陳蔚蕓
【摘 要】我國房地產(chǎn)行業(yè)在整體經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用,不僅提高了人們的生活水平,還帶動了地方政府財政的收入。在房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展中,其中經(jīng)濟管理存在一些問題。本文就房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀及優(yōu)化措施進(jìn)行分析。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟;管理;現(xiàn)狀;優(yōu)化
房地產(chǎn)經(jīng)濟在社會經(jīng)濟的發(fā)展中占據(jù)著非常重要的地位,因此確保房地產(chǎn)經(jīng)濟得到最大的發(fā)展和進(jìn)步具有十分重要的意義。從我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展來看,整體水平呈現(xiàn)出逐漸增長的趨勢,但是在經(jīng)濟管理方面還存在著一系列的問題需要解決。下面就談?wù)劮康禺a(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀及優(yōu)化措施。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的作用
經(jīng)濟管理,指的是經(jīng)濟管理者對經(jīng)濟管理進(jìn)行管理的過程,只有對經(jīng)濟活動作出有效的管理才能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。在房地產(chǎn)行業(yè)中,經(jīng)濟管理是一種有效的手段,不僅能夠提供生產(chǎn)力,同時還能夠激發(fā)生產(chǎn)潛力,創(chuàng)造更多的經(jīng)濟價值。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理是一項長期的工作,并且內(nèi)容復(fù)雜,依賴于系統(tǒng)科學(xué)的管理方法、管理系統(tǒng)。通過房地產(chǎn)經(jīng)濟管理,能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟活動可起到積極的監(jiān)督作用,同時便于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問題,并做出正確的處理; 同時有利于找到存在的根源問題,進(jìn)而提出有效應(yīng)措施來避免和減少經(jīng)濟損失。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟總體上呈現(xiàn)出上漲趨勢
從我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展情況來看,其總體上漲趨勢十分的明顯,分析當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的整體趨勢,總投資額方面的上漲趨勢最為明顯,尤其是開發(fā)商置地環(huán)節(jié)方面,其增長趨勢一直以來居高不下,在這種情況下,勢必促使整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟總體明顯上漲的表現(xiàn)一個是相應(yīng)土地采購價格不斷攀升,房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭越發(fā)激烈,另一個表現(xiàn)則是相關(guān)政府機構(gòu)或者政府官員為了提高自己政績,而大肆的出售土地,這都造成了房地產(chǎn)總投資額的上漲。
(二)存在價格泡沫風(fēng)險
我國當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中,比較突出的一個問題在于“價格泡沫”問題,這種“價格泡沫”表現(xiàn)在房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)超過相對應(yīng)的實體價格,成為了影響我國房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的一個重要因素,該問題導(dǎo)致的房價虛高現(xiàn)象也將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。房地產(chǎn)本身并非泡沫經(jīng)濟,而是隨著買房投資行為的不斷增加,開發(fā)商借貸增加等行為的影響,最終導(dǎo)致了泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)。當(dāng)前,房地產(chǎn)這種價格泡沫會受到價值規(guī)律的影響,同時也與供求關(guān)系密切相關(guān),這對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展而言將帶來較大的問題,必須要引起高度的重視。
(三)缺乏健全的經(jīng)濟管理機制
“房子是用來住的,不是用來炒的”,在黨的十九大報告中,這一備受人們關(guān)注的表述,被再一次強調(diào)和明確。如何通過多主體供給、多渠道保障、租購并舉等制度設(shè)計實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)也成為城市發(fā)展的重要課題。針對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看,表現(xiàn)出的各種問題都與具體的管理制度與管理機制具有直接的關(guān)系,正是由于缺乏健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制,從而導(dǎo)致了管理成效偏低,并影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟整體的可持續(xù)發(fā)展。
(四)房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)比較模糊
房地產(chǎn)管理與民生大計問題息息相關(guān),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展近年來備受政府重視,為了控制房價提升與供求數(shù)量之間的關(guān)系,在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中,“供需平衡”成為了調(diào)控的重點。仇保興指出,“當(dāng)前房價處在系統(tǒng)最脆弱的時候,高售租比、高房價收入比、高房價撞在一起,房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入‘走鋼絲的階段”。這主要與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān),我國各地的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍然不夠清晰,政策模糊,分析其原因是由于我國政府的宏觀調(diào)控目標(biāo)仍然是“抑制需求”為主,調(diào)控政策缺乏穩(wěn)定性與連續(xù)性,加之沒有準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)問題的根源性問題——長期調(diào)控與短期調(diào)控之間的矛盾,以至于稅收政策、經(jīng)濟適用房等政策的實施效果并不理想。
三、新時期下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的優(yōu)化
(一)全面的掌握土地住房居住情況,詳細(xì)勘查
土地資源對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)與發(fā)展都是首要基礎(chǔ)條件,在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中,相關(guān)部門必須對土地的實際使用情況有一個全面的掌握,進(jìn)而對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模進(jìn)行管理和協(xié)調(diào),但根據(jù)調(diào)查顯示,當(dāng)前各地的房地產(chǎn)發(fā)展中,各地政府在土地審批環(huán)節(jié)中存在為謀取私利故意降低規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的情況,土地審批“暗箱操作”問題也時有發(fā)生。針對這類問題,地方政府必須擺正自己的位置,做出正確的引導(dǎo),將實際勘查工作落到實處,詳細(xì)掌握土地住房使用情況,從房屋購買者的實際利益出發(fā),在房地產(chǎn)市場管理中建立起預(yù)警系統(tǒng),提高土地利用率,推動房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。
(二)連續(xù)制定房地產(chǎn)經(jīng)濟政策,明確經(jīng)濟管理目標(biāo)
房地產(chǎn)行業(yè)為了持續(xù)良好的發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度是重要的保障,為此必須對當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟制度進(jìn)行改革,摒棄不適用于現(xiàn)實情況的政策; 同時在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃方面要符合實際需求,調(diào)控政策應(yīng)連續(xù)性的不斷加強,以更好的落實經(jīng)濟管理目標(biāo)。具體可以從以下幾個方面入手:一是做出正確的城市定位,城市定位的正確與否直接與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著直接的關(guān)系,因此需要通過實地考察、區(qū)域位置分析、調(diào)查歷史發(fā)展等做出全面的考量; 二是政府在城市的規(guī)劃中要做到連續(xù)制定,這是因為城市的發(fā)展規(guī)劃對城鄉(xiāng)居民的住房需求產(chǎn)生著影響,為滿足城鎮(zhèn)化進(jìn)程背景下人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求,應(yīng)保證城市發(fā)展規(guī)劃的連續(xù)性和科學(xué)性。
(三)降低開發(fā)成本,轉(zhuǎn)變住房補償方式
房地產(chǎn)開發(fā)成本直接影響到房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益以及房地產(chǎn)的使用價值,因此做好房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制管理十分重要。一方面,經(jīng)濟管理者要加強自身的成本控制意識,避免不必要的資金浪費,讓各項資金都最大程度地發(fā)揮其使用價值;另一方面,需要制定和實施相關(guān)的制度規(guī)定,將現(xiàn)存的經(jīng)濟漏洞進(jìn)行彌補;同時在房地產(chǎn)工程的施工中還需要控制好成本,做好成本預(yù)算與核算等。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟補償方式對于房地產(chǎn)調(diào)控起著重要的作用,包括房地產(chǎn)補貼形式的轉(zhuǎn)變與加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理力度。我國目前主要采用了兩種方式對低收入居民進(jìn)行住房補貼,即廉租房與經(jīng)濟適用房,但是在現(xiàn)實的落實過程中往往存在分配不合理現(xiàn)象,投資者仍然占據(jù)了大部分的房地產(chǎn),這導(dǎo)致上述兩種補貼方式并沒有獲得理想實效。
(四)完善房地產(chǎn)法律體系
法律體系是否完善在房地產(chǎn)市場發(fā)展中也是非常重要的影響因素之一,為了進(jìn)一步地完善房地產(chǎn)法律法規(guī),可從以下幾個方面入手: 一是明確房地產(chǎn)法律法規(guī)體系應(yīng)具有長期性,同時還要切實地按照房地產(chǎn)市場實情建立相應(yīng)的法律法規(guī),確保其適用性。二是在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟管理相關(guān)法律法規(guī)中充分地考慮與權(quán)衡現(xiàn)行的《城市建設(shè)房地產(chǎn)管理規(guī)定》、《土地管理條例》等法律,并就現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律進(jìn)行補充和完善,制定《房地產(chǎn)法》,并進(jìn)一步明確和改進(jìn)經(jīng)濟管理實施細(xì)則。在房地產(chǎn)法律制度體系中,要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求,不斷地進(jìn)行市場秩序的規(guī)范,并將交易管理、中介服務(wù)管理和開發(fā)建設(shè)管理等融入到法律制度體系中,讓房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法規(guī)更加科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn),讓房地產(chǎn)市場環(huán)境進(jìn)一步得到改善。三是相關(guān)部門要針對住房需求、閑置土地等要進(jìn)行實地調(diào)查和及時地清理。
四、結(jié)束語
在我國的國民經(jīng)濟發(fā)展中,房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展起著非常重要的促進(jìn)作用,同時也對改變?nèi)藗兊淖》織l件,提高居住質(zhì)量做出貢獻(xiàn)。采取針對性的、有效的應(yīng)對措施來強化房地產(chǎn)經(jīng)濟管理,是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟和國民經(jīng)濟健康良好發(fā)展的重要舉措。通過對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀分析來看,加大管理力度是必須的,需要不斷地提高經(jīng)濟管理水平,改善經(jīng)濟管理模式,完善經(jīng)濟管理法律法規(guī)等。