張紹男

保障性住房是保障性安居工程建設(shè)，對改善我國民生，促進(jìn)社會和諧，和解決我國中低收入居民住房問題有重要意義。目前我國的住房社會保障制度還不完善，而住房保障制度中存在的尋租行為使褥保障房的直接受益者得不載應(yīng)有的住房保障。因此，本文通過對我國現(xiàn)行住房保障制度中存在的尋租行為進(jìn)行了分析，并提出了對策及建議。

住房保障 尋租

住房保障制度與尋租

（1）住房保障制度概念

住房保障制度就是在市場經(jīng)濟條件下，為了保障每個人都有房子住，幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體解決住房問題而實施的政策，和失業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等都是社會保障體系的組成部分。我國目前的住房保障體系主要包括：對低收入家庭以廉租住房和提供經(jīng)濟適用房的方式解決其住房問題；對中等收入家庭的住房問題采取限價及購房補貼等手段加以解決；對高收人家庭以及房產(chǎn)投資行為采取限購的方式，防止房價因惡性競爭快速上漲。

（2）保障性住房特征

1、保障性。這是它最大的特點，該類住房建設(shè)的目的在于“保障”，而不是以經(jīng)營為目的，保障性住房屬于保障性安居工程建設(shè)，對改善我國民生，促進(jìn)社會和諧，和解決我國中低收入居民住房問題有重要意義。

2、主體特定性。保障性住房供應(yīng)的主體應(yīng)具備一定條件，即屬于我國城鎮(zhèn)住房主體中的困難群體，主要指城鎮(zhèn)居民中低收入者。

3、政府干預(yù)性。保障性住房在建設(shè)的過程中必然會受到政府的一定干預(yù)，原因是這類住房的保障性和維護特殊主體的住房權(quán)益。因此，在保障性住房建設(shè)用地的劃撥、住房建設(shè)、監(jiān)督管理、稅收優(yōu)惠等方面都會參與進(jìn)來，體現(xiàn)其干預(yù)性。

（3）尋租的概念界定

尋租是在沒有從事生產(chǎn)的情況下，為壟斷社會資源或維持壟斷地位，從而得到壟斷利潤所從事的一種非生產(chǎn)性尋利活動。政府運用行政權(quán)力對企業(yè)和個人的經(jīng)濟活動進(jìn)行干預(yù)和管制，妨礙了市場競爭的作用，從而創(chuàng)造了少數(shù)有特權(quán)者取得超額收入的機會。美國經(jīng)濟學(xué)家布坎南論述，這種超額收入被稱為“租金”，謀求這種權(quán)力以獲得租金的活動，被稱作“尋租活動”，俗稱“尋租”。

住房保障中的尋租行為分析

（1）地方政府的尋租行為

地方政府是保障性住房的實施主體，會存在與中央政府目標(biāo)偏離的現(xiàn)象以地方的經(jīng)濟發(fā)展而非以保障中低收入者住房保障為目標(biāo)，這樣就會出現(xiàn)地方政府利用保障性住房的一些優(yōu)惠政策將土地作為商品房開發(fā)，增加商業(yè)稅收，在短時間內(nèi)有利于經(jīng)濟發(fā)展，保障性住房則會增加地方政府的管理成本。

此外，政府在保障房采購過程中的尋租行為包括設(shè)租和尋租兩個方面。設(shè)租是指政府利用采購的權(quán)力對采購的全過程進(jìn)行控制，并人為地設(shè)置一些障礙，營造獲得非生產(chǎn)性利潤的條件；政府采購中的尋租是指住房的供應(yīng)商利用合法或非法手段獲得供應(yīng)商特權(quán)以占有租金的活動，這是一種權(quán)錢交易的過程。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)商的尋租行為

保障性住房是可享受政府多項土地、稅收等各種相關(guān)優(yōu)惠的政府工程。它建設(shè)周期短，需求穩(wěn)定，資金回收也較快，開發(fā)商們?yōu)榱双@取政府開發(fā)保障性住房的信息，運用各種手段低成本地爭取到保障性住房項目，同時盡可能多的謀求稅收優(yōu)惠。還通過權(quán)力尋租、違規(guī)貸款、以貸謀私，與借款企業(yè)合謀，或者編造虛假材料、人為調(diào)高授信等級等手段，騙取銀行貸款，從而達(dá)到其尋租的目的。有的開發(fā)商為了賺取額外利潤，并沒有按照國家規(guī)定測算成本，將一些不應(yīng)該記人成本的費用也打人成本，或者加收一些不合理費用，造成保障性住房的價格增高，完全違背了住房保障的宗旨初衷。

（3）其他特殊群體的尋租行為

首先，保障性住房的特定對象是中低收人家庭，但是我國目前中低收入的標(biāo)準(zhǔn)很難界定。所以，對許多高收入者會隱瞞現(xiàn)有的住房水平并通過一些“關(guān)系”獲得低收人證明。從而出現(xiàn)許多高收入者住著經(jīng)濟適用房現(xiàn)象占據(jù)著大量的保障性住房，使真正需要的中低收人家庭沒有得到幫助。

其次，監(jiān)管部門對保障房項目實施的監(jiān)管，實質(zhì)上是試圖通過監(jiān)管的約束力使保障房項目的實施更加公開、透明、合理、合法，使得尋租者的尋租行為將難以進(jìn)行。尋租者為達(dá)到其目的，必先通過說服監(jiān)管部門，而當(dāng)監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)能夠為其帶來利益時，尋租行為便在監(jiān)管部門與尋租者間產(chǎn)生。

治理住房保障中尋租行為的相關(guān)對策

（1）完善保障性住房體系建設(shè)的法律法規(guī)

目前，對地方政府缺乏有效的制約監(jiān)管，很容易造成保障性住房供應(yīng)量的滯后與不足，需要通過完善的立法，進(jìn)行信息公開，促使政府成為公平、公正的第三方，實現(xiàn)社會資源的最佳配置。只有在有法可依的情況下，保障住房的建設(shè)才能真正起到改善低收入者生活水平，促進(jìn)全民福利增長，穩(wěn)定社會秩序，實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)全面協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展的目的。

（2）加大對保障性住房的監(jiān)督力度

現(xiàn)階段各地對保障性住房分配與退出環(huán)節(jié)的約束明顯偏軟，絕大多數(shù)地方政府規(guī)定違規(guī)獲得保障性住房要予以清退，并限制一定的期限內(nèi)不允許申請保障性住房，這樣的規(guī)定不足以對違規(guī)者產(chǎn)生足夠的震懾力，違規(guī)成本極低。所以我們必須加大對住房保障中違規(guī)者的懲處力度，充分運用法律與制度的硬約束，道德與輿論的軟約束，發(fā)揮政府與市場的相互作用，防范尋租行為的發(fā)生，體現(xiàn)社會的公平與正義。

（3）加強對政府行為的監(jiān)督

首先，建立政府內(nèi)部監(jiān)督體系，使保障性住房制度透明化、民主化，要制定相關(guān)法規(guī)，對保障性住房的性質(zhì)、建設(shè)方法、購買條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、政策優(yōu)惠等做出明確的規(guī)定。另外，要成立相關(guān)的的監(jiān)督機構(gòu)，將市建委、房管局、財政局、物價局等部門中與住房保障有關(guān)的管理事務(wù)均交給該機構(gòu)，如住房保障管理中心，對保障對象進(jìn)行嚴(yán)格的審查與核定，保證保障性住房到達(dá)低收入者手中，防止高收入者的混入；最后還要發(fā)揮非政府組織的輿論監(jiān)督來約束政府的行為，避免發(fā)生政府的尋租行為，最終實現(xiàn)低收入者的利益需求。

[1]孫甲.保障性住房項目實施中的尋租行為分析[J].商業(yè)文化月刊，2010（ 9）：74-76.

[2]徐海崗.我國保障性住房分配中尋租行為及對策研究[D].重慶大學(xué)，2013.