公共租賃房政策對地產(chǎn)開發(fā)商的影響

陳晨怡

租購并舉的住房制度已成為國家住房保障體系中的重點(diǎn)，公共租賃房政策的再次興起使其供給模式日益成熟。國家對政策的大力支持與開發(fā)商為承擔(dān)企業(yè)責(zé)任強(qiáng)勢加入政策實(shí)施，打破僅由政府直接的供給模式，而轉(zhuǎn)向地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)供給的模式。本文對開發(fā)商進(jìn)入并主導(dǎo)公共租賃房屋市場行為進(jìn)行研究，分析其潛藏危機(jī)，并從利益相關(guān)者各方向提出科學(xué)的建設(shè)性解決措施。

根據(jù)習(xí)總書記在十九大報(bào)告中指出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”會議還要求按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。同年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國土資源部、人民銀行在湖北武漢召開會議，旨在保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，租金房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而其具體措施便是大力發(fā)展住房租賃市場與加大對新市民的公租房保障力度。調(diào)控力度不容放松，也不允許“喘口氣，歇歇腳”。此外，復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰分析表示：“通過增加不容易被投機(jī)的公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等房源供應(yīng)，通過供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，來改變市場預(yù)期，達(dá)到供需平衡。”可知，國家通過多方面的調(diào)整試圖促進(jìn)住房市場向一個(gè)平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

雖此前住房市場宛如資本者的投資市場，不斷吹大的房地產(chǎn)泡沫使得房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛并利益可觀。但正因房地產(chǎn)市場對我國整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系舉足輕重的影響力，如今國家已然加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管控。告別房地產(chǎn)的黃金時(shí)期，開發(fā)商也為響應(yīng)國家政策作出必要調(diào)整。本文擬梳理開發(fā)商主導(dǎo)公共租賃房市場可能存在的問題并就其如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身可持續(xù)性發(fā)展提出建設(shè)性意見。

公共租賃房供給模式的轉(zhuǎn)變

公共租賃房政策是2006年以后針對我國住房保障體系中“夾心層”人群的住房問題而逐步建立起來的政府保障性住房政策。在政策成立初期，公共租賃住房市場作為一種新政下形成的不成熟市場，政府直接供給是一種必然選擇，政府承擔(dān)主要財(cái)政壓力與管理義務(wù)用于建設(shè)并發(fā)展公共租賃房。伴隨公共租賃房政策的日益完善與在人民群眾中不斷普及的知名度，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸與政府合作建立公共租賃房增大市場供給，以響應(yīng)國家號召并盡力與政府建立良好的合作關(guān)系，得到政策的扶植與日后開發(fā)的便利。長此以往，政府逐漸淡化主導(dǎo)作用，轉(zhuǎn)而起到鼓勵(lì)與引導(dǎo)作用，將房地產(chǎn)開發(fā)商推向市場的主導(dǎo)者?，F(xiàn)今廣州、南京等12個(gè)城市正在進(jìn)行首批住房租賃試點(diǎn)，北京、上海等13個(gè)城市試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房，其中供給主體大多是開發(fā)商。萬科作為國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)商早在2007年便出資建設(shè)的廣州“萬匯樓”項(xiàng)目，被廣東省建設(shè)廳列為“廣東省企業(yè)投資面向低收入群體租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目”，并于08年年中正式實(shí)現(xiàn)入住，而后在鄭州等多地開展公共租賃房的建設(shè)，并于萬科2016年報(bào)中展望加快發(fā)展租賃市場。地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入的確給自身帶來了許多利益。正如大力支持惠民政策，響應(yīng)國家號召以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的社會責(zé)任并追求可持續(xù)性發(fā)展；協(xié)助政府開發(fā)公共租賃住房減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，為日后買地與政府合作帶來便利把企業(yè)未出售的商品房轉(zhuǎn)向公共租賃房用途以清空庫存帶來收益。但是這些轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商帶來了許多危機(jī)。

開發(fā)商的潛藏危機(jī)

房企進(jìn)入公共租賃房市場除收益外，還存在潛藏危機(jī)需要解決。本文從財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)與管理風(fēng)險(xiǎn)方面提出三個(gè)問題。

回本周期。長期的資本投入與緩慢的資本回流導(dǎo)致房企參與公租房建設(shè)需要漫長的回本周期。資本回流依賴于房租收入，單次房租普遍是周期性付款，而非單次付清，導(dǎo)致資本回流速度慢、周期長、數(shù)量少；而資本投入?yún)s產(chǎn)生在多方面，前期的建設(shè)、中期的設(shè)施配套、后期的維修翻新都需要資金的不斷投入。兩方的不對稱性導(dǎo)致企業(yè)的回本周期漫長，無法繼續(xù)投資，甚至可能出現(xiàn)資金鏈斷裂情況。

監(jiān)管翻新。房企參與主導(dǎo)公共租賃房的建設(shè)，其公租房的產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)，而非租客。租客在房屋出現(xiàn)建設(shè)問題時(shí)，需企業(yè)承擔(dān)維修責(zé)任。通過訪談形式，我了解到大部分租房客與買房者對待房屋的愛護(hù)程度存在差別，租客作為房屋一段時(shí)間的使用者對房屋的愛護(hù)程度不及買房者，并且租房客對房屋入住時(shí)的要求與翻新的需求更強(qiáng)烈。當(dāng)企業(yè)建設(shè)公租房后，作為公租房的產(chǎn)權(quán)所有者，企業(yè)必然需要承擔(dān)源源不斷的維修與翻新的職責(zé)。這項(xiàng)職責(zé)會帶來一定程度上的財(cái)政支出，并且如若無法高效解決與安撫租客，可能會因新政的壓力帶來輿論攻擊，損害企業(yè)形象。

空置率。公共租賃房的空置率較高。2012年，位于湖北省武漢市洪山區(qū)的首批試點(diǎn)公租房共有899套，正式入住僅210戶，空置率為76.6%。2013年，佛山市已建成公租房8450套，共分配5100套，空置率近40%。上海首批市籌公租房項(xiàng)目試水階段的申請率僅為四成。濟(jì)南最大的公租房小區(qū)文賢居于2013年竣工，卻在2016年才實(shí)現(xiàn)租戶入住，空置時(shí)間長達(dá)三年。上海以上雖為個(gè)案，但可知在公共租賃房發(fā)展期間，空置率普遍偏高，為此國務(wù)院第四次大督查實(shí)地考察湖南、湖北、江蘇等地，并發(fā)現(xiàn)空置原因在于辦理手續(xù)復(fù)雜、配套設(shè)施陳舊等等。通過基層干部得知，目前公租房空置問題很大程度上與企業(yè)公租房有關(guān)，企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營維修時(shí)，公租房的入住情況相對改善，而企業(yè)忽略建設(shè)管理時(shí)，房屋空置率自然上升。房屋空置會給企業(yè)帶來大量庫存，不僅增加財(cái)政壓力，更會影響地產(chǎn)開發(fā)商的信心，壓縮投資，靜態(tài)觀望。

利益相關(guān)者各方的解決措施

面對上述問題，并非房地產(chǎn)開發(fā)商作出單方面解決即可避免，要使公共租賃房政策持續(xù)完善需要政策的利益相關(guān)者提供各方努力。利益相關(guān)者的概念來源于企業(yè)管理思想，是指能夠影響某一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，或者受到某一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程影響的所有個(gè)體和群體。韓娛等認(rèn)為我國學(xué)者心目中的公租房主要利益相關(guān)者為政府部門、建設(shè)單位、融資機(jī)構(gòu)、保障對象。杜靜等根據(jù)土地供應(yīng)方式將我國公租房建設(shè)模式分為集中建設(shè)和配比建設(shè)，其中集中建設(shè)又包括政府自建、企業(yè)代建、BT和企業(yè)自建4種模式。本文的房企主導(dǎo)建設(shè)屬于建設(shè)模式中的房企自建。

政府部門。優(yōu)惠補(bǔ)貼：企業(yè)為響應(yīng)國家號召大力支持公共租賃房政策，政府應(yīng)提供參見優(yōu)惠補(bǔ)貼企業(yè)的長期資金支出。政府應(yīng)減免稅收，國家稅務(wù)總局為鼓勵(lì)加快發(fā)展公共租賃房于2015年出臺免征三年房產(chǎn)稅政策，但此優(yōu)惠政策于2018年12月31日到期，政府在到期后應(yīng)繼續(xù)提供稅收減免等優(yōu)惠政策；提供優(yōu)質(zhì)土地，公租房的建設(shè)位置大多處于偏僻的城市周邊，設(shè)施配套及其不完善，學(xué)校、醫(yī)院等機(jī)構(gòu)陳舊，交通不便利，政府應(yīng)提供更多地角優(yōu)良的土地；合理的財(cái)政補(bǔ)貼，企業(yè)融資建設(shè)所支付的高昂利息加大企業(yè)投資壓力，為此政府可采取貼息政策，而企業(yè)收取“夾心層”的租金偏少，政府也可提供貼租優(yōu)惠。政府與企業(yè)作為該項(xiàng)政策的主導(dǎo)者應(yīng)加強(qiáng)合作，彼此努力為保障人群提供便利。

融資機(jī)構(gòu)。漫長的企業(yè)回本周期只是企業(yè)的現(xiàn)金流受到嚴(yán)重影響，為此有害于企業(yè)繼續(xù)投資，若因現(xiàn)金流供應(yīng)不上也不利于企業(yè)對公租房持續(xù)完善的投入，最終會導(dǎo)致更高的空置率。目前我國各地公共租賃房常見的融資模式包括以政府財(cái)政劃撥（如各專項(xiàng)資金）為主的融資模式、政府專門機(jī)構(gòu)）如北京的公租房發(fā)展中心）融資模式，以及重慶、常州、邯鄲等地政府設(shè)立的投融資平臺公司融資模式。但在目前的融資模式中，政府的都起到主導(dǎo)作用，面對企業(yè)漫長的回本周期與盈利的不確定性，政府需要承擔(dān)巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)。為降低政府在融資模式中的風(fēng)險(xiǎn)今年來很多學(xué)者提出許多創(chuàng)新融資模式，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），不僅能調(diào)動整合社會閑散資源，還能調(diào)動公租房建設(shè)的積極性；資產(chǎn)證券化（ABS），以現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)為信用基礎(chǔ)，具有融資程序少、靈活性強(qiáng)、融資成本降低和資金來源多樣化的特點(diǎn)。但目前的融資手段還不能很好的解決企業(yè)資金回流慢的問題，金融機(jī)構(gòu)可繼續(xù)創(chuàng)新融資工具，協(xié)助政府的同時(shí)，幫助企業(yè)低息募集資金，體現(xiàn)社會責(zé)任意識

房企自身。企業(yè)轉(zhuǎn)型：伴隨國家對房地產(chǎn)市場的嚴(yán)格調(diào)控與一系列保障性住房的興起，房地產(chǎn)開發(fā)商已告別其黃金時(shí)代，不再是適合買地賣地便能一本萬利的商業(yè)模式。要想在時(shí)代的變化中繼續(xù)適應(yīng)市場，企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，從傳統(tǒng)的住宅出售模式轉(zhuǎn)向輕型服務(wù)模式，這并非一蹴而就的轉(zhuǎn)型。萬達(dá)在發(fā)展歷程中歷經(jīng)四次轉(zhuǎn)型，1993年從地方企業(yè)轉(zhuǎn)向全國型企業(yè)；2000年從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)；2006年從單一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游綜合性企業(yè)；2014年實(shí)行第四次轉(zhuǎn)型，從空間上由國內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國企業(yè)，從內(nèi)容上由房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，并且王健林于2016年萬達(dá)年會宣布第四次轉(zhuǎn)型基本成功?，F(xiàn)如今萬達(dá)服務(wù)業(yè)收入占比55%，首次超過地產(chǎn)板塊收入。社會日新月異的發(fā)展與國家對地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控都促使企業(yè)在發(fā)展道路上需要規(guī)避缺乏創(chuàng)新、停滯不前的商業(yè)模式。

保障對象。認(rèn)識不足：現(xiàn)今國家雖大力推行公共租賃房政策，政府，企業(yè)紛紛大力支持，但通過調(diào)查問卷了解到高達(dá)53.62%的人完全不了解公共租賃房，其中大量可申請群體甚至對公租房存在誤解，他們大多認(rèn)為公租房為集體共租一房以減少租金支出。群眾對公租房政策的認(rèn)識不足并且存在誤解導(dǎo)致公租房政策未能快速在群眾中展開，國家單方面的提供惠民政策，也需要保障群體的強(qiáng)烈支持。為改善人民群眾對公租房的客觀認(rèn)識，可加大宣傳力度，例如保障群體中包括準(zhǔn)畢業(yè)生，國家可通過學(xué)校提供政策學(xué)習(xí)，幫助大學(xué)生在走進(jìn)社會初期減緩住宿壓力。

觀念傳統(tǒng)：在中國的文化傳統(tǒng)下，住房始終是人們生活的剛性需求。受到“農(nóng)耕文化”的深遠(yuǎn)影響，人們追求居有定所的生活方式。在中國的大壞境下，擁有房屋已然成為家庭的基本目標(biāo)，無論身份、地位、收入等因素有何種的差距，也渴望成為“房奴”。在全球首次購房者平均年齡的調(diào)查中，中國北京的青年以27歲的年齡榮登最小年齡榜首，印度、加拿大首次購房年齡在31歲，澳洲、意大利、墨西哥為33歲，而美國、英國為35歲，位居最晚首次購房年齡末端的則是發(fā)達(dá)國家德國與日本。這項(xiàng)調(diào)查反映出中國人對房屋的強(qiáng)烈需求，通過訪談得知中國年輕人存在租房意愿，而父母擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)上漲則強(qiáng)烈要求買房，隨著國家正大力調(diào)控以穩(wěn)定房價(jià)，傳統(tǒng)觀念雖在短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)變，但日后會逐漸改善。