沈華林

【摘 要】在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)管理體系中，成本管理始終處于重要地位，它貫穿于整個項(xiàng)目的開發(fā)過程。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)總成本，是通過經(jīng)濟(jì)合同的簽訂，進(jìn)行量化的具體分解，最后以現(xiàn)金的形式流出企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)對于項(xiàng)目成本管理的整體有效性的評定，也是建立在財務(wù)部門會計成本核算的基礎(chǔ)上加以比較、分析、豐富而成 ，所以加強(qiáng)會計成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控中的作用，尤為顯得重要。

【關(guān)鍵詞】會計核算；房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控；改進(jìn)建議

房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金密集型企業(yè)，具有開發(fā)周期長，資金投入量大、成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特征，所以房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管控有別于一般企業(yè)，有著以下的特點(diǎn)。

首先是全方位的。從項(xiàng)目的立項(xiàng)、設(shè)計、招標(biāo)、施工、銷售、交付等各個階段，都存在著相應(yīng)的成本管控節(jié)點(diǎn)。例如在設(shè)計階段（包含方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計），對項(xiàng)目工程造價的影響可達(dá)75%以上，所以如何優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計是該階段的成本控制重點(diǎn)。在保證產(chǎn)品同類品質(zhì)的同時，降低開發(fā)成本，以適應(yīng)市場需求，因而設(shè)計階段成了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控的核心所在。

其次是多主體的。每個部門、每個員工都是成本管控的參與者，都有著自己成本管控的領(lǐng)域和工作。尤其是財務(wù)部，隨著各類經(jīng)濟(jì)合同的履行，各項(xiàng)成本的實(shí)際發(fā)生數(shù)最終以現(xiàn)金的形式流出企業(yè)，通過會計成本核算歸集到相應(yīng)的成本大類及明細(xì)，所以財務(wù)部門作為項(xiàng)目成本管控全過程的參與者之一，也成為項(xiàng)目成本管控的最后一道防火墻。

一、會計成本核算在項(xiàng)目成本管控中的作用

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理包括成本預(yù)算、成本核算、成本控制、業(yè)績評價等4個部分，而成本核算是成本管理工作的基礎(chǔ)，也是核心重點(diǎn)。成本核算的質(zhì)量與否，將直接關(guān)系到項(xiàng)目成本預(yù)算的合理性、成本控制的有效性、業(yè)績評價的實(shí)用性。而成本核算主要是由財務(wù)部門來完成的，財務(wù)部通過對項(xiàng)目成本的核算，動態(tài)地傳遞著成本的變動信息，能讓公司相關(guān)部門及時采取有效的手段進(jìn)行成本的控制，來實(shí)現(xiàn)預(yù)先制定的成本管控目標(biāo)。所以財務(wù)部門在整個項(xiàng)目成本管控過程中始終處于重要地位，會計成本核算工作也成了財務(wù)部門最為核心的、最為復(fù)雜的內(nèi)容。因此在項(xiàng)目成本管控中，會計成本核算有以下作用：

1.有助于企業(yè)實(shí)施動態(tài)的成本管理

企業(yè)通過經(jīng)濟(jì)合同的簽訂，把項(xiàng)目目標(biāo)總成本分解成具體可實(shí)施的經(jīng)濟(jì)合同。工程部等用款部門，按照項(xiàng)目實(shí)際工程進(jìn)度，結(jié)合合同付款約定提出用款申請，由財務(wù)部負(fù)責(zé)支付并按成本大類及明細(xì)進(jìn)行核算，從而把付款進(jìn)度與工程進(jìn)度相結(jié)合起來，為成本管理者和使用者實(shí)時反映項(xiàng)目成本的變動信息，促進(jìn)了企業(yè)對項(xiàng)目成本控制的動態(tài)管理。

2.有助于企業(yè)提高成本管理的整體水平

通過對實(shí)發(fā)成本的核算、歸集，財務(wù)部門可以監(jiān)督、考核目標(biāo)成本的具體執(zhí)行情況，結(jié)合成本的偏差率，分析其存在的原因，從財務(wù)角度提出改進(jìn)措施，從而提高了企業(yè)成本管理的整體水平。

3.有助于企業(yè)提高資金使用效率，降低資金使用成本

會計成本核算實(shí)質(zhì)上也是對企業(yè)預(yù)算資金使用情況的全面反映。通過會計成本核算，使資金使用部門和管理層及時了解預(yù)算資金使用的動向、結(jié)余等情況，為管理層控制資金預(yù)算提供了動態(tài)的信息，從而有利于提高企業(yè)資金的使用效率，降低資金使用成本。

二、會計成本核算在項(xiàng)目成本管控中存在的問題

1.財務(wù)部門對于成本管控的意識不足

不少財務(wù)人員認(rèn)為，企業(yè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵在于設(shè)計階段、施工階段，因而設(shè)計部門和工程部門才是成本控制的重要部門。財務(wù)部只是對于已經(jīng)發(fā)生的項(xiàng)目成本，按照事先設(shè)置的會計科目與成本大類進(jìn)行核算，只要做到歸集成本所涉及的會計科目、金額無差錯，經(jīng)濟(jì)合同有臺賬記載，并能正確提供相關(guān)成本的實(shí)際發(fā)生數(shù)就行了。這種機(jī)械式的會計成本核算，往往缺少與項(xiàng)目成本管控的有機(jī)連接，缺乏對項(xiàng)目成本管控的全局意識，使得會計成本核算與年度資金預(yù)算的執(zhí)行、項(xiàng)目目標(biāo)總成本的控制相脫離，沒能充分發(fā)揮財務(wù)部門對項(xiàng)目成本應(yīng)有的管控功能。

2.會計成本核算方法不合理，以致產(chǎn)生對項(xiàng)目成本控管質(zhì)量的影響

會計成本核算方法的不合理，主要有以下兩種原因引起的：

（1）工程類合同訂立不規(guī)范。工程類合同訂立的不規(guī)范，人為造成不同項(xiàng)目主體之間發(fā)生的成本需要分?jǐn)偂１竟驹?jīng)分期開發(fā)過一個樓盤，其中一、三期為住宅，二期為動遷安置房，四期為商業(yè)。從資金及安置動遷角度考慮，公司先同時開發(fā)一、二期，兩個項(xiàng)目各有立項(xiàng)批文，應(yīng)分別核算各自的項(xiàng)目成本。在簽訂施工總包合同時，兩個項(xiàng)目只簽訂了一份總合同，文中沒有體現(xiàn)各自的工程款而只顯示一個合同總價。由于一、二期商品住宅的品質(zhì)完全不同，施工成本存在著很大的差異。后來由于多種原因，最終導(dǎo)致財務(wù)部失去了按直接成本法計算成本的機(jī)會，只能采用預(yù)算造價作為項(xiàng)目成本的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。

（2）成本分?jǐn)偡椒ㄟx擇的隨意性。一個項(xiàng)目公司如果分期開發(fā)或開發(fā)商品主體類型不同，可能會產(chǎn)生不同項(xiàng)目主體間成本需要分?jǐn)偟膯栴}，而房地產(chǎn)項(xiàng)目各類成本基數(shù)很大，所以選擇合理的成本分?jǐn)偡椒?，將有利于對?xiàng)目目標(biāo)總成本和可售單位成本正確性的綜合評價?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）中要求，對土地成本、公共配套設(shè)施、借款費(fèi)用等成本項(xiàng)目的分?jǐn)偡椒ㄗ髁司唧w規(guī)定，而對于其他成本項(xiàng)目，例如開發(fā)間接費(fèi)、建安成本等項(xiàng)目成本的分?jǐn)偡椒▌t由企業(yè)自行確定。如果對于涉及需要分?jǐn)偟捻?xiàng)目成本，在選擇分?jǐn)偡椒〞r沒有按照稅法規(guī)定或隨意選擇，這或多或少會對不同項(xiàng)目間目標(biāo)總成本和可售面積單位成本的正確性與控制性產(chǎn)生一定的影響。

3.項(xiàng)目成本監(jiān)管部門之間信息不對稱

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管控是一個全方位、多主體參與的過程。財務(wù)部門會同其他成本監(jiān)管部門，定期就項(xiàng)目成本的已發(fā)數(shù)、成本偏差率等指標(biāo)的執(zhí)行情況進(jìn)行核對、分析，對于從中發(fā)現(xiàn)的問題將及時采取有效的改進(jìn)措施。這首先要求各方對于項(xiàng)目成本的大類及其所屬明細(xì)的分類，及其它們各自的目標(biāo)成本值等基本信息應(yīng)該一致，然后在此基礎(chǔ)上就成本的實(shí)發(fā)數(shù)與目標(biāo)值進(jìn)行比較，分析其產(chǎn)生的原因，否則對項(xiàng)目成本管控的質(zhì)量和力度將產(chǎn)生一定的影響。由于各部門專業(yè)要求不一樣，對于各自核算的成本大類或明細(xì)會存在著一定的差異性。

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本一般由土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等6個大類組成，而且各大類之下明細(xì)眾多，共同構(gòu)成了錯綜復(fù)雜的成本關(guān)系網(wǎng)。財務(wù)部在設(shè)置會計成本核算科目時，還需要考慮稅法的特殊規(guī)定。例如營銷階段發(fā)生的包括樣板房裝修費(fèi)在內(nèi)的營銷設(shè)施費(fèi)，是歸集在開發(fā)間接費(fèi)科目中進(jìn)行核算的。還有國稅發(fā)（2009）31號文第三十二條指出：對于出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用；應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。這使得三項(xiàng)“預(yù)提成本”在財務(wù)部門賬上的記載數(shù)與實(shí)際發(fā)生數(shù)存在著一定的差異。

三、提高會計成本核算對成本管控作用的建議

1.財務(wù)人員要樹立成本管控的全局意識

財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)樹立成本管控的意識，要把日常的會計成本核算與年度資金預(yù)算的執(zhí)行、目標(biāo)總成本的控制相結(jié)合起來，融入企業(yè)成本管控體系之中，發(fā)揮會計成本核算對項(xiàng)目成本管控的作用。

2.發(fā)揮會計成本核算信息的互通作用

財務(wù)部門要會同相關(guān)成本監(jiān)管部門梳理項(xiàng)目成本大類及所屬明細(xì)，對涉及與財務(wù)部門不同的成本大類或明細(xì)科目應(yīng)事先進(jìn)行協(xié)商一致，使得企業(yè)的項(xiàng)目成本管控有著統(tǒng)一的基礎(chǔ)信息。對于按稅法規(guī)定可預(yù)提的三項(xiàng)“計稅成本”，要及時通知相關(guān)部門，并在今后實(shí)際發(fā)生時加以注意，避免相關(guān)成本的重復(fù)核算，以形成互通的成本核對信息。要參與經(jīng)濟(jì)合同的招標(biāo)工作和經(jīng)濟(jì)合同簽訂的審批流程，發(fā)現(xiàn)符合獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)要求單獨(dú)簽訂合同，從源頭上避免不必要的成本分?jǐn)?，提高會計成本核算的正確性。

3.建立財務(wù)部門動態(tài)的成本管控網(wǎng)，發(fā)揮會計成本核算的能動作用

建立動態(tài)的成本管控網(wǎng)。把項(xiàng)目的目標(biāo)總成本、成本大類及明細(xì)、各類經(jīng)濟(jì)合同放在同一框內(nèi)，并設(shè)置相應(yīng)的成本偏差率、成本預(yù)警值、累計成本發(fā)生數(shù)、本年度成本發(fā)生數(shù)等成本管控指標(biāo)。財務(wù)部門通過對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同付款進(jìn)度的監(jiān)管，進(jìn)一步掌握了成本大類及明細(xì)的變動，最后以實(shí)現(xiàn)對目標(biāo)總成本的控制，這稱之為“逆向控制”；再運(yùn)用正確的會計成本核算手段，并采用合理的成本分?jǐn)偡椒?，進(jìn)行匯總分析，可向管理層提供一幅動態(tài)的成本管控圖，這對于項(xiàng)目總成本的最后竣工決算提供了有力的依據(jù)，也為核算可售面積單位成本的正確性奠定了基礎(chǔ)。

在成本控制實(shí)施過程中，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度的實(shí)際情況，結(jié)合是否存在設(shè)計變更、工程簽證單等對工程量產(chǎn)生變化的因素，實(shí)行剛性控制與柔性控制相結(jié)合的管控原則，發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)溝能。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)會計成本核算的基礎(chǔ)工作，完善會計成本核算方法，提高會計成本核算在項(xiàng)目成本管控中運(yùn)用，發(fā)揮財務(wù)人員的成本管控意識，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理總體水平的提高，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

參與文獻(xiàn)：

[1]唐眉.房地產(chǎn)會計成本核算中的問題與對策探索.產(chǎn)業(yè)與科技論壇[J]. 2015 第13期.

[2]劉金.房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的問題分析及應(yīng)對措施分析.時代金融[J]. 2016第4期中旬刊.

[3]李陽.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與監(jiān)控.時代金融[J]. 2016年第6期中旬刊.