邵永

自1998年我國(guó)實(shí)施住房制度改革以來(lái)，政府在構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系的過程中，以解決住房市場(chǎng)缺陷為目的，從住房制度建設(shè)到住房保障實(shí)踐不斷進(jìn)行調(diào)整，逐步形成了現(xiàn)有的住房保障體系。經(jīng)過近二十年的努力，我國(guó)城鎮(zhèn)面貌發(fā)生了巨大改變，城鎮(zhèn)規(guī)劃和城市居民住房條件得到了大幅改善。但是在城市中仍然還存有歷史遺留的棚改、臨建等老舊房屋。這些房屋普遍結(jié)構(gòu)老化，配套設(shè)施陳舊，安全系數(shù)較低，居住的大多是城市中低收入“夾心層”家庭。為此，改善這部分待動(dòng)遷居民的住房條件，成為當(dāng)前城市推進(jìn)住房保障的重要內(nèi)容。

搜索百度百科，動(dòng)遷安置房的普遍定義是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被動(dòng)遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。也即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行動(dòng)遷，而安置給被動(dòng)遷人或承租人居住使用的房屋。根據(jù)上海市2011年7月29日頒布的《卜海市動(dòng)遷安置房管理辦法》（滬府發(fā)[2011]44號(hào)），拆遷安置房是指由“政府組織實(shí)施，提供優(yōu)惠政策，明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，限定供應(yīng)價(jià)格，用于本市重大工程、舊城區(qū)改建等項(xiàng)目居民安置的保障性安居用房”。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，動(dòng)遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如上海市黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷，被動(dòng)遷住戶獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬個(gè)人，但是在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房地產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)（拆）遷，動(dòng)（拆）遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房一般比周邊普通商品住房售價(jià)低，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)。近年來(lái)，這類動(dòng)遷安置房大部分不再設(shè)置轉(zhuǎn)讓期限限制，可以自由上市交易。

可見，與市場(chǎng)化商品房供應(yīng)對(duì)象的全面性、需求的不確定性和價(jià)格的差異性相比，動(dòng)遷安置房的對(duì)象限定為“重大工程、舊城區(qū)改建等項(xiàng)目”被拆遷戶，且“限定供應(yīng)價(jià)格”，具有很強(qiáng)的針對(duì)性。動(dòng)遷安置房的需求源于城市房屋拆遷、舊城區(qū)改造等旨在提高城市居民生活質(zhì)量的工程，在政策上或多或少享有規(guī)費(fèi)減免等保障優(yōu)惠措施。從這一角度出發(fā)，動(dòng)遷安置房應(yīng)當(dāng)屬于住房保障的范疇。

以濟(jì)南市天橋區(qū)北湖片區(qū)安置房開發(fā)為例。北湖片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目是濱河新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域之一，該區(qū)域范圍內(nèi)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施落后、配套設(shè)施不完善，區(qū)域臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重，影響了該地區(qū)居民的生活質(zhì)量。為提高北湖改造項(xiàng)目及周邊群眾的生活居住水平，同時(shí)加快該區(qū)域的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，天橋區(qū)人民政府決定對(duì)該項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的房屋實(shí)施征收，并對(duì)該項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的地上建筑物及附屬物制訂了征收方案。未來(lái)，該區(qū)域?qū)⒊蔀楸辈砍菂^(qū)的城市副中心，重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)成以休閑旅游和文化傳播為特色，集商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、文化傳媒、居住生活為一體的都市活力中心。

根據(jù)摸底調(diào)查情況，該動(dòng)遷安置項(xiàng)目涉及7個(gè)村居（沃家、黃橋、楊莊、白鶴、水屯、柳云、邊莊）和陽(yáng)光小區(qū)的5094戶住宅，建筑面積約39.2萬(wàn)平方米；附屬房屋建筑面積約3.06萬(wàn)平方米；非住宅19宗，建筑面積8.69萬(wàn)平方米。

為此，政府提出如下住房保障政策：對(duì)被征收的住宅房屋，補(bǔ)償價(jià)值按照其所處區(qū)位新建普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被征收房屋建筑結(jié)構(gòu)、層次、朝向、新舊程度和裝飾裝修情況等因素評(píng)估確定。征收住宅房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換（房屋安置）的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋（動(dòng)遷安置房屋）的套內(nèi)建筑面積一般不得少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。被征收入按照征收補(bǔ)償方案規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)選擇的房屋，其公用分?jǐn)偯娣e超出被征收房屋公用分?jǐn)偯娣e部分的價(jià)款由房屋征收部門承擔(dān)。被征收入超出征收補(bǔ)償方案規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)選擇的房屋，其超出的套內(nèi)建筑面積及其對(duì)應(yīng)的公用分?jǐn)偯娣e的價(jià)款按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋（動(dòng)遷安置房屋）評(píng)估價(jià)格計(jì)算，由被征收入承擔(dān)。實(shí)行改建地段或就近地段安置的，最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的差價(jià)，由房屋征收部門承擔(dān)；超出最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)面積的價(jià)款，由被征收入承擔(dān)。被征收房屋和安置房屋存在差價(jià)的，應(yīng)當(dāng)結(jié)清房屋差價(jià)款。結(jié)清差價(jià)后的房屋產(chǎn)權(quán)歸被征收入所有。

在動(dòng)遷安置過程中，又進(jìn)一步明確了以下兩項(xiàng)政策補(bǔ)助：房屋征收部門對(duì)被征收入按照房屋征收補(bǔ)償方案規(guī)定范圍和標(biāo)準(zhǔn)選擇房屋的公用分?jǐn)偯娣e予以免交差價(jià)款。房屋征收部門對(duì)享受最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)資格的被征收入予以免交最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的差價(jià)款。

同時(shí)，濟(jì)南市規(guī)劃局頒發(fā)《關(guān)于濟(jì)南濱河新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（關(guān)于申請(qǐng)將北湖片區(qū)核心區(qū)、安置區(qū)及北湖公園規(guī)劃條件合并的函）的復(fù)函》（濟(jì)規(guī)直二管函[2015]39號(hào)），將動(dòng)遷安置區(qū)分為北湖核心區(qū)東側(cè)片區(qū)、北湖核心區(qū)西側(cè)片區(qū)、北湖核心區(qū)南側(cè)地塊三個(gè)片區(qū)。由濟(jì)南濱河新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司開發(fā)建設(shè)。

通過上述政策解讀，可以發(fā)現(xiàn)動(dòng)遷安置房項(xiàng)目開發(fā)有三個(gè)鮮明的住房保障特性：

一是動(dòng)遷安置的決策主體為政府。在房屋征收制度下，動(dòng)遷安置房的政策、規(guī)劃和計(jì)劃的制定及重大事項(xiàng)的決策，以及動(dòng)遷安置房開發(fā)建設(shè)工作的推進(jìn)協(xié)調(diào)，都需要有政府相關(guān)管理部門來(lái)承擔(dān)。

二是動(dòng)遷安置房的價(jià)格內(nèi)含政策保障。從上述保障措施分析，動(dòng)遷安置房實(shí)際供應(yīng)價(jià)格，不能僅僅考慮建安成本和建筑面積，還應(yīng)參考政府的多種補(bǔ)貼措施。

三是動(dòng)遷安置房的供應(yīng)管理方向明確。動(dòng)遷安置房的供應(yīng)面向動(dòng)遷住戶特定群體，對(duì)住房類型、區(qū)位等設(shè)計(jì)須確保與動(dòng)遷居民的住房需求相匹配，動(dòng)遷安置房供應(yīng)數(shù)量須在盡量遵循動(dòng)遷安置計(jì)劃的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌規(guī)劃使用。

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