。

（三）監(jiān)督管理存在疏漏

從宏觀上來看，我國經(jīng)濟(jì)正處于高自由度的發(fā)展態(tài)勢(shì)之中，所以作為銀行管理部門來講，其可能不會(huì)在市場中應(yīng)用高風(fēng)險(xiǎn)的管理策略。此外，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，高風(fēng)險(xiǎn)策略對(duì)于銀行而言，可能會(huì)在短期為銀行帶來可觀的利益，但是從長遠(yuǎn)來看，隨著銀行利益的不斷提升，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也就轉(zhuǎn)變?yōu)榧涌煦y行經(jīng)濟(jì)利益提升的主要?jiǎng)恿?，正式因?yàn)槿绱耍y行的監(jiān)督管理部門往往只注重經(jīng)濟(jì)利益，而開始放松對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)策略的控制，致使部分疏漏在監(jiān)督管理過程中出現(xiàn)，致使房地產(chǎn)泡沫越來越大，一旦某一天泡沫消失，則勢(shì)必會(huì)對(duì)銀行金融造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。

三、防范房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行金融造成風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

對(duì)于銀行金融來講，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，在短期內(nèi)便會(huì)對(duì)銀行形成較大的金融沖擊，如無法對(duì)房地產(chǎn)泡沫予以有效的防范，則勢(shì)必會(huì)引發(fā)更嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)問題，甚至?xí)斐山鹑谖C(jī)的出現(xiàn)。另外，從房地產(chǎn)泡沫與銀行的關(guān)系可以看出，兩者彼此制約，并且會(huì)導(dǎo)致一定循環(huán)關(guān)系的形成，兩者不斷交替的上升，因此，對(duì)房地產(chǎn)與銀行安全管理體系予以不斷完善，對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的防范將會(huì)起到積極的幫助作用。

（一）建立完善的金融市場

為了確保房地產(chǎn)可以在我國健康、有序的發(fā)展，需要我國積極的對(duì)金融市場予以完善，從而有助于降低投機(jī)行為在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的概率，對(duì)保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著積極的幫助作用。另外，金融市場的不斷完善，同樣可以將風(fēng)險(xiǎn)危害予以逐步緩解，減輕銀行因房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)更加嚴(yán)重的負(fù)面影響。

（二）努力構(gòu)建多種金融渠道

通過構(gòu)建更多的金融渠道，可以有助于分散金融風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)來講，主要的融資渠道存在兩種方式，即：銀行信貸與銀行信托。其中，由于僅有上述兩種融資渠道，所以也因此增加了銀行出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概率。因此，為了避免金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行中出現(xiàn)，便需要采取措施來積極的構(gòu)建更多的金融渠道，使得金融風(fēng)險(xiǎn)可以由更多的渠道來承擔(dān)，同時(shí)金融渠道的增多，可以吸納更多的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人來參與房地產(chǎn)市場的投資，使其獲得更多收益，對(duì)分散房地產(chǎn)市場中的風(fēng)險(xiǎn)大有幫助作用。

（三）增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控作用

作為政府職能機(jī)構(gòu)，為了避免房地產(chǎn)泡沫問題威脅到銀行金融安全，其需要從宏觀調(diào)控入手，建立并完善泡沫預(yù)警機(jī)制，從中對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展走勢(shì)加以預(yù)測(cè)，并監(jiān)控房地產(chǎn)市場中的主要指標(biāo)，例如，房屋需求指標(biāo)、房屋價(jià)格指標(biāo)以及供給指標(biāo)等，從中來分析房地產(chǎn)是否存在泡沫傾向，為房地產(chǎn)市場的調(diào)控提供依據(jù)，如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場存在發(fā)展過熱的情況，則有關(guān)職能部門便可準(zhǔn)確的制定相應(yīng)的調(diào)控預(yù)案，對(duì)預(yù)防房地產(chǎn)泡沫問題的出現(xiàn)有著積極的作用。

（四）預(yù)防投機(jī)行為在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)

一般來說，投機(jī)炒作也是助推房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要因素，所以為了對(duì)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)炒作行為加以限制，政府職能部門便要想方設(shè)法制定出有效的政策來抑制投機(jī)炒作行為，同時(shí)在法律的框架內(nèi)，將投機(jī)炒作成本予以最大限度的提高，避免投機(jī)分子通過房地產(chǎn)來獲取暴利。例如，國家可逐步對(duì)信貸標(biāo)準(zhǔn)予以完善，并在購房時(shí)，對(duì)購買面積、家庭成員數(shù)量等予以考慮，最大限度的滿足剛性住房者的購房需求，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。此外，對(duì)于房地產(chǎn)貸款資金的使用情況，銀行及政府職能部門要高度留意，合理的調(diào)整與控制貸款資金的限額、防范炒房現(xiàn)象的發(fā)生，杜絕投機(jī)行為在房地產(chǎn)市場中的出現(xiàn)。

（五）調(diào)整房產(chǎn)需求和供給結(jié)構(gòu)

通過市場調(diào)節(jié)機(jī)制以及政府的能動(dòng)作用，綜合的對(duì)民眾的住房需求予以詳盡考慮，以此來增加房源的供給數(shù)量，并通過相應(yīng)的需求程度來予以合理的優(yōu)化和調(diào)整，最大限度的滿足民眾的購房愿望，合理的調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格，增加供地量，以此來滿足不同民眾的購房需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及民眾而言均會(huì)為此得到更大的收益。

（六）合理的構(gòu)建銀行內(nèi)部機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，其不僅有著較高的收益，同樣面臨的風(fēng)險(xiǎn)也更大。因此，作為銀行而言，其在處理房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)過程中要對(duì)相應(yīng)的尺度予以有效的控制，規(guī)范自身行為，努力構(gòu)建出科學(xué)、合理的內(nèi)部機(jī)制，并注意對(duì)銀行的管理制度予以有效落實(shí)。此外，在個(gè)人信用制度方面，銀行也需予以完善，并注意對(duì)貸款人的個(gè)人信用情況予以查詢，詳盡了解貸款人的自然情況，是否具備相應(yīng)的還款能力，對(duì)降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)有著積極的作用。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)，同樣要對(duì)其企業(yè)資質(zhì)予以詳盡的審查，調(diào)查貸款項(xiàng)目，并查驗(yàn)企業(yè)的信用記錄與財(cái)務(wù)情況等。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)與其借款人相關(guān)的交易情況也要予以關(guān)注，避免出現(xiàn)挪用貸款問題的發(fā)生，如企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，則要對(duì)貸款金額加以限制，有有助于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（七）完善銀行監(jiān)督管理機(jī)制

銜接，我國經(jīng)濟(jì)正處于良好的發(fā)展勢(shì)頭，但是隨之而來的便是我國銀行金融市場變得更加捉摸不透，管理方面的難度也因此有所提高。因此，面臨復(fù)雜變化的金融市場，銀行需要對(duì)其自身管理監(jiān)督機(jī)制予以完善，并要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場情況來對(duì)其予以有效的調(diào)控，最大限度的保障房地產(chǎn)市場可以有條不紊的發(fā)展，并注意靈活的運(yùn)用各種策略來防范金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，抑制房地產(chǎn)泡沫問題的形成。

（八）完善和規(guī)范中介服務(wù)

在推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時(shí)，還要主要建立起相應(yīng)的中介服務(wù)誠信體系。其中，政府可下大力氣來推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估體系、信用評(píng)級(jí)、地產(chǎn)保險(xiǎn)以及信貸咨詢等機(jī)構(gòu)的建立，以便房地產(chǎn)信息更加透明、真實(shí)。另外，努力拓展更多的房地產(chǎn)金融渠道，并建立起完善的金融機(jī)制，可以有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的問題。與此同時(shí)，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，注意將市場自身的調(diào)節(jié)作用發(fā)揮出來，如房地產(chǎn)市場出現(xiàn)發(fā)展過熱的態(tài)勢(shì)，則可運(yùn)用限制貸款額度等手段來對(duì)市場的過熱表現(xiàn)加以一致，以此來實(shí)現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的，避免房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行金融造成過大的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，無疑會(huì)對(duì)銀行金融造成一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以我國要加大對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度，在避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的同時(shí)，緩解其對(duì)銀行金融所造成的風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的防范措施來保證房地產(chǎn)市場以及銀行金融可以健康、穩(wěn)定的獲得發(fā)展。（作者單位為遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院）