鄧潔

新形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴峻挑戰(zhàn)，外部經(jīng)濟環(huán)境不景氣，市場化進程加快，競爭空前激烈，企業(yè)需要強有力的競爭手段。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控對于保障企業(yè)經(jīng)濟效益是尤為重要的。而無論國外還是國內(nèi)，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的研究大多基于工程視角，較少將成本管控與財務管理角度進行結合，但成本管控同樣需要財務的整體控制。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對象，描述國內(nèi)房地產(chǎn)成本控制的現(xiàn)狀，探討并分析存在的問題及其原因，進而深入研究在財務方面上房地產(chǎn)企業(yè)該如何選擇成本控制方式。

成本管理 理論概述

房地產(chǎn)成本的構成主要包括以下幾個方面：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、項目貸款利息、公共配套設施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。

成本控制屬于成本管理范圍之內(nèi)，指依照計劃成本、費用支出和消耗定額標準等，監(jiān)督、指導、限制和調(diào)節(jié)生產(chǎn)經(jīng)營過程中人物資源消耗和相關的支出費用，增強對偏差的敏感度，及時對偏差進行糾正，將實際耗費控制在標準范圍內(nèi)，不超出預期的目標成本。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是指房地產(chǎn)開發(fā)商有效控制項目開發(fā)的投資。成本預測與決策核算有利于企業(yè)對成本的有效控制，而成本分析與考核則是為其打下基礎。更具體地說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是指企業(yè)通過科學合理的方法在項目開發(fā)前期、中期、后期過程中將投入項目的資金限制在批準的額度內(nèi)，隨時糾正過程中發(fā)生的偏差，同時合理使用人、財、物，以達到雙項目標：一是實現(xiàn)對預先投資計劃的控制，二是取得三大效益，即社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的原則有全面成本管理原則、目標成本管理原則、動態(tài)成本管理原則、質(zhì)量成本管理原則、戰(zhàn)略成本管理原則。

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題的分析

（1）對項目前期工作的重視程度不足

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)關注更多的是項目開發(fā)過程中施工階段的成本控制，而對于項目前期的可行性研究階段以及投標和招標、規(guī)劃設計階段過程中的成本管理的重視較為不足。很多房地產(chǎn)企業(yè)還保留著傳統(tǒng)意識，對項目前期階段不重視，刻意去壓低設計費用，對整個項目的規(guī)劃設計造成影響，反而可能更大程度的增加整個項目的成本，管理者尚未掌握成本有效控制的概念，在項目事后進行成本核算時往往會發(fā)生最終成本大幅度上升的情況，造成企業(yè)成本管理的失控，影響企業(yè)進行正常經(jīng)濟運營。

（2）財務成本核算缺乏及時性、真實性

先進成本控制理論還未在房地產(chǎn)行業(yè)中廣泛運用，因此大多數(shù)企業(yè)在設立成本核算對象時不夠規(guī)范，由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長的特性，企業(yè)在項目建設進行規(guī)劃時往往運用成片分期開發(fā)模式，并且建筑產(chǎn)品被視為非標準產(chǎn)品，許多房地產(chǎn)企業(yè)不能真正根據(jù)產(chǎn)品的特點而合理確定成本核算的對象。同時，許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程部門和財務部門在對項目開發(fā)建造成本確認和計量時存在明顯差異，這直接引發(fā)了成本管理方面財務賬面與實物數(shù)量不符的問題。不僅如此，在分攤成本費用時太過隨意，使得工程成本核算與經(jīng)營實際之間形成脫離。成本核算無法同步于施工進程，導致核算結果滯后于實際工程進度，這也直接導致了財務成本信息缺乏準確性、及時性，影響決策者進行經(jīng)營決策。

（3）缺乏規(guī)范的企業(yè)成本控制體系

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)仍保留傳統(tǒng)的“兩個最大限度”的成本控制理念，即最大限度降低企業(yè)支出及最大限度提高企業(yè)收入，從中獲取企業(yè)高利潤。這種片面追求低成本、高利潤的現(xiàn)象，在根本上就是對市場研究及產(chǎn)品定位的忽視。除此以外，我國房地產(chǎn)企業(yè)還未形成一定的體系性和科學性的成本控制方式，所以企業(yè)無法具有獨特性地、且充分有效地全面控制自身的成本。

（4）財務部門工作處于被動方

財務人員學習到的財會知識僅局限于財務會計本身，不具備專業(yè)的工程建設知識，而房地產(chǎn)成本的計算正是運用了極為專業(yè)的工程造價知識，所以財務人員無法真正明白如何進行工程預算，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制過分地依賴于工程建設部門的自我控制約束，內(nèi)部容易發(fā)生作假情況，缺乏財務層次的整體有效監(jiān)督。財務部門正因為缺少科學有效的控制工具和手段，所以在項目開發(fā)中的事前和事中控制中處于被動方。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部仍存在劃分不清財務部門和工程部門的職責界限，兩部門間的協(xié)調(diào)配合和監(jiān)督不足的

基于財務角度的成本管理的改進建議

（1）建立全面預算管理體系

全面預算管理是向市場看齊，關注銷售和利潤，采用回顧、預測方式，并對現(xiàn)今年度及未來的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略進行精確規(guī)劃，最終達到提高企業(yè)整體效益的目的。而建立全面預算管理體系是從全面預算機制、預算編制執(zhí)行、預算考核分析這三大方面進行構建。第一步，將企業(yè)劃分三級責任中心，分別是成本中心、利潤中心、投資中心，以及資金、項目、財務三個方面的預算板塊，然后分解年度目標成本的計劃，并進行匯總、審批、執(zhí)行，從而構建出精細化的新體系。第二步，在預算編制時執(zhí)行層次互動并需要反復溝通協(xié)調(diào)，資金預算在經(jīng)過預算委員會的批準后由各級中心嚴格執(zhí)行。若產(chǎn)生預算外成本，財務部門需要向決策層申請?zhí)厥鈱徟绦颉Ｗ詈笤龠M行三項工作：一是完成月度分析、季度考核、年度總評工作，二是對比并分析初始設定預算指標與實際實現(xiàn)的各中心工作成果，三是考核其業(yè)績。

（2）完善資金管理體系

資金管理體系的完善工作主要從三個方面入手：一是實行企業(yè)資金預算及建立對應的信息化管理系統(tǒng)，二是合理合法籌集資金，三是增強日常管理資金的力度。健全資金預算及其信息化管理，擴大預算管理范圍，包含一切資金收支內(nèi)容，加強年度、季度、月度的資金預算及日現(xiàn)金流量表之間的聯(lián)系。利用已有網(wǎng)銀系統(tǒng)和會計核算電子系統(tǒng)，建立電子網(wǎng)絡資金控制平臺，該平臺的建立主要基于四個方面：資金結算控制、資金預算控制、資金全程預警控制和資金分析決策。為使資金籌集更加合理以及日常有效管理資金，首先應根據(jù)企業(yè)融資計劃中標定的時點、額度，合理利用企業(yè)的財務杠桿以此降低資金籌集活動中產(chǎn)生的融資成本。

（3）改進財務管理體系主要從構建完善的財務成本審批制度和財務核算體系兩方面來改進財務管理體系。

首先，各級審批人授權應合理且嚴格，對合同評審等程序的責權利進行配置。其次，匯總并統(tǒng)一歸集和記錄各會計主體財務數(shù)據(jù)的程序，各方賬務的核算總結及在其基礎上進行的會計報表編制和財務資料上報程序，以此解決成本核算對象不規(guī)范問題，統(tǒng)一成本會計科目的設置與工程造價口徑。最后，加強全面預算體系與會計核算之間的聯(lián)系，堅持原則按照管理會計的核算程序和規(guī)則進行會計報告體系的編制，對各個預算主體上均建立完善的成本管理核算體系，實現(xiàn)對管理層投資決策、日常經(jīng)營工作的支持。

（4）強化財務部門在各階段工作的成本控制

1.加強對投資決策階段的成本控制

在前期的可行性研究階段和項目評價評估中，財務部門占據(jù)著關鍵地位，財務人員匯總及計算各種數(shù)據(jù)及各項指標，從而支持企業(yè)管理者作出決斷。財務部門建立估算模型（此模型可直接運用EXCEL表的公式進行計算）來形成較為規(guī)范的估算公式，以實現(xiàn)并保持指標和計算方法具有統(tǒng)一性，同時還可以提高估算的效率。

2.加強對規(guī)劃設計階段的成本管理

財務部門在規(guī)劃設計階段上成本控制工作的重點內(nèi)容就是監(jiān)督限額設計。設計概算的控制指標是前期投資決策階段中確定的成本指標，原則上不能有所突破。首先，依據(jù)前期編制的預算對規(guī)劃設計進行限額控制，設定設計費的限額將影響設計質(zhì)量。其次，為使施工圖預算和設計概算最優(yōu)化并提高其準確性，財務部門應充分支持工程部門和造價部門的工作，監(jiān)督圖紙會審，聯(lián)系相關部門對項目設計方案進行充分論證并再度優(yōu)化方案。最后，財務部門應當聯(lián)合工程部門健全工程復審制度，在造價部門審核的基礎上，財務部門也應嚴格對報批、圖紙、裝修變更、功能材料等可控設計成本進行審核。

3.加強對招投標階段的成本控制

在項目招投標階段，財務部門應積極參與其中，具體工作任務可以是進行全過程監(jiān)督，監(jiān)督工程工作流程是否嚴格按照順序完成，預防作弊。首先，財務部門應監(jiān)督招標部門在選擇投標單位過程中作到公平、公正、合理，擇優(yōu)人選，監(jiān)督監(jiān)理方、供材商、承建商的名冊及資料庫是否完整，監(jiān)督招投標工作小組是否嚴格按照規(guī)定步驟對3家以上參與招標審查的投標單位進行篩選。其次，規(guī)范招標文件，無論是哪種類型的合同，其招投標書內(nèi)容均應包含工程工期、工程造價或取費標準等相關的規(guī)范式格式化條款。最后，加強評標和定標的管理工作，工程部門、造價部門應仔細閱讀審核投標文件，充分預測、分析及評價工程造價因素。財務部門應全過程監(jiān)督招投標部門的工作。

4.強化合同評審階段成本控制

在合同評審工作中，財務部門對成本控制的作用主要體現(xiàn)在五個方面：其一，是否嚴格按照規(guī)定工作流程來評審、簽訂合同。其二，對合同價款與招標中標價的一致性進行審查，并審查與目標成本中相對應的部分，查看兩者是否相同。其三，對合同價款所涉及到的稅收費用的合理性進行審查。其四，審查發(fā)票是否有按規(guī)定開具。其五，審查是否規(guī)范并合理地進行付款，是否能銜接上企業(yè)的資金計劃。在情況允許下企業(yè)應盡量使用按工程節(jié)點付款的工程付款方式。由于工程量的審核與工程形象取得的進度相結合，這種方式便可避免非造價人員（尤其是財務人員）出現(xiàn)專業(yè)性錯誤，有利于他們對工程付款的審核，使付款方式更加便捷。

5.強化施工階段成本控制

施工階段中財務部門應完成如下工作任務：一是監(jiān)督結算流程中現(xiàn)場簽證和設計變更是否按規(guī)范辦理，二是監(jiān)控目標成本與動態(tài)成本之間的差異。

6.加強對合同付款階段的成本控制

在付款環(huán)節(jié)中，財務部門掌握較大的主動權，在工作中財務部應主要把握兩個關鍵點：

一是，付款必須嚴格遵守合同文件的約定。為避免造成不必要的糾紛，財務部門需要積極聯(lián)系對方單位做好協(xié)商以取得對方的諒解。二是，付款金額必須進行嚴格審核。房地產(chǎn)企業(yè)可按照工程完成的形象進度或者已完成工程量的一定比例來進行付款。

7.強化竣工決算階段成本控制

在竣工決算階段，財務部門應注意以下幾點：

第一，結算審計必須按相對固定的步驟進行。

第二，工程結算文件必須保證完整性。

第三，甲方提供的資料文件是否齊全，相關人員的簽字完成情況，以及如果出現(xiàn)材料過程如何處理如何等。

第四，施工單位的發(fā)票是否真實可信，沒有遺漏和重復。

第五，工程結算中會涉及到的稅收必須符合真實情況。

第六，工程結算過程中出現(xiàn)的罰款必須結清。

第七，財務部門應與開發(fā)商業(yè)務部門、施工方、供貨方的付款情況經(jīng)對比無顯著差異。

第八，質(zhì)保金是否留足。

第九，財務人員在結算過程中堅持以上原則，以發(fā)票的完整真實性為主要的依據(jù)。

第十，最后對應的房地產(chǎn)公司在達到條件后要及時進行結算。否則可能會給企業(yè)帶來強行核定成本及稅款的風險。并且在實務工作中，避免有些相關方拖延工程結算而造成企業(yè)經(jīng)濟利益損失，財務部門應與業(yè)務部門保持緊密聯(lián)系，并應經(jīng)常敦促相關部門按約進行工程結算。

結語

綜上所述，在新經(jīng)濟形勢下，外部經(jīng)濟環(huán)境以及內(nèi)部經(jīng)營管理問題帶來嚴峻的挑戰(zhàn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理進行有效變革是刻不容緩的任務，成本控制尤其應引起眾房地產(chǎn)企業(yè)的重視。企業(yè)不僅應該將成本控制放在與企業(yè)效益對等的位置上，也要明確成本控制的目標，必須從市場競爭的實際出發(fā)，做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理工作。企業(yè)應采取科學的成本控制管理的策略與方法，從而增強企業(yè)的競爭力。

我國房地產(chǎn)市場目前在經(jīng)歷重挫后，逐漸回溫，國家雖出臺許多政策刺激房地產(chǎn)市場，但市場回應不如之前熱烈，因此房地產(chǎn)企業(yè)的管理者仍然要保持謹慎，堅持進行企業(yè)內(nèi)部科學有效改革，以靈活面對外部環(huán)境的變動，追逐最終目的即獲得利益最大化。而在目前市場仍不景氣的情況下，做好成本管理工作，保證成本真正有效投入，是房地產(chǎn)企業(yè)管理目標。

指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而花費的各項耗費之和是指由于固定性資本成本的存在，而使得企業(yè)的普通股收益（即每股收益）變動率大于息稅前利潤變動率的現(xiàn)象。

是指按照投資或者造價的限額進行滿足技術要求的設計。

指某承包工程完工后，為確保業(yè)主切身利益，在支付工程款總額中扣除5%（國家規(guī)定）質(zhì)量保證金。