探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理與成本控制

孫寶良

摘 要 在國家對房地產(chǎn)領域進行宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競爭的雙重作用下，房地產(chǎn)行業(yè)開始逐步走上規(guī)范化、秩序化的道路。但當今的房地產(chǎn)企業(yè)只靠銷售收入來促進自身的發(fā)展是不夠的，需要從更多渠道獲取資金。為了企業(yè)更快、更好地發(fā)展，企業(yè)首先應進行高效的財務管理，完善財務結構，做到財務、業(yè)務協(xié)同發(fā)展，在財務上獲得優(yōu)勢，進而促進自身的發(fā)展；其次從成本控制入手，把成本控制理念深入每個環(huán)節(jié)，科學合理地對企業(yè)的開發(fā)項目和企業(yè)運營進行成本管控，進而獲得更大的利潤和更廣闊的發(fā)展空間。企業(yè)應該解決在融資階段、生產(chǎn)與銷售階段資金管理的問題，了解內(nèi)部需求，合理統(tǒng)籌和分配資金，改變原本的財務管理與成本控制觀念，在構建科學的財務管理模式的同時進行成本控制，只有做到這些才能更加高效地利用各種資源，降低發(fā)展成本，提高效益，在激烈的行業(yè)競爭中占據(jù)更大的優(yōu)勢，實現(xiàn)快速發(fā)展。

關鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務管理 成本控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理與成本控制的重要性

隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，其已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要支撐。近年來房，地產(chǎn)領域內(nèi)涌現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)公司，導致市場的競爭壓力越來越大。為了保證在激烈的市場競爭中繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，必須進行財務管理和成本控制。進行財務管理和成本控制可以整合企業(yè)內(nèi)部的資源，更好地調(diào)配企業(yè)的人力、物力，不斷提高競爭力，更科學地管理企業(yè)，在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中保持優(yōu)勢，促進自身發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理與成本控制的意義

（一）財務管理的意義

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過科學的財務管理將公司的利潤最大化，實現(xiàn)企業(yè)資本的良性循環(huán)，改善企業(yè)的運營狀況。企業(yè)的財務管理要降低企業(yè)的運營成本以及各項費用，包括降低高投入低收益項目的投入成本，減少企業(yè)內(nèi)部的開支，優(yōu)化企業(yè)各個項目的管理結構。但在企業(yè)內(nèi)部管理中，企業(yè)內(nèi)部的財務管理并不是獨立存在的個體，企業(yè)的財務管理是企業(yè)管理的一部分。企業(yè)在進行內(nèi)部管理時，要把各種管理相互結合，讓各種管理方式相互配合、相互促進。

（二）成本控制的意義

房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制可以有效控制自身對項目的投資，對比項目成本與項目獲得的利潤，進而衡量業(yè)績，如果投資與獲得比例失衡，可以通過成本控制的方式降低房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資時的成本，以獲得更高的利潤。通過成本控制，房地產(chǎn)公司可以按照國家財務要求以及自身的財務目標，壓縮公司項目投資和自身在運營中產(chǎn)生的各項成本，在保證工作效率和工作質(zhì)量的同時增加利潤。使用這種方式可以比較計劃投入成本和實際成本，通過數(shù)據(jù)差額尋找影響成本的因素，然后尋找解決辦法。通過不斷的對比，尋找成本升高的影響因素，可以不斷完善公司的各項制度，節(jié)約公司的成本，使公司更加科學及合理地運營。在當前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)公司必須做到開源節(jié)流，只有這樣才能有更多的資金來提高自身的效益。而開源依賴市場環(huán)境，風險度較高，很難預測后果；節(jié)流是從公司自身入手，通過科學管理減少成本，有很強的操作性和意義。所以，如何高效地進行成本控制是任何一家房地產(chǎn)公司都要探討的問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理與成本控制時遇到的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理時遇到的問題

在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務管理部門根據(jù)國家的法律法規(guī)、財務管理制度在企業(yè)內(nèi)進行財務管理活動，是企業(yè)中不可或缺的重要部門。企業(yè)的財務管理部門可以對房地產(chǎn)企業(yè)的資本進行管理，從而實現(xiàn)良性循環(huán)，但當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理中還存在以下問題。[1]

1.沒有科學的財務管理制度。房地產(chǎn)業(yè)的財務管理首先要健全財務管理制度。房地產(chǎn)公司的財務管理工作并沒有一個規(guī)范化、科學化的標準，極大地限制了財務管理工作的工作效率，也不利于企業(yè)財務部門的長遠發(fā)展。目前，房地產(chǎn)公司的管理模式一般是財權分離，這種管理模式不利于整合企業(yè)內(nèi)部的資金，導致企業(yè)資金過于分散，不能整體管控企業(yè)資金。企業(yè)財務部門的工作重心還是在核算企業(yè)各個項目成本，房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本并不只來源于土地價格，對項目的設計、工程招標費用都會影響最終的項目成本，只進行成本的核算無法核算企業(yè)的支出與收入情況；而且企業(yè)在銀行開戶時，存在多頭開戶的現(xiàn)象，這樣不僅影響資金核算，也不利于資金調(diào)配。

2.缺乏對財務管理的重視。缺乏對財務工作的重視是現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司普遍存在的問題。對財務部門缺乏足夠的重視會限制財務部門的發(fā)展，不利財務人員提高自身的專業(yè)水平。房地產(chǎn)公司在日常決策時，如果對財務工作缺乏重視，在決策、簽訂合同時就很難對項目本身的價值作出判斷，導致過分夸大或忽略項目自身的價值，不能做到利益最大化；也很難招聘到專業(yè)的財務管理人員，財務人員的專業(yè)素養(yǎng)不夠，無法完成公司的各項工作，出現(xiàn)工作失誤，給公司帶來經(jīng)濟損失。公司內(nèi)部缺乏對財務部門的培訓制度，財務人員的專業(yè)素質(zhì)得不到提高。因此，為了更好地進行財務管理，在公司的管理中，要重視財務工作，加大對財務管理的資金投入，給予財務部門更大的管理權力。[2]

3.缺少對企業(yè)項目成本的控制。在房地產(chǎn)公司進行項目投資時，有很多因素會影響項目成本。例如，在開發(fā)項目時獲得項目土地使用權、項目的開發(fā)方案設計工作、施工成本等方面都使項目成本存在很大的不確定性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資時，首先要通過財務管理進行項目管控；但在土地使用權的競買時，缺乏對項目利潤和成本的對比，無法做到理性購買。在投資一項項目時，財務部門首先應該進行項目分析，分析該項目成本和獲得利潤的比例，根據(jù)該項目的未來發(fā)展狀態(tài)和銷售狀態(tài)決定是否參與土地購買。土地購買成本和施工成本并不一定就是最終成本，還有很多不可預知的因素會影響施工成本，如合同變更、工程糾紛等因素。所以進行項目投資，要重視成本管理，不僅要分析開始的工程造價和土地價格，還要分析施工的各個階段和各個層面。

4.企業(yè)融資難。房地產(chǎn)企業(yè)的各個項目都需要大量的資金投入來實現(xiàn)，而且每個項目對資金的占用時間都很長，不利于資金周轉。所以，在企業(yè)需要資金時，融資就成了房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金獲取渠道。但當前的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式十分單一，融資渠道簡單，很難進行大規(guī)模的融資。融資上的漏洞會極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險，不利于企業(yè)的發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資的渠道一般是通過銀行貸款，但房地產(chǎn)企業(yè)由于自身性質(zhì)的影響，具有很高的負債率和較低的信用率。銀行為了規(guī)避風險，很少對房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款服務。國家頒布的一系列的有關房地產(chǎn)企業(yè)的政策也對房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的影響，導致其生存環(huán)境不斷惡化，面臨著很大的財政壓力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的問題

1.缺乏成本控制制度。在當前的房地產(chǎn)公司中，雖然管理層意識到要進行成本管理，但重視程度依然不夠。有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制缺乏全局意識，成本控制太過粗糙，沒有形成規(guī)范、全面的成本控制制度，雖然有些公司已經(jīng)開始建設成本管理部門，但沒有規(guī)范的制度和成本控制意識，成本控制部門并沒有發(fā)揮出應有的作用。成本控制考核是一件嚴謹?shù)墓ぷ鳎總€需要進行成本控制的項目都需要進行數(shù)據(jù)比對，循序漸進地進行成本控制。如果沒有一定的措施來規(guī)范成本控制，就會出現(xiàn)比較嚴重的后果。同時，成本控制人員一旦出現(xiàn)工作失誤也會帶來嚴重的后果。[3]

2.成本核算不細致。當前的成本核算中，有很多企業(yè)都沒有全局意識，不進行精細化的成本核算。公司管理層在進行投資決策時，一般只考慮到項目建設的總投資、項目建設時間、獲得利潤等方面，不核算開發(fā)過后的成本投入，如商品房的開發(fā)成本、后期有可能出現(xiàn)的工程糾紛等，忽略這些因素并不能得到完整的項目投資成本，對公司的成本核算工作造成了很大的阻礙。成本控制工作的專業(yè)性很強，而且需要利用數(shù)據(jù)進行成本計算，如果項目成本數(shù)據(jù)存在一定的偏差，也會對成本預算工作產(chǎn)生一定的影響。部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制部門的工作人員專業(yè)性并不強，只是知道大體的成本預算流程，工作時將公司產(chǎn)生的成本費用進行分攤，減少自己的工作量，成本控制并沒有發(fā)揮出應有的作用。

3.不注重前期成本控制。在項目決策之前就要開始收集項目資料，研究項目的可行性與利潤回報，讓數(shù)據(jù)支持決策，使決策更加科學合理。在設計時就要進行項目的成本管理，把項目成本作為項目開發(fā)的重點之一。但很多公司忽略了這一點，只關心項目在競標和開發(fā)時的費用，在項目設計時不把成本控制的理念融入其中。在項目設計時就進行成本控制，可以最大限度地控制成本，在保證設計效果的同時還能大幅度節(jié)約成本。

四、房地產(chǎn)企業(yè)進行科學的財務管理與成本控制的措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進行科學的財務管理的措施

1.提高對財務部門的重視程度。財務部門作為企業(yè)財務管理的實施者，在企業(yè)中有著非常重要的地位，只有不斷提高工作效率，積極發(fā)揮作用，才能更好地進行財務管理。但目前的房地產(chǎn)企業(yè)對財務部門的重視程度依然不夠，要提高企業(yè)財務部門的地位，需要企業(yè)的管理層和企業(yè)其他部門的協(xié)同。首先，企業(yè)的管理層要認識到財務部門的重要作用，提高對財務部門的重視程度，意識到財務部門在企業(yè)正常的運行和項目投資上發(fā)揮著重大作用。引進先進的財務管理制度，提高財務部門的工作效率，從而高效利用資金，提高企業(yè)的核心競爭力，讓財務部門協(xié)助管理層做出更加正確的決策，促進企業(yè)發(fā)展。[4]

2.提高財務部門的專業(yè)程度。提高財務部門工作人員的專業(yè)水平對整個公司都是十分重要的。通過招聘會招納專業(yè)性強、工作經(jīng)驗豐富的財務人員，打造專業(yè)性強的財務管理部門，為企業(yè)更好地發(fā)展打下基礎。在招聘時，首先應該根據(jù)公司的需要制定指標，招聘專業(yè)能力強、工作經(jīng)驗豐富的財務人員，促進公司財務部門不斷發(fā)展。對公司內(nèi)部的老員工應該進行專業(yè)技能的培訓和考核，促進公司內(nèi)部人員不斷學習，提高自身的專業(yè)水平更好地為公司服務。

3.加強對財務部門的管理?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)需要通過高效的財務管理來提升自身的競爭力，保證自身在房地產(chǎn)市場中取得更大的優(yōu)勢。在進行企業(yè)財務管理時，可以加強財務部門的工作能力，更新財務管理理念，解決財務工作中出現(xiàn)的問題，改善財務管理的薄弱環(huán)節(jié)，利用高新科技和全新的工作理念來加強對財務部門的管理，讓財務部門更好地為公司服務，提供更加精準的數(shù)據(jù)支持。為了公司內(nèi)部資金的安全，財務部門應該加強對資金的審計，加強對公司資金流向的清算，發(fā)現(xiàn)財務異常應立刻查找原因，從而保障企業(yè)內(nèi)部的資金安全，幫助企業(yè)規(guī)避資金風險。在財務部門進行資金管理時，應該保證企業(yè)資金的合理使用，穩(wěn)步提升企業(yè)信用，制定確實可行的融資計劃，一旦企業(yè)需要大量資金，而現(xiàn)有的資金無法供應使用時，就需要財務部門進行融資。財務部門應該加快企業(yè)的資金周轉，防止企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂，逐步擴大企業(yè)內(nèi)部的資金量。一旦企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)大量資金被占用的情況時，必須迅速反應，促進流動資金，防止企業(yè)的資金鏈斷裂。在企業(yè)進行項目支出時，應該避免出現(xiàn)資金墊付和過度預支資金的情況。[5]

4.開發(fā)新的融資方式。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要更加高效地使用公司資金，把所有資金都用在促進公司發(fā)展上。但房地產(chǎn)企業(yè)的資本投入很大，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金短缺的問題，需要融資來幫助企業(yè)進行新一輪的房產(chǎn)建設。以往的融資項目一般是銀行貸款，但現(xiàn)在銀行為了規(guī)避風險，一般不對房地產(chǎn)企業(yè)提供大額貸款。當出現(xiàn)資金缺口時，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取別的方式進行融資，如發(fā)行股票、債券等方式籌措民間資金，補充自身的經(jīng)營缺口；或者企業(yè)可以通過企業(yè)并購重組等方式進行融資，這樣不僅可以擴大市場份額，還可以解決企業(yè)的資金需要。我們可以通過多種融資方式進行融資，解決企業(yè)的資金需要。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)進行科學的成本控制的措施

1.提高對成本控制的重視程度。全公司都要明確成本控制的重要性，如果公司員工不認可成本控制的重要性，只依靠領導層推行是不夠的。在進行成本控制時，我們可以收集員工的建議，將合理建議融入成本控制制度，保證成本控制制度的合理性，讓企業(yè)進行更高效的成本控制。企業(yè)在實施成本控制制度時，可以適當?shù)叵路艡嗔?，給予企業(yè)中層領導一定的成本控制權，讓中層領導配合企業(yè)高層進行深度的成本控制。可以對公司底層的員工進行企業(yè)成本控制宣傳，培訓員工的基礎知識，讓底層員工了解到企業(yè)進行成本控制的重要性，將成本控制意識貫徹到工作中，更好地進行企業(yè)的成本控制。

2.建立規(guī)范的成本控制體系。在進行成本控制之前，首先要建立規(guī)范的成本控制體系，只有建立規(guī)范的成本控制體系才能更好地進行企業(yè)的成本控制。購買土地的使用權在所有的企業(yè)成本中占的比例很大，一般花費最多的就是購買土地使用權。在購買土地使用權時，有可能會出現(xiàn)不計成本爭奪土地的行為。這種行為是極不理智的，要想進行科學的成本控制，首先要減少不計成本購買土地的行為。在購買土地前，首先要預估土地的價值，對比建設成本和獲得利潤，確定一個合理的土地購買價格，然后參與競標，如果競標價格超過預期價格太多就放棄購買，要做到理性購買土地，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在購買土地成功后，要估算項目的開發(fā)成本，要帶著成本控制的思想進行土地的開發(fā)與利用。在進行項目成本預算時，要進行全面的預算活動，只計算建筑成本是不可能作為所有的開發(fā)成本的，要計算所有需要的因素，如后期的宣傳成本、國家的政策影響、可能出現(xiàn)的糾紛等。根據(jù)以往的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗，對這些方面進行預算，只有全面地進行成本預算，才能更精確地進行成本控制。[6]

3.將成本控制融入企業(yè)文化。進行企業(yè)的成本控制可以幫助企業(yè)節(jié)省大量資金，把更多的資金投入建設。所以，企業(yè)進行成本控制是十分重要的，如果不能做好成本控制工作，盡快回收資金，有可能造成企業(yè)的資金鏈斷裂，影響企業(yè)發(fā)展。如果把成本控制融入企業(yè)文化，對企業(yè)的職工進行大力宣傳。這樣可以不僅培養(yǎng)職工的成本意識，促進企業(yè)的不斷發(fā)展，還能使企業(yè)各個階層都意識到成本控制的重要性，促進企業(yè)文化的建設，提升企業(yè)的核心競爭力。

五、結語

房地產(chǎn)領域是我國經(jīng)濟體系中的重要部分，房地產(chǎn)領域的迅速發(fā)展對我國經(jīng)濟增長也有一定的促進作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中，需要將更多的資金投入項目建設中，只有這樣才能獲取更多的利潤，促進自身的發(fā)展。本文從房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，論述了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理和成本控制的重要性，剖析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理和成本控制時遇到的各種問題。當前的房地產(chǎn)企業(yè)應該在做好財務管理工作的同時，控制好各項成本，提升自身財務管理和成本控制的水平。

（作者單位為中鐵置業(yè)集團有限公司）

參考文獻

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[5] 張偉.探討房地產(chǎn)企業(yè)財務管理與成本控制協(xié)同管理存在的問題與措施[J].經(jīng)濟管理（文摘版），2016（9）：00101.

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