胡巍

“宋莊房訟已結(jié)案數(shù)年，但其緣起的社會(huì)原因并未完全消除，由其催生的判決模式也發(fā)人深思。”原北京大學(xué)法學(xué)院教授、曾擔(dān)任華中科技大學(xué)法學(xué)院首任院長(zhǎng)的羅玉中在2013年出版的《宋莊房訟紀(jì)實(shí)》一書(shū)的序言中寫(xiě)道。

藝術(shù)家馬萬(wàn)明在辛店村的住宅，門(mén)前被村民堆放土堆，門(mén)上寫(xiě)著“此房有爭(zhēng)議”。

自2006年起，曾在北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)村民房屋的10多戶藝術(shù)家被陸續(xù)起訴，農(nóng)戶以買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由，要求收回曾經(jīng)售出的房屋及院落。一系列房訟中，最具代表性的李玉蘭案最終在2009年6月結(jié)案。

羅玉中寫(xiě)道，農(nóng)民10多年前將廢棄房屋賣(mài)給畫(huà)家得利，沒(méi)想到數(shù)年間房產(chǎn)升值10倍以上，于是又通過(guò)訴訟討回房子，人們對(duì)此莫之奈何，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同屬于“違法合同”。

李玉蘭案經(jīng)法院審理，判決雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，原房屋出售者馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價(jià)款9.4萬(wàn)余元，李玉蘭騰退房屋，同時(shí)認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任方，應(yīng)按七三開(kāi)承擔(dān)責(zé)任。法院委托有關(guān)部門(mén)對(duì)涉案房屋宅基地區(qū)位價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估總價(jià)為26.47萬(wàn)元，法院依此價(jià)格的70%計(jì)算，確定馬海濤向李玉蘭賠償18.5萬(wàn)元。馬海濤向李玉蘭共計(jì)支付約28萬(wàn)元。

李玉蘭案終審判決后，類(lèi)似糾紛多參考此案判決模式，并大幅減少，宋莊房訟似乎偃旗息鼓。

然而，正如羅玉中所言，房訟“緣起的社會(huì)原因并未完全消除”。自2017年起，又有約15戶買(mǎi)房的藝術(shù)家陸續(xù)被當(dāng)?shù)卮迕衿鹪V。2018年4月28日，當(dāng)賣(mài)房者周建國(guó)（村民）一家強(qiáng)行滯留買(mǎi)房者張海濤（藝術(shù)家）家中時(shí)，宋莊房訟再次進(jìn)入公眾視野。

因拆遷臨近所以收回房屋？

2001年6月16日，張海濤向宋莊鎮(zhèn)辛店村村民周建國(guó)付款，并簽訂合同購(gòu)得現(xiàn)在居住的這處房屋及院落。

“宋莊作為藝術(shù)家集聚地始于1994年，有300多人購(gòu)買(mǎi)了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民宅基地上的房屋?！睆埡颉吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說(shuō)，“當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)，我們并不知道宅基地不可以在村外買(mǎi)賣(mài)，我想周建國(guó)也不知道。我需要房，他們又想賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)就這樣做成了。”

周建國(guó)及其兒子周金勇在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)也強(qiáng)調(diào)說(shuō)，賣(mài)房時(shí)，尚不知宅基地不得轉(zhuǎn)讓給非本村村民。但他們一再提醒記者，當(dāng)年的房屋買(mǎi)賣(mài)契約上寫(xiě)著“賣(mài)方將個(gè)人所有的舊房七間，以總價(jià)為叁萬(wàn)伍仟元的價(jià)格，賣(mài)給乙方（即張海濤）”，“我只賣(mài)了房，沒(méi)有賣(mài)地?！钡浾咦⒁獾剑跫s中標(biāo)識(shí)了區(qū)域使用范圍，其中包括現(xiàn)有的院落。

對(duì)于為何收回房屋，周建國(guó)解釋說(shuō)，“現(xiàn)在一家有13口人，只有一處宅基地，孫子孫女面臨結(jié)婚，我需要房，這才要回這個(gè)房?！?/p>

但在張海濤等購(gòu)房戶看來(lái)，周家收回房屋與近來(lái)辛店村可能面臨拆遷有關(guān)，拆遷可以獲得大額賠償款。記者注意到，周家目前要求收回的，不止張海濤這一處約650平方米的房屋及院落，還包括同期出售的其他至少3處房地。

值得一提的是，周家向法院起訴張海濤，要求判定當(dāng)年買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，此事發(fā)生在2017年4月，而當(dāng)年4月至8月，周金勇還在幫張海濤在這塊地上修建新房。

張海濤說(shuō)：“宋莊第一波房訟后，大家都已知道宅基地轉(zhuǎn)讓的限制，但兩家人未發(fā)生糾紛，相處融洽。周金勇從事建筑，當(dāng)我在后院建房時(shí)，便請(qǐng)他承建。”

既然周家已經(jīng)起訴張海濤，又為何要為張海濤蓋房子？周建國(guó)說(shuō)：“當(dāng)時(shí)決定建房，我和張海濤達(dá)成口頭協(xié)議：我出地，他出錢(qián)，房子建成后有我一半的權(quán)屬，何樂(lè)而不為？”

2017年8月份房子建好結(jié)算完工程款后，當(dāng)月17日，張海濤收到法院的傳票，這才得知早在當(dāng)年4月就已被周家起訴至法院。張海濤疑心，一切是周家有計(jì)劃進(jìn)行的，“當(dāng)時(shí)已有拆遷傳聞，新建房屋很快就不會(huì)被批準(zhǔn)。周家趕在2017年給我建房，有可能就是為日后收回房子、獲得更多拆遷款做準(zhǔn)備?！?/p>

買(mǎi)賣(mài)合同被判無(wú)效，賣(mài)房人強(qiáng)行滯留張海濤家中

收到法院傳票后，張海濤準(zhǔn)備應(yīng)訴。其代理律師、北京盈科律師事務(wù)所的李由軍告訴記者，自李玉蘭案以來(lái)，類(lèi)似糾紛通常會(huì)走三道程序：原房主起訴購(gòu)房者，要求判定當(dāng)初合同無(wú)效;如合同無(wú)效，原房主會(huì)起訴購(gòu)房者，要求購(gòu)房者騰退房屋;如判決要求騰退房屋，購(gòu)房者再反訴原房主，要求原房主賠償購(gòu)房者因合同無(wú)效而造成的損失。李由軍透露，此次房訟，他們也計(jì)劃參照這三步走。

2018年3月2日，北京市第三中級(jí)人民法院對(duì)合同一事做出終審裁定，判決當(dāng)年房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

張海濤認(rèn)為，合同雖被認(rèn)定無(wú)效，但騰退的判決沒(méi)下達(dá)前，他仍擁有房屋及院落的居住權(quán)和使用權(quán)。

周金勇說(shuō)：“就騰退事宜，我們?cè)噲D起訴張海濤，但有法院工作人員建議我們私下協(xié)商，并口頭告知此類(lèi)起訴通常不會(huì)被通州區(qū)法院受理，故而放棄。所以張海濤所強(qiáng)調(diào)的那套法律程序，我們?nèi)绾巫呦氯?？?/p>

4月28日早上8點(diǎn)左右，周家一度進(jìn)入張海濤在后院新建的起居所，主張協(xié)商補(bǔ)償并收回房屋。

此前兩家已有過(guò)接觸，協(xié)商的基本出發(fā)點(diǎn)分別是：張海濤主張對(duì)房屋及土地全部進(jìn)行評(píng)估，以此計(jì)算經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這也是當(dāng)年李玉蘭案的解決辦法;周家則主張?jiān)u估房屋，但土地不進(jìn)行補(bǔ)償。

鑒于分歧難以彌合，張海濤此后不愿再私下協(xié)商，主張走法律程序。當(dāng)4月28日周家進(jìn)入張海濤家中時(shí)，張海濤便希望周家人離開(kāi)，再尋其他方式解決爭(zhēng)端。此后周家人雖退到室外，但仍滯留院內(nèi)，拒絕離開(kāi)，并對(duì)張海濤家實(shí)行斷電。

2017年的新一輪房訟中，在既無(wú)補(bǔ)償、也無(wú)騰退判決的前提下，已有藝術(shù)家屢遭原賣(mài)方騷擾，甚至房屋被強(qiáng)占，被迫離開(kāi)。張海濤的朋友馬萬(wàn)明即是其中一例，并遭村民打傷。

周家人的滯留持續(xù)了約12小時(shí)，其間張海濤兩次報(bào)警無(wú)果。天黑后，在基層干部的調(diào)解下，周家人離開(kāi)，并恢復(fù)張海濤家供電。李由軍律師向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者透露，周家涉嫌非法入侵住宅罪，他們已經(jīng)決定起訴。

但周家不認(rèn)同當(dāng)年李玉蘭案原房主賠償購(gòu)房者因合同無(wú)效而造成的損失的方式，還認(rèn)為此次糾紛與李案并無(wú)可比性。周建國(guó)認(rèn)為，“地是公家的，在我行使使用權(quán)過(guò)程中，如果國(guó)家把地征去，我可能受益，但張海濤不能得到補(bǔ)償，因?yàn)閲?guó)家的意見(jiàn)就是，不許本村土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)ńo村民以外的）他人?！?/p>

周金勇說(shuō)：“（法院判定）合同無(wú)效后，不管土地還是房子的使用權(quán)，名義上已經(jīng)是我們的。但牽扯到補(bǔ)償問(wèn)題，他當(dāng)年買(mǎi)的房子隨著時(shí)間有了升值，包括他對(duì)房子有自行的修繕和建設(shè)，所以我們可以對(duì)此進(jìn)行一些經(jīng)濟(jì)的補(bǔ)償?！敝芙▏?guó)又說(shuō)：“在未給張海濤房屋的補(bǔ)償前，我并不主張房子已經(jīng)歸我所有。但在土地的問(wèn)題上，他根本無(wú)權(quán)與我談?！?/p>

4月28日的事件發(fā)生后，在現(xiàn)場(chǎng)處理的當(dāng)?shù)鼗鶎痈刹勘硎荆?qǐng)兩家人5月2日參加由鎮(zhèn)政府出面主持的協(xié)調(diào)會(huì)。周家告訴記者，該協(xié)調(diào)會(huì)已按時(shí)舉辦，但兩家并未直接參與，而是由畫(huà)家協(xié)會(huì)方面代表張海濤、辛店村支書(shū)呂國(guó)棟代表周家，與鎮(zhèn)政府官員共同協(xié)商。記者目前未獲知確切的調(diào)解結(jié)果。

就在記者發(fā)稿前兩天，即5月8日，張海濤家中再次遭遇斷電。