常州市城市綜合體的發(fā)展與功能定位研究

張曉亮　彭正輝　張紅梅

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，我國中國城市化進(jìn)程的速度達(dá)到同期世界城市化進(jìn)程速度的兩倍，近年來常州市涌現(xiàn)出多個(gè)“城市綜合體”項(xiàng)目，在常州形成競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，其在規(guī)劃布局與定位上也存在諸多問題。通過對(duì)常州城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題進(jìn)行調(diào)查分析，探尋城市綜合體在促進(jìn)城市發(fā)展的帶動(dòng)機(jī)制，為政府在城市綜合體的規(guī)劃和治理提供可借鑒的思路。

關(guān)鍵詞：城市綜合體；發(fā)展；功能定位

城市綜合體（HOPSCA） 是以商業(yè)銷售、商務(wù)辦公、住宿餐飲、公寓住宅及休閑娛樂功能為一體的綜合體建筑。商務(wù)綜合體（酒店和寫字樓）、商業(yè)綜合體（以購物中心為中心）、生活綜合體、單一綜合體、綜合體集群（商圈）都源于城市綜合體運(yùn)行模式，廣義上都屬于城市綜合體的范疇。城市綜合體是多功能、高效率、多元化且綜合統(tǒng)一的建筑群落，具體包括：載體功能，為城市商業(yè)、商務(wù)、金融、會(huì)展、休閑消費(fèi)提供現(xiàn)實(shí)載體，改善城市生活的物質(zhì)條件和環(huán)境；經(jīng)濟(jì)功能，經(jīng)濟(jì)功能是城市綜合體的核心功能，通過商業(yè)、商務(wù)發(fā)展創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，提高居民收入水平，為區(qū)域貢獻(xiàn)大量稅收，從而推動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；社會(huì)功能，城市綜合體往往也是一個(gè)城市的建筑地標(biāo)，體現(xiàn)了城市文化的傳承和提升，促進(jìn)城市精神文明建設(shè)和社會(huì)文化發(fā)揚(yáng)。城市綜合體通過聚集人群拉動(dòng)區(qū)域消費(fèi)，提升城市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)城市的現(xiàn)代化和國際化進(jìn)程。

一、常州發(fā)展城市綜合體的優(yōu)勢(shì)

隨著常州城市化進(jìn)程的加速，截止2017年底常州已建成的城市綜合體達(dá)到了40個(gè)，其中大型綜合體7個(gè)、中型綜合體12個(gè)，城市綜合體開發(fā)量接近千萬平方米形成競(jìng)爭(zhēng)之態(tài)。城市綜合體的發(fā)展受地區(qū)經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、交通、文化等因素的影響，常州在發(fā)展城市綜合體過程中具有一定的先天優(yōu)勢(shì)。

1.經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)

經(jīng)濟(jì)水平、人均消費(fèi)水平、城市規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素，是城市綜合體規(guī)劃時(shí)，所要考慮的重要因素。常州處于長(zhǎng)三角城市群，長(zhǎng)三角城市群也是中國經(jīng)濟(jì)最活躍的經(jīng)濟(jì)帶，目前處于“功能互補(bǔ)—城市互融—發(fā)展互動(dòng)”的發(fā)展時(shí)期。2017年常州地區(qū)GDP6620億元，人均GDP14.1萬元，按人均排名位列全國城市第八，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，優(yōu)良的經(jīng)濟(jì)環(huán)境孕育了旺盛的商務(wù)需求，奠定了城市綜合體發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

2.區(qū)位優(yōu)勢(shì)

常州在滬寧線上與滬、寧等距，有著優(yōu)越的區(qū)位條件和便捷的水陸空交通條件，高速便捷的對(duì)外交通體系，1小時(shí)都市圈的“同城效應(yīng)”日趨明顯；常州城市基礎(chǔ)建設(shè)力度大，發(fā)達(dá)的區(qū)內(nèi)交通基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)了城市道路與對(duì)外交通干線的銜接，拉大了城市發(fā)展框架，擴(kuò)大了城市發(fā)展空間范圍。

3.文化旅游宜居優(yōu)勢(shì)

常州是具有江南特色的文化旅游名城及生態(tài)宜居城市，常州是吳文化的主要發(fā)源地，素有“三吳重鎮(zhèn)、八邑名都”、“中吳要輔”之譽(yù)，常州老城區(qū)，故居舊館遍布，人文古跡仰俯皆是，悠久的文化歷史傳統(tǒng)，為常州賦予了深厚的文化底蘊(yùn)；常州有中華環(huán)球恐龍園、溧陽天目湖旅游區(qū)、春秋淹城國家5A級(jí)旅游景區(qū)，豐富的旅游資源帶動(dòng)旅游客流量的增加，產(chǎn)生人流量的集聚效應(yīng)。文旅資源的整合發(fā)展及宜居的環(huán)境，發(fā)揮了對(duì)周邊地區(qū)的福射效應(yīng)，成為常州發(fā)展的軟實(shí)力。

二、常州市城市綜合體發(fā)展存在的問題

1.空間分布不合理

目前常州大型綜合體主要沿城南—城中—城北呈現(xiàn)一字排列，其中城中為老商業(yè)中心，城南以新城吾悅廣場(chǎng)、武進(jìn)萬達(dá)廣場(chǎng)及花園街商業(yè)中心為代表的武進(jìn)板塊，城北以新北萬達(dá)廣場(chǎng)、迪諾水鎮(zhèn)及月星環(huán)球港為代表的新北板塊，具體參見圖1。城南、城北城市綜合體的發(fā)展對(duì)城中城市綜合體起到功能緩解作用，解決城中板塊由于商業(yè)過于密集帶來的交通出行等一系列問題。相對(duì)于城南—城中—城北一線的城市綜合體的發(fā)展，常州東、西方向的綜合體發(fā)展相對(duì)零散，城東的戚墅堰區(qū)和城西的鐘樓區(qū)鮮有大型綜合體，商業(yè)商務(wù)配套相對(duì)薄弱，中小型綜合體難以承擔(dān)區(qū)塊綜合服務(wù)的功能需要。

2.同質(zhì)化嚴(yán)重，業(yè)態(tài)形式缺乏特色

常州市各個(gè)城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的過程中，綜合體規(guī)模、地理位置成為重心，都是提高地域消費(fèi)水平并促進(jìn)綜合體快速發(fā)展的核心，但長(zhǎng)此以往，一個(gè)又一個(gè)大型城市綜合體的復(fù)制品便應(yīng)運(yùn)而生，千篇一律的業(yè)態(tài)形式，如城中商業(yè)圈內(nèi)密布著新世紀(jì)、泰富、常州百貨等商業(yè)形式的綜合體，同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈；萬達(dá)和吾悅等大型城市綜合體采用的快速復(fù)制化開發(fā)，由于商業(yè)模式及定位雷同，導(dǎo)致招商困難，商鋪空置率高，品牌和商品同質(zhì)化嚴(yán)重。城市綜合體如果缺乏準(zhǔn)確的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)吸引，很難形成消費(fèi)黏性，二次或重復(fù)消費(fèi)的可能性會(huì)比較低甚至為零。

3.租售模式不合理，經(jīng)營難度

目前常州的大型城市綜合體一般采用自持商業(yè)模式，不分零出售，由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃、整體招商，保證高端品牌進(jìn)駐綜合體，自持模式在保證市場(chǎng)高效運(yùn)行的前提下，降低了商戶的前期投入，提高了資金的使用效率，規(guī)避了產(chǎn)權(quán)銷售后難以統(tǒng)籌規(guī)劃和經(jīng)營管理等諸多風(fēng)險(xiǎn)；常州的小型城市綜合體多采用銷售模式，雖然銷售模式能夠快速回籠資金，減少開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，但物產(chǎn)銷售后由于缺少統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營管理，出現(xiàn)商鋪難以出租、散戶商鋪經(jīng)營慘淡的局面。

三、常州城市綜合體發(fā)展的政策建議

1.加強(qiáng)科學(xué)引導(dǎo)，制定城市綜合體發(fā)展規(guī)劃

城市綜合體的發(fā)展離不開管理部門的宏觀調(diào)控，明確常州城市綜合體的發(fā)展目標(biāo)，確定其發(fā)展原則，規(guī)范建設(shè)要求等，提升建設(shè)門檻，避免盲目投資；針對(duì)常州城市綜合體數(shù)量龐大的現(xiàn)實(shí)，在科學(xué)論證的基礎(chǔ)上采用總量控制，根據(jù)常州人口狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展合理確定城市綜合體的數(shù)量，使之符合城市整體發(fā)展需要；考慮區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展、城市化發(fā)展、人口狀況、區(qū)域地理環(huán)境及文化歷史民俗民情對(duì)各城市綜合體進(jìn)行的功能定位，滿足特色鮮明、體現(xiàn)地段價(jià)值、符合市場(chǎng)要求、實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)的定位原則；加快對(duì)整個(gè)城市綜合體進(jìn)行的業(yè)態(tài)調(diào)整，優(yōu)化綜合體結(jié)構(gòu)、保持綜合體的穩(wěn)定發(fā)展，推進(jìn)城市化的進(jìn)程。

2.東西兩翼發(fā)展，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)

《常州市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（2015-2030）》提出：優(yōu)化空間資源配置，形成“一心四片雙軸”的市區(qū)空間結(jié)構(gòu)的任務(wù)。鑒于常州城中、北部片區(qū)、南部片區(qū)城市綜合體發(fā)展較為成熟，東西片區(qū)相對(duì)發(fā)展相對(duì)滯后的現(xiàn)實(shí)，建議以軌道2號(hào)的建設(shè)為契機(jī)在城市東西兩翼發(fā)展城市綜合體。西翼重點(diǎn)對(duì)青楓版塊的寶龍城市廣場(chǎng)、雨潤城和龍湖龍城天街綜合體進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)，形成以購物、游樂、餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑、文化、辦公、居住、商務(wù)等功能為一體的城市商業(yè)綜合體群；東翼以萬都、美吉特城市綜合體為中心發(fā)展成東部綜合體群。從而改變?cè)谐鞘芯C合體的條線空間布局模式，形成“十”字結(jié)構(gòu)，達(dá)到對(duì)區(qū)域輻射效應(yīng)的最大化，扭轉(zhuǎn)各區(qū)域間分布不平衡現(xiàn)狀。

3.堅(jiān)持個(gè)性化特色發(fā)展

城市綜合體代表著一個(gè)城市的城市形象，體現(xiàn)一個(gè)城市的特色和個(gè)性，在功能定位上應(yīng)避免一味的復(fù)制模式。在充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，將常州地域特色、歷史文化、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)融入城市綜合體建設(shè)中，形成特色鮮明、個(gè)性化的城市綜合體。通過業(yè)態(tài)聚合、功能聚合和資源聚合發(fā)展主題類城市綜合體，建設(shè)文化主題類城市綜合體，將文化與商業(yè)、商務(wù)、金融與結(jié)合發(fā)展；依托常州周邊花木產(chǎn)業(yè)和種植業(yè)建設(shè)以休閑為業(yè)態(tài)的休閑城市綜合體；以常州城市區(qū)域內(nèi)的旅游景區(qū)和設(shè)施建設(shè)旅游類城市綜合體；在行政機(jī)構(gòu)周邊區(qū)域規(guī)劃建設(shè)以政務(wù)商務(wù)主題類綜合體；在企業(yè)聚集區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)以企業(yè)為中心的融合產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、交流、生活于一體的產(chǎn)業(yè)主題類城市綜合體，形成企業(yè)圈和生活圈，實(shí)現(xiàn)與城市經(jīng)濟(jì)生活的無縫對(duì)接；在居民聚集區(qū)發(fā)展生活類主題城市綜合體。

4.創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的股東合作模式

城市綜合體的物業(yè)的自持和銷售其實(shí)是一個(gè)偽命題，自持和銷售只是兩種不同的營銷手段，采用何種方式?jīng)]有定式。從長(zhǎng)遠(yuǎn)目光來看，開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力強(qiáng)、有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)和管理水平，自持物業(yè)是較好的經(jīng)營模式，可以獲得持續(xù)性收益，考慮中國的市場(chǎng)環(huán)境及金融環(huán)境，造成綜合體地產(chǎn)自持所有物業(yè)的困難現(xiàn)實(shí)情況，采用銷售與自持并進(jìn)的方式是必然選擇。具體操作中可采用“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)股東合作商業(yè)模式”，確定黃金持租售比例，經(jīng)營難度大的項(xiàng)目堅(jiān)持自持經(jīng)營，便于統(tǒng)籌管理和經(jīng)營，利于城市綜合體的良性發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

張曉亮（1973--）男，常州工學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院任教，研究方向?yàn)榻?jīng)濟(jì)管理。