公允價值計量模式在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用研究
——以泛?？毓蔀槔?/h1>
2018-07-12 09:17:15劉福生
時代金融 2018年29期
劉福生
（濟南陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山東 濟南 250000）
一、引言
隨著住房需求的高漲，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，價格指數(shù)的波動很大，不能真實反映房地產(chǎn)的真實價值。特別是在2011-2015年，價格忽上忽下，我國規(guī)定用公允價值來計量房地產(chǎn)的實際價值。盡管我國頒發(fā)CAS39法則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的比較少，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和估量是不利的，很容易給公眾形成誤區(qū)。根據(jù)房地產(chǎn)局的官方統(tǒng)計，截止到2017年6月30日，123家的房地產(chǎn)企業(yè)披露上一年的年報，僅有17.11%的企業(yè)采用公允價值計量，這值得房地產(chǎn)行業(yè)深思和探究。
二、公允價值計量模式對泛?？毓蓭淼挠绊?/h2>（一）對資產(chǎn)負債表的影響
自泛海控股2009年改變了計量模式后，投資性房地產(chǎn)一直保持著高速增長趨勢，尤其是2013年和2014年的增長速度遠遠超過其他年份，是因為這兩年公司將新購置的房產(chǎn)和自用房產(chǎn)用于出租，從而大大增加了投資性房地產(chǎn)的金額。除了金額持續(xù)快速增長之外，投資性房地產(chǎn)對總資產(chǎn)的貢獻在逐步增加。因此，泛?？毓刹捎霉蕛r值模式增加了投資性房地產(chǎn)和總資產(chǎn)的價值，向報表利益相關(guān)者傳達了良好的信息。
（二）對利潤表的影響
泛?？毓傻臅嬚甙l(fā)生更改后，投資性房地產(chǎn)不需計提折舊和價值準(zhǔn)備，但需要在報表日將公允價值的增加值計入公允價值變動損益，進而凈利潤會增加。根據(jù)年終報表顯示，2009年公允價值變動損益較去年增長了9,931,653.30元，增加比例為174.76%，原因是當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的公允價值大幅增長，從而增加了公允價值變動損益。而且公允價值變動損益自2009年以來一直為正值，雖然有些年份占凈利潤的比重有所下降，但仍然大于0。采用公允價值計量美化企業(yè)收益情況。
（三）對盈利能力和籌資能力的影響
1.對盈利能力的影響。2008年金融危機爆發(fā)之后，房地產(chǎn)行業(yè)不免受到波及，導(dǎo)致公司當(dāng)年的公允價值變動損益是-568.30萬元，對凈利潤產(chǎn)生不利的影響，也導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率處于較低的水平，房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷階段。2009年金融危機有所緩和之后，房價開始逐漸回升，利潤逐漸增大，凈資產(chǎn)收益率也一直穩(wěn)步上升。因此，公允價值計量會使得房價的波動體現(xiàn)在公允價值變動損益上，從而影響到公司的盈利能力，影響企業(yè)在整個行業(yè)占據(jù)的地位和話語權(quán)。
2.對籌資能力的影響。外部資金對房地產(chǎn)企業(yè)生存至關(guān)重要。從披露的會計報表看出，泛海控股2009年的籌資額總計58.38億元，較去年增長65.40%。2010年和2017年籌資額有所下降，系公司償還抵押和保證貸款導(dǎo)致。除此之外，其他年份的籌資額一直處于增長中，可見采用公允價值計量增強了泛海控股的籌資能力。另外，公允價值計量在一定程度上美化企業(yè)的財務(wù)報表，吸引更多投資者投資，提高自身企業(yè)的經(jīng)濟效益。
三、公允價值計量在泛?？毓蓱?yīng)用中存在的問題
（一）利潤與現(xiàn)金流的背離
投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量提高賬面利潤值，但并不是現(xiàn)金的增加，相反會更多的現(xiàn)金流出，造成利潤和現(xiàn)金流的流入方向相反。其一，公允價值變動損益會提高企業(yè)利潤，投資者期望獲取更多的現(xiàn)金股利，進而導(dǎo)致更多的現(xiàn)金流出。其二，盡管企業(yè)沒有真正的現(xiàn)金流入，但管理者會根據(jù)賬面利潤的增加提出薪資待遇提高的要求。
（二）經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險增加
相比于歷史成本屬性，公允價值更易受到經(jīng)濟和政策的影響。泛?？毓稍谧兏嬃磕Ｊ降漠?dāng)年，公允價值變動損益由負轉(zhuǎn)正，有利于經(jīng)營成果。房地產(chǎn)價格變動的不確定性導(dǎo)致公允價值的變化，凈利潤在房價低迷時會降低，經(jīng)營風(fēng)險會增加。會計政策變更后，泛?？毓傻幕I資規(guī)模和成本在增加，當(dāng)公司的經(jīng)營風(fēng)險增加時，就可能因為盈利不佳不能按期償還債務(wù)，財務(wù)狀況面臨危機。
（三）信息披露不充分
泛?？毓蓳碛械耐顿Y性房地產(chǎn)都是對外出租的房屋和建筑物，租金收入對公允價值的確定起著關(guān)鍵作用。但在報表附注里，泛?？毓芍恢赋龉蕛r值按市場法確定，只披露了公允價值確認(rèn)依據(jù)、投資性房地產(chǎn)總金額和抵押情況。同時，涉及投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時也沒有披露具體轉(zhuǎn)換項目，以及轉(zhuǎn)換日的相關(guān)信息和轉(zhuǎn)換差額的處理。
四、泛?？毓晒蕛r值計量的改進建議
（一）建立房地產(chǎn)交易信息平臺
公允價值信息不對稱、流程不規(guī)范等問題的出現(xiàn)，歸其原因是交易信息平臺缺乏統(tǒng)一性。相對其他計量方式，公允價值的評估成本高，是很多房地產(chǎn)企業(yè)不愿意采用的原因之一。房地產(chǎn)交易信息平臺的建立，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的價格實時呈現(xiàn)，企業(yè)能第一時間獲取價格波動的信息，付出的成本和費用也會降低，交易信息的準(zhǔn)確度更高。
（二）加強企業(yè)風(fēng)險管理
由于房地產(chǎn)市場存在的頻繁波動，泛?？毓傻慕?jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險都會加大，所以企業(yè)必須加強風(fēng)險管理，使內(nèi)部決策機制更加合理有效。一方面要建立完善企業(yè)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，重點要建設(shè)針對財務(wù)安全的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，時刻關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流量狀況，避免資金鏈斷裂的問題發(fā)生。另一方面，公司管理層也要加強風(fēng)險防范意識，對企業(yè)潛在風(fēng)險事前、事中和事后控制，提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險能力。
（三）完善公允價值信息披露
公允價值變動損益的增加有利于企業(yè)凈利潤的增加，因此泛?？毓杀仨氃谀陥笾性敿毰毒唧w轉(zhuǎn)換日、轉(zhuǎn)換的項目名稱和轉(zhuǎn)換差額的處理。另外，租賃合同的具體條款應(yīng)明細化，包括租金收入、合同租賃期、履約情況等。在公允價值評估方面，為避免外部決策者對估值結(jié)果產(chǎn)生疑惑，要列出估值的詳細步驟，提高外部決策者對企業(yè)的信任。
猜你喜歡
公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中運用分析商品與質(zhì)量(2021年43期)2022-01-18 05:29:18 確認(rèn)的公允價值變動損益需要轉(zhuǎn)出嗎?中國注冊會計師(2021年9期)2021-10-14 07:14:10 論投資性房地產(chǎn)的會計核算及稅務(wù)處理中國市場(2021年34期)2021-08-29 03:26:54 Potential role of the compound Eucommia bone tonic granules in patients with osteoarthritis and osteonecrosis:A retrospective studyWorld Journal of Clinical Cases(2020年1期)2020-04-22 07:13:00 泛?？毓蓚鶆?wù)危機未了局證券市場周刊(2020年1期)2020-01-06 02:09:06 基于層次分析法的投資性住房選擇模型智富時代(2018年4期)2018-07-10 12:34:00 泛海質(zhì)押危機齊魯周刊(2018年52期)2018-02-27 12:19:38 不同生態(tài)基流對水利樞紐發(fā)電損益的影響水利規(guī)劃與設(shè)計(2016年7期)2016-02-28 15:06:25 “王者”泛海發(fā)布會聚焦百萬關(guān)注度國際公關(guān)(2015年10期)2015-12-17 01:09:58 淺議未實現(xiàn)損益對每股收益計算的影響商業(yè)會計(2015年22期)2015-02-01 20:08:17
劉福生
（濟南陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山東 濟南 250000）
一、引言
隨著住房需求的高漲，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，價格指數(shù)的波動很大，不能真實反映房地產(chǎn)的真實價值。特別是在2011-2015年，價格忽上忽下，我國規(guī)定用公允價值來計量房地產(chǎn)的實際價值。盡管我國頒發(fā)CAS39法則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的比較少，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和估量是不利的，很容易給公眾形成誤區(qū)。根據(jù)房地產(chǎn)局的官方統(tǒng)計，截止到2017年6月30日，123家的房地產(chǎn)企業(yè)披露上一年的年報，僅有17.11%的企業(yè)采用公允價值計量，這值得房地產(chǎn)行業(yè)深思和探究。
二、公允價值計量模式對泛?？毓蓭淼挠绊?/h2>（一）對資產(chǎn)負債表的影響
自泛海控股2009年改變了計量模式后，投資性房地產(chǎn)一直保持著高速增長趨勢，尤其是2013年和2014年的增長速度遠遠超過其他年份，是因為這兩年公司將新購置的房產(chǎn)和自用房產(chǎn)用于出租，從而大大增加了投資性房地產(chǎn)的金額。除了金額持續(xù)快速增長之外，投資性房地產(chǎn)對總資產(chǎn)的貢獻在逐步增加。因此，泛?？毓刹捎霉蕛r值模式增加了投資性房地產(chǎn)和總資產(chǎn)的價值，向報表利益相關(guān)者傳達了良好的信息。
（二）對利潤表的影響
泛?？毓傻臅嬚甙l(fā)生更改后，投資性房地產(chǎn)不需計提折舊和價值準(zhǔn)備，但需要在報表日將公允價值的增加值計入公允價值變動損益，進而凈利潤會增加。根據(jù)年終報表顯示，2009年公允價值變動損益較去年增長了9,931,653.30元，增加比例為174.76%，原因是當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的公允價值大幅增長，從而增加了公允價值變動損益。而且公允價值變動損益自2009年以來一直為正值，雖然有些年份占凈利潤的比重有所下降，但仍然大于0。采用公允價值計量美化企業(yè)收益情況。
（三）對盈利能力和籌資能力的影響
1.對盈利能力的影響。2008年金融危機爆發(fā)之后，房地產(chǎn)行業(yè)不免受到波及，導(dǎo)致公司當(dāng)年的公允價值變動損益是-568.30萬元，對凈利潤產(chǎn)生不利的影響，也導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率處于較低的水平，房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷階段。2009年金融危機有所緩和之后，房價開始逐漸回升，利潤逐漸增大，凈資產(chǎn)收益率也一直穩(wěn)步上升。因此，公允價值計量會使得房價的波動體現(xiàn)在公允價值變動損益上，從而影響到公司的盈利能力，影響企業(yè)在整個行業(yè)占據(jù)的地位和話語權(quán)。
2.對籌資能力的影響。外部資金對房地產(chǎn)企業(yè)生存至關(guān)重要。從披露的會計報表看出，泛海控股2009年的籌資額總計58.38億元，較去年增長65.40%。2010年和2017年籌資額有所下降，系公司償還抵押和保證貸款導(dǎo)致。除此之外，其他年份的籌資額一直處于增長中，可見采用公允價值計量增強了泛海控股的籌資能力。另外，公允價值計量在一定程度上美化企業(yè)的財務(wù)報表，吸引更多投資者投資，提高自身企業(yè)的經(jīng)濟效益。
三、公允價值計量在泛?？毓蓱?yīng)用中存在的問題
（一）利潤與現(xiàn)金流的背離
投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量提高賬面利潤值，但并不是現(xiàn)金的增加，相反會更多的現(xiàn)金流出，造成利潤和現(xiàn)金流的流入方向相反。其一，公允價值變動損益會提高企業(yè)利潤，投資者期望獲取更多的現(xiàn)金股利，進而導(dǎo)致更多的現(xiàn)金流出。其二，盡管企業(yè)沒有真正的現(xiàn)金流入，但管理者會根據(jù)賬面利潤的增加提出薪資待遇提高的要求。
（二）經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險增加
相比于歷史成本屬性，公允價值更易受到經(jīng)濟和政策的影響。泛?？毓稍谧兏嬃磕Ｊ降漠?dāng)年，公允價值變動損益由負轉(zhuǎn)正，有利于經(jīng)營成果。房地產(chǎn)價格變動的不確定性導(dǎo)致公允價值的變化，凈利潤在房價低迷時會降低，經(jīng)營風(fēng)險會增加。會計政策變更后，泛?？毓傻幕I資規(guī)模和成本在增加，當(dāng)公司的經(jīng)營風(fēng)險增加時，就可能因為盈利不佳不能按期償還債務(wù)，財務(wù)狀況面臨危機。
（三）信息披露不充分
泛?？毓蓳碛械耐顿Y性房地產(chǎn)都是對外出租的房屋和建筑物，租金收入對公允價值的確定起著關(guān)鍵作用。但在報表附注里，泛?？毓芍恢赋龉蕛r值按市場法確定，只披露了公允價值確認(rèn)依據(jù)、投資性房地產(chǎn)總金額和抵押情況。同時，涉及投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時也沒有披露具體轉(zhuǎn)換項目，以及轉(zhuǎn)換日的相關(guān)信息和轉(zhuǎn)換差額的處理。
四、泛?？毓晒蕛r值計量的改進建議
（一）建立房地產(chǎn)交易信息平臺
公允價值信息不對稱、流程不規(guī)范等問題的出現(xiàn)，歸其原因是交易信息平臺缺乏統(tǒng)一性。相對其他計量方式，公允價值的評估成本高，是很多房地產(chǎn)企業(yè)不愿意采用的原因之一。房地產(chǎn)交易信息平臺的建立，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的價格實時呈現(xiàn)，企業(yè)能第一時間獲取價格波動的信息，付出的成本和費用也會降低，交易信息的準(zhǔn)確度更高。
（二）加強企業(yè)風(fēng)險管理
由于房地產(chǎn)市場存在的頻繁波動，泛?？毓傻慕?jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險都會加大，所以企業(yè)必須加強風(fēng)險管理，使內(nèi)部決策機制更加合理有效。一方面要建立完善企業(yè)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，重點要建設(shè)針對財務(wù)安全的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，時刻關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流量狀況，避免資金鏈斷裂的問題發(fā)生。另一方面，公司管理層也要加強風(fēng)險防范意識，對企業(yè)潛在風(fēng)險事前、事中和事后控制，提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險能力。
（三）完善公允價值信息披露
公允價值變動損益的增加有利于企業(yè)凈利潤的增加，因此泛?？毓杀仨氃谀陥笾性敿毰毒唧w轉(zhuǎn)換日、轉(zhuǎn)換的項目名稱和轉(zhuǎn)換差額的處理。另外，租賃合同的具體條款應(yīng)明細化，包括租金收入、合同租賃期、履約情況等。在公允價值評估方面，為避免外部決策者對估值結(jié)果產(chǎn)生疑惑，要列出估值的詳細步驟，提高外部決策者對企業(yè)的信任。
猜你喜歡
商品與質(zhì)量(2021年43期)2022-01-18 05:29:18
中國注冊會計師(2021年9期)2021-10-14 07:14:10
中國市場(2021年34期)2021-08-29 03:26:54
World Journal of Clinical Cases(2020年1期)2020-04-22 07:13:00
證券市場周刊(2020年1期)2020-01-06 02:09:06
智富時代(2018年4期)2018-07-10 12:34:00
齊魯周刊(2018年52期)2018-02-27 12:19:38
水利規(guī)劃與設(shè)計(2016年7期)2016-02-28 15:06:25
國際公關(guān)(2015年10期)2015-12-17 01:09:58
商業(yè)會計(2015年22期)2015-02-01 20:08:17
