慕恩成

房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，稅收在房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本中占有相當(dāng)大的比重。為了有效合理的控制企業(yè)稅收成本，最大限度的減少稅務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅收籌劃工作，保證企業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃存在以下問題

（一）企業(yè)稅務(wù)管理水平普遍不高，稅收籌劃方案依賴稅務(wù)師事務(wù)所完成

我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理存在的問題：（1）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對提高稅務(wù)管理的認(rèn)識不夠，多數(shù)企業(yè)存在“重經(jīng)營、輕管理”的思想，稅收管理工作得不到領(lǐng)導(dǎo)和各業(yè)務(wù)部門的大力支持；（2）企業(yè)里沒有配備專業(yè)的稅務(wù)師，企業(yè)稅務(wù)管理水平普遍不高，無法獨(dú)立完成稅收籌劃方案，稅收籌劃方案只能依賴專業(yè)的稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)和稅務(wù)師事務(wù)所完成。

（二）稅收籌劃方案對行業(yè)現(xiàn)狀和企業(yè)實(shí)際經(jīng)營環(huán)境考慮不夠，可操作性不強(qiáng)

房地產(chǎn)現(xiàn)階段制定的稅后籌劃方案可操作性不強(qiáng)主要表現(xiàn)在以下兩個方面：（1）房地產(chǎn)行業(yè)受國家政治政策、經(jīng)濟(jì)政策和金融政策的影響較大，由于房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)的稅收籌劃方案由稅務(wù)師事務(wù)所完成，稅務(wù)師事務(wù)所對相關(guān)政策了解不夠，制作稅收籌劃方案時大多以相關(guān)財稅法規(guī)為依據(jù)進(jìn)行，這樣制定出來的稅收籌劃方案由于沒有充分考慮經(jīng)濟(jì)和金融政策的影響，可操作性不強(qiáng)；（2）稅收籌劃方案必須與企業(yè)相關(guān)制度流程結(jié)合，與企業(yè)當(dāng)前管理水平相匹配，由于稅務(wù)師事務(wù)所難以深入企業(yè)內(nèi)部了解相關(guān)制度流程，編制方案時對企業(yè)管理水平考慮較少，所以制定的方案大多可操作性不強(qiáng)。

（三）制定的稅收籌劃方案不全面，多為專項稅收籌劃和單一稅種稅收籌劃，缺乏覆蓋開發(fā)項目全流程、全稅

種的項目總體稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中涉及增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅等11個稅種，稅負(fù)比例占收入總額的13%-15%，影響稅收籌劃方案的因素多，大多企業(yè)制定的是單一的土地增值稅、增值稅或企業(yè)所得稅稅收籌劃方案，很少有企業(yè)制定覆蓋全部稅種的總體稅收籌劃方案，房地產(chǎn)項目跨越周期長，先后經(jīng)歷項目立項、規(guī)劃、拿地、建設(shè)、銷售、竣工等六個階段，每個階段稅收籌劃的著重點(diǎn)不同。項目周期內(nèi)不確定性因素較多，國家的稅收政策也在不斷變化，當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃大多以專項稅收籌劃為主，如拿地方式的稅收籌劃，這樣的稅收籌劃方案只就單一事項展開籌劃，存在著一定的局限性。上述稅收籌劃方案優(yōu)點(diǎn)是就單一稅種和事項展開籌劃，突出了籌劃重點(diǎn)，容易解決當(dāng)前的具體問題。缺點(diǎn)是沒有將其籌劃方案放在項目總體稅收籌劃中比對分析，考慮問題有一定的局限性，編制的稅收籌劃方案不一定是最佳的方案。

（四）重視稅收籌劃方案的制定工作，不重視稅收籌劃的執(zhí)行和事后總結(jié)分析工作

當(dāng)前大多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視前期的稅收籌劃方案編制工作，往往經(jīng)過幾個月反復(fù)的整改才將方案確定下來。但對方案確定后實(shí)際執(zhí)行的動態(tài)監(jiān)控和事后分析工作做得不夠好，具體表現(xiàn)在以下方面：（1）沒有制定稅收籌劃方案的執(zhí)行計劃，方案沒有具體責(zé)任人，方案執(zhí)行流于形式；（2）對執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題沒有及時反饋，沒有根據(jù)政策和情況的變化對方案及時進(jìn)行修改；（3）對方案的執(zhí)行率和偏差率沒有及時總結(jié)，對執(zhí)行偏差原因分析不透徹，不及時。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃具體措施

（一）高度重視稅務(wù)管理工作，以企業(yè)為主導(dǎo)制定稅收籌劃方案

（1）企業(yè)要提高稅務(wù)管理的認(rèn)識，摒棄過去“重經(jīng)營、輕管理”的思想，讓稅務(wù)管理工作得到領(lǐng)導(dǎo)和各業(yè)務(wù)部門的大力支持，使稅收管理工作嵌入各個業(yè)務(wù)流程中；（2）加強(qiáng)稅收管理的組織建設(shè)，引進(jìn)高素質(zhì)的管理人才，大的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立專門的稅務(wù)管理部門，專門進(jìn)行企業(yè)的各項稅收籌劃工作。小的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘請稅務(wù)師專門對接和負(fù)責(zé)稅收籌劃工作；（3）在編制稅收籌劃方案時，要摒棄過去依賴稅務(wù)師事務(wù)所的老觀念。以企業(yè)為主導(dǎo)、以稅務(wù)師事務(wù)所輔導(dǎo)方式制定稅收籌劃方案，因為企業(yè)對行業(yè)情況和企業(yè)管理環(huán)境最了解，這樣制定出來的方案更切合企業(yè)的實(shí)際。

（二）制定稅收籌劃方案時要充分了解國家的政治經(jīng)濟(jì)政策，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，制定的方案可操作性要強(qiáng)

（1）要充分調(diào)研與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政治政策、經(jīng)濟(jì)政策和金融政策，了解這些政策與國家相關(guān)稅收政策的關(guān)聯(lián)性及其影響度，制定稅收籌方案時要以相關(guān)財稅法規(guī)為主要依據(jù)，同時綜合考慮其他政治經(jīng)濟(jì)政策的影響，制定切實(shí)可行的稅收籌劃方案；（2）制定稅收籌劃方案時要充分結(jié)合企業(yè)當(dāng)前的實(shí)際情況，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營計劃，結(jié)合企業(yè)相關(guān)得制度流程及運(yùn)營管理水平，結(jié)合企業(yè)當(dāng)前的財務(wù)管理水平及財務(wù)人員素質(zhì)水平。只有充分結(jié)合上述各種因素，才能制定出適合企業(yè)實(shí)際的稅收籌劃方案；（3）制定稅收籌劃方案時要充分調(diào)動相關(guān)各方的積極性，財務(wù)部要與各部門充分溝通，與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)充分溝通，與稅務(wù)師事務(wù)所的專業(yè)人員充分溝通，確保制定的方案全面無遺漏，符合國家相關(guān)政策。

（三）編制稅收籌劃方案要脈絡(luò)清晰、主次分明，要以企業(yè)總體稅收籌劃為主線，各項目、各稅種、各專項稅收籌劃方案為輔助編制稅收籌劃方案

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要緊密結(jié)合企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略，制定出企業(yè)的稅務(wù)管理戰(zhàn)略，根據(jù)稅務(wù)管理戰(zhàn)略統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排各個階段的稅收籌劃工作；（2）房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)國家的稅收政策法規(guī)為依據(jù)，結(jié)合企業(yè)稅務(wù)管理戰(zhàn)略，首先制定出企業(yè)總體的稅務(wù)籌劃方案；（3）房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)總體稅收籌劃方案制定出各個項目、各稅種的詳細(xì)稅收籌劃方案，制定的各個項目、各稅種的稅收籌劃方案要與公司總體稅收籌劃方案充分比較比對；（4）制定個稅種詳細(xì)籌劃方案時要突出重點(diǎn)，以增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅為籌劃重點(diǎn)，其他稅種為籌劃非重點(diǎn)。

（四）既要重視稅收籌劃方案的制定工作，也要重視稅收籌劃的執(zhí)行和事后總結(jié)分析工作

（1）要高度重視稅收籌劃方案的制定工作。房地產(chǎn)企業(yè)要組建一支高素質(zhì)高效的稅務(wù)管理團(tuán)隊，要與稅務(wù)師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)充分合作，充分利用國家的相關(guān)財稅政策，要充分考慮國家關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策影響，要充分考慮到企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和項目各個階段對稅收籌劃方案的影響，同企業(yè)各部門積極溝通制定稅收籌劃方案；（2）要重視稅收籌劃方案的執(zhí)行工作。要編制詳細(xì)的稅收籌劃方案執(zhí)行計劃，要確定具體的執(zhí)行責(zé)任人。對執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題要及時與相關(guān)方溝通，并查找原因。要密切關(guān)注國家相關(guān)財稅政策的變化，對影響到稅收籌劃方案執(zhí)行的政策變化，要及時反饋并對方案加以修正（3）要定期對稅收籌劃方案的執(zhí)行進(jìn)行分析總結(jié)，要建立稅收籌劃方案執(zhí)行情況分析的匯報和分析制度，對方案的執(zhí)行率和偏差率要進(jìn)行詳細(xì)的分析，認(rèn)真查找出現(xiàn)問題的原因，總結(jié)經(jīng)驗以更利于今后的稅收籌劃工作。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)具有投入資金多、建設(shè)周期長、經(jīng)營風(fēng)險高、稅負(fù)重等特點(diǎn)，因此，企業(yè)應(yīng)高度重視稅務(wù)管理工作，建立專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，把稅收籌劃工作作為企業(yè)運(yùn)營的一項重要工作，結(jié)合自身特點(diǎn)，進(jìn)行全方位、多層次的稅收籌劃，這樣不僅有利于降低企業(yè)稅收成本，更有利于提高企業(yè)綜合競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化。