陳遠(yuǎn)

摘 要：本文對近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場興起的長租公寓項(xiàng)目及其室內(nèi)設(shè)計裝修展開分析，主要分為兩部分討論。首先為長租公寓的產(chǎn)品分析，由定義、現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢、運(yùn)營模式三部分展開;其次為帶動長租公寓發(fā)展的室內(nèi)設(shè)計影響因素，如采光、尺度、風(fēng)格主題等，引入實(shí)際案例說明并展開分析;最后展望長租公寓的未來發(fā)展。

關(guān)鍵詞：長租公寓;室內(nèi)設(shè)計

1 長租公寓的產(chǎn)品分析

1.1 什么是長租公寓

長租公寓又叫合租公寓，是最近幾年房地產(chǎn)市場新興的項(xiàng)目，是開發(fā)商將閑置的廠房或辦公樓進(jìn)行裝修改造后再以單間的形式出租給大眾，由專業(yè)品牌公司運(yùn)營管理。

1.2 長租公寓的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

長租公寓的目標(biāo)人群是二三十歲的青年群體，個性鮮明，對新鮮事物接受度高。國內(nèi)做長租公寓項(xiàng)目的企業(yè)很多，服務(wù)人群集中，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，質(zhì)量參差不齊。但要發(fā)展必先解決同質(zhì)化的問題，只有精細(xì)化和差異化才是品牌運(yùn)營商拿捏的關(guān)鍵，其次才是服務(wù)跟管理。

1.3 長租公寓的運(yùn)營模式

長租公寓的運(yùn)營模式主要分為兩種，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)。輕資產(chǎn)是企業(yè)以租賃方式跟乙方簽訂房屋租賃合同，在一定期限內(nèi)取得該資產(chǎn)的經(jīng)營許可權(quán)，裝修改造完之后對外出租的一種經(jīng)營模式;重資產(chǎn)則是開發(fā)商通過購買產(chǎn)業(yè)或者自己建設(shè)樓盤，裝修完畢后對外出租。

由于國內(nèi)的長租公寓屬于新興產(chǎn)業(yè)，品牌運(yùn)營規(guī)?；潭炔桓撸谄毡橐揽恐刭Y產(chǎn)運(yùn)營（自建或者收購樓盤）的形式下，開發(fā)商前期投入相對較高，資金壓力大。但在重資產(chǎn)模式下開發(fā)商擁有產(chǎn)業(yè)的所有權(quán)，不僅可以獲得租金收益，而且還能享受地產(chǎn)升值的附加紅利。輕資產(chǎn)前期投入較少，因?yàn)槎际乾F(xiàn)有樓盤的改造工程，所以可以很快地裝修完畢開始運(yùn)營。但是由于資產(chǎn)所有權(quán)在房東手里，不能享受資產(chǎn)的升值，只能賺取租金差。

2 長租公寓的室內(nèi)設(shè)計

隨著越來越多的開發(fā)商啟動長租公寓項(xiàng)目，長租公寓這條盈利線的競爭越來越激烈。如何在控制成本、不分伯仲的場面下開拓一條亮眼的產(chǎn)品線，是很多地產(chǎn)商著力研究的問題之一。早期長租公寓的核心競爭力是價格，但隨著消費(fèi)的升級，租客們往往更加青睞產(chǎn)品本身的質(zhì)感，房間的采光、尺度、風(fēng)格等都是客戶很看重的方面。

2.1 房間的采光

不做沒有采光的房間是很多開發(fā)商首要堅持的原則之一。黑房間沒有價值，對社會塑造來說沒有價值，對設(shè)計來說亦沒有價值，對租客來說也同樣沒有價值。為避免原有建筑結(jié)構(gòu)給改造帶來的局限性，很多設(shè)計師會從新開天井引入采光這一層著手。如果租賃范圍包含最高層即可同物業(yè)、房東商議允許切割部分頂面樓板，從樓頂開采光井，并且盡量一直延續(xù)至公寓所有層。本人參與設(shè)計的龍湖冠寓大賀新港項(xiàng)目即遇到這種問題，由于建筑平面進(jìn)深很大，中間區(qū)域的房間數(shù)量可觀卻都為暗間，損失率太高。隨即我們在頂面開辟采光槽，使中間房間都能受益，完全避開了暗房。雖然這種方式增加了公攤面積，但由于采光房間數(shù)量變多，居住體驗(yàn)變好，收益反而得到了提高。

2.2 房間的尺度

居住體驗(yàn)是每一個租客對于租房的最大要求，由于長租公寓市場租客組成參差不齊，開發(fā)商也將長租公寓劃分為三六九等。低端產(chǎn)品線主要作為宿舍使用，人均面積4～6㎡，主要有4、6、8人間戶型，主要保證睡眠、晾曬、儲物等功能，居住體驗(yàn)和租金水平不高;中高端產(chǎn)品線面積相對較大，但主力戶型還是集中在90㎡以下，若同時居住3人略顯局促，這類產(chǎn)品主打相對完整的收納體系，如在層高較高的條件下，采用帶臺階式收納柜的床鋪;為了增加房間面積而減少浴室面積，采用裝配式衛(wèi)生間;在保證居住需求的前提下，合理布置收納空間。

2.3 主題性

長租公寓最大的核心是成本控制，而如何在較低的預(yù)算下做出博人眼球的設(shè)計，并讓租客覺得房間的裝修價值高是關(guān)鍵。設(shè)定主題是比較好的切入點(diǎn)。所謂主題性，就是用裝修的手法給房子編故事，讓租客覺得這是自己夢想中的設(shè)定。最值得一提的例子是徐家匯的Harbour Sorority——灣流的女神公寓。這是一個只為女性租客提供服務(wù)的高端品質(zhì)項(xiàng)目，一樓是咖啡廳、露天花園，二樓的開放式廚房配有烤箱、微波爐，頂樓是瑜伽房、咖啡吧和露臺，其余樓層都是臥室。每間臥室的設(shè)計都針對女性需求展開，粉白調(diào)的墻壁、原木色的家具、大量的衣柜等，符合都市年輕女性對品質(zhì)生活的追求。“女神”主題市場目標(biāo)明確，在市場上取得了很大的反響。

另一個很有代表性的例子是朗詩寓南京新街口項(xiàng)目的“男前風(fēng)”①公寓，主打男性市場，將工業(yè)風(fēng)與北歐風(fēng)結(jié)合起來打造硬朗的男性生活氛圍。室內(nèi)清一色將原墻體顏色暴露，體現(xiàn)材料原本的質(zhì)感，金屬質(zhì)感的框架與皮革材質(zhì)的沙發(fā)在粗獷的硬裝條件下提升細(xì)節(jié)的品質(zhì)，整齊、干凈的書桌同時展現(xiàn)了氣質(zhì)和內(nèi)涵，工業(yè)風(fēng)燈飾是表現(xiàn)成熟感的利器，暖光源的色溫又能將室內(nèi)氛圍烘托出溫馨感。該產(chǎn)品一經(jīng)推出，市場迎合度很高，打開了現(xiàn)代社會精致男性的公寓租賃市場。

目前，從這些市場上的產(chǎn)品不難看出，一個符合當(dāng)下年輕人品位的設(shè)計對于產(chǎn)品的幫助有多大。很多地產(chǎn)商縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，將設(shè)計整合成標(biāo)準(zhǔn)化體系，成套的產(chǎn)品線稍作修改就可直接入場施工。這種方法雖然簡單快捷，但很多情況下卻存在局限。不同區(qū)域的人群審美不同，接受度也不同，一味地將固定模式套入而不調(diào)研取材會適得其反。成本可以標(biāo)準(zhǔn)化，但風(fēng)格是不能被標(biāo)準(zhǔn)化的。設(shè)計只是長租公寓體系中很小的一個組成部分，關(guān)注客戶健康、智能化管理、安全性等問題都是值得研究的方面。相信經(jīng)過幾年時間的更迭，長租公寓的發(fā)展一定會讓市場越來越滿意。

注釋：①男前風(fēng)：網(wǎng)絡(luò)流行詞語，字面意思為“像個男人”，可理解為成熟的、有男人味的男人。

參考文獻(xiàn)：

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