張麗

摘 要：隨著我國稅收制度的不斷改革，“營改增”得到了有效的落實(shí)和執(zhí)行，對(duì)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、減少企業(yè)稅負(fù)有著十分重要的意義。目前，我國對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)的稅務(wù)管理做出了相應(yīng)的規(guī)定，基于“營改增”背景下，對(duì)于租賃業(yè)會(huì)計(jì)核算管理工作也產(chǎn)生了一定的影響，使租賃市場(chǎng)面臨著更大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。本文主要基于“營改增”背景下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)會(huì)計(jì)核算帶來的影響進(jìn)行了分析，希望能促進(jìn)租賃行業(yè)在未來實(shí)現(xiàn)更加快速的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：“營改增” 經(jīng)營 租賃業(yè) 會(huì)計(jì)核算 影響

企業(yè)租賃固定資產(chǎn)的形式主要分為經(jīng)營租賃與融資租賃兩種形式，其中不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃，是企業(yè)為了滿足經(jīng)營上短期的、臨時(shí)性的或者季節(jié)性的需要而進(jìn)行的租賃活動(dòng)，但是在實(shí)際的工作中因?yàn)槭艿礁鞣矫嬉蛩氐挠绊?，所以不?dòng)產(chǎn)經(jīng)營性租賃往往都是長(zhǎng)期的，本文結(jié)合對(duì)“營改增”納稅人通過經(jīng)營租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)選擇計(jì)稅方法以及相關(guān)的稅費(fèi)計(jì)算、財(cái)務(wù)處理等進(jìn)行了分析。

一、一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)

一般納稅人通過經(jīng)營租賃的方式出租取得的不動(dòng)產(chǎn)，其中包括通過各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，比如直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

（一）納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

一般納稅人出租如果是在2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇應(yīng)用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，通過這種方法對(duì)應(yīng)納稅額進(jìn)行計(jì)算時(shí)，主要是按照不含稅收入額的5%征收率來計(jì)算。在簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下計(jì)稅時(shí)按照5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，最終得出的應(yīng)納稅額不可以采用其他的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵消，在對(duì)賬務(wù)進(jìn)行處理的過程中應(yīng)該通過“應(yīng)交稅費(fèi)”賬戶中的相關(guān)信息來獲得。具體的核算方法主要包括了以下兩種形式：第一，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不同時(shí)，納稅人在對(duì)稅款繳納的時(shí)候應(yīng)該是在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)來進(jìn)行，并且按照征收率的5%來計(jì)算，在稅款繳納完成之后再向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)構(gòu)進(jìn)行申報(bào)納稅；第二，如果是不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地處于同一個(gè)位置的，納稅人需要按照5%的征收率向機(jī)構(gòu)所在地的主管國稅機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)納稅。如果是納稅人選擇使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，在之后的3年之內(nèi)不可以進(jìn)行更改。

比如，A公司為一般納稅人，在2016年8月2日A公司通過董事會(huì)決定，將2015年1月購入用于的辦公場(chǎng)所出租給B公司。這套寫字樓當(dāng)時(shí)購入的價(jià)格為2000萬元，如果是使用直線法對(duì)折舊金額進(jìn)行計(jì)算，折舊的時(shí)間大概為40年，在期末沒有殘值。A公司與B公司雙方簽訂租賃合同，合同中的租賃日期為3年，租金與每一年的8月2號(hào)進(jìn)行支付，在規(guī)定的年租金中包含稅費(fèi)一共為101萬元，這套寫字樓從購買到租賃期間沒有出現(xiàn)貶值。假設(shè)A公司是利用成本模式對(duì)投資性房產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算，如果是采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法在對(duì)應(yīng)納稅額以及預(yù)繳稅額進(jìn)行計(jì)算時(shí)，應(yīng)在簽訂合同日將原本的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)。

借：投資性房產(chǎn) 2000

累積折舊 79.17

貸：固定資產(chǎn) 2000

投資性房地產(chǎn)累積折舊 79.17

受到預(yù)付租金時(shí)，確定收入：

借：銀行存款 101

貸：其他業(yè)務(wù)收入 96.19

應(yīng)交稅費(fèi)（簡(jiǎn)易計(jì)稅） 4.81

投資性房地產(chǎn)按月計(jì)提折舊：

借：其他業(yè)務(wù)成本 4.17

貸：投資性房地產(chǎn)累積折舊 4.17

當(dāng)寫字樓與A公司機(jī)構(gòu)所在地不在同一個(gè)位置時(shí)，需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管國稅機(jī)關(guān)對(duì)預(yù)繳稅款進(jìn)行繳納，納稅人的應(yīng)納稅款以及預(yù)繳稅款計(jì)算金額為101÷（1+5%）×5% =4.81萬元。在取得租金的第二個(gè)月進(jìn)行納稅申報(bào)或者是在不動(dòng)產(chǎn)所在地國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款之后得到相應(yīng)的納稅憑證。如果實(shí)現(xiàn)寫字樓與A公司機(jī)構(gòu)所在地的位置相同時(shí)，需要在機(jī)構(gòu)所在地的主管國稅機(jī)關(guān)按照5%的征收率進(jìn)行申報(bào)納稅。

（二）納稅人適用于一般計(jì)稅方法

一般納稅人在2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)采用一般計(jì)稅方法時(shí)需要對(duì)以下兩個(gè)方面引起注意：第一，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不同時(shí)，納稅人需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管國稅機(jī)關(guān)按照3%的預(yù)征率進(jìn)行稅款繳納，然后再向機(jī)構(gòu)所在地的主管國稅機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)納稅；第二，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地的位置相同時(shí)，納稅人應(yīng)該直接向機(jī)構(gòu)所在地的主管國稅機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)納稅。

二、小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)

（一）單位與個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)

當(dāng)單位或者是個(gè)人工商戶在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行出租的時(shí)候，應(yīng)該按照不含稅收入額5%的征收率來計(jì)算應(yīng)納稅額，個(gè)體工商戶在對(duì)住房進(jìn)行出租的過程中，應(yīng)該按照3.5%的征收率對(duì)應(yīng)納稅額進(jìn)行計(jì)算。首先，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地的位置不同時(shí)，納稅人應(yīng)該在不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管國稅機(jī)關(guān)按照之前提出的計(jì)稅方法對(duì)預(yù)繳稅款進(jìn)行繳納；其次，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地的位置相同時(shí)，納稅人應(yīng)該向機(jī)構(gòu)所在地的主管國稅機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)納稅。

比如，某市甲企業(yè)為小規(guī)模納稅人，在2016年8月1日將自己沒有使用到的庫房租給了乙公司，簽訂的租賃合同中規(guī)定租期為3年，租金按照年付的形式進(jìn)行，在每年8月1日的時(shí)候乙公司繳納租金200萬元，如果在租賃期間產(chǎn)生了維修費(fèi)用應(yīng)該由甲單位進(jìn)行承擔(dān)。當(dāng)庫房與甲單位所在地的位置不同時(shí)，應(yīng)該在不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管國稅機(jī)關(guān)按照5%的征收率繳納款項(xiàng)，最終納稅人應(yīng)該繳納的金額和預(yù)繳稅款為200÷（1+5%）×5% =9.5萬元。小規(guī)模納稅人的單位個(gè)人體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不能自己開具相應(yīng)額增值稅發(fā)票，可以向不動(dòng)產(chǎn)所在主管國稅機(jī)關(guān)進(jìn)行代開增值稅發(fā)票的申請(qǐng)活動(dòng)，在對(duì)稅款繳納完成時(shí)候取得的憑證可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)繳納額中抵減，如果是存在抵減不完的可以結(jié)轉(zhuǎn)到下期繼續(xù)進(jìn)行抵減。

（二）其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)

個(gè)人在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行出租的時(shí)候，需要按照5%的征收率對(duì)繳納稅額進(jìn)行計(jì)算，然后向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)納稅。如果是個(gè)人對(duì)住房進(jìn)行出租的時(shí)候，應(yīng)該按照3%的征收率對(duì)應(yīng)該繳納的稅額進(jìn)行計(jì)算。

比如，劉某在2016年8月1日時(shí)將自己的閑置的庫房租給了甲公司。租賃合同中簽訂的租期為3年，租金在每年的8月1日支付20萬元，如果是在租賃時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生了各種維修費(fèi)都由劉某來承擔(dān)，并且劉某出租的不是自己的住房，最終的應(yīng)繳納稅款應(yīng)該為20÷（1+5%）×5%=1萬元，關(guān)于甲公司需要使用到的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)該由劉某向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行申請(qǐng)。如果劉某所出租的為自己的住房，最終所繳納的稅額應(yīng)該用含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%來獲取。

三、結(jié)束語

綜上所述，隨著“營改增”的有效實(shí)施，對(duì)于經(jīng)營租賃業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作產(chǎn)生了重要影響。租賃行業(yè)要想在未來適應(yīng)“營改增”提出的相關(guān)要求，首先應(yīng)該結(jié)合自身的發(fā)展?fàn)顩r然后對(duì)未來發(fā)展做出有效的調(diào)整，只有這樣才能保證企業(yè)在發(fā)展過程中可以獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也能促進(jìn)企業(yè)在“營改增”環(huán)境下實(shí)現(xiàn)規(guī)范化以及標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展。

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